理論與方法:剩余法

　　剩余法，也稱假設開發(fā)法、殘余法，它是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。其更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余。剩余法可應用于：①土地估價;②確定房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格;③確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用。此外，剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，單獨求得土地或房屋的價格。

　　剩余法估價是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費用。其可靠性取決于是否根據(jù)最有效使用原則和合法原則確定土地最佳利用方式;是否依據(jù)市場行情正確判斷土地和建筑物售價;是否正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤。在應用剩余法估價時除要求掌握其基本公式和程序外，還應注意其限制條件和假設，并特別注意其適用范圍。剩余法適用于4種類型的土地估價：①待開發(fā)土地的估價;②待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價，這時公式中的建筑費還包括拆遷費用;③僅將土地或房地產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價;④現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估。在此指出，當建筑物較新且處于最佳使用狀態(tài)時，剩余法是一種有效的方法。就目前的地產(chǎn)市場來看，當土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值時，剩余法不失為一種可靠、實用和重要的估價方法。

　　此外，本章還有幾個要點需要掌握。一是注意最佳開發(fā)利用方式的確定，二是利息的計算問題。

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