物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)價(jià)格的特征

　　物業(yè)價(jià)格的特征

　　由于物業(yè)與一般商品的區(qū)別，其價(jià)值構(gòu)成與價(jià)格形式上都存在著與一般商品存在著差異：其特征如下：

　　1?物業(yè)價(jià)格的二元性物業(yè)是建筑物與土地的統(tǒng)一物，土地是物業(yè)構(gòu)成的直接要素。在一般情況下，物業(yè)價(jià)格是建筑物價(jià)格與土地價(jià)格之和，這就規(guī)定了在研究和評(píng)估物業(yè)的價(jià)格時(shí)，其內(nèi)涵上具有雙重的實(shí)體基礎(chǔ)，一部份來(lái)源于建筑物的建設(shè)所形成的價(jià)格，另一部份則來(lái)源于建筑物所依賴的土地使用權(quán)的價(jià)格。

　　2?物業(yè)價(jià)格的區(qū)域性由于商品流通因素的影響，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品都有區(qū)域性的價(jià)格。而物業(yè)的不可移動(dòng)性，客觀上形成了某些物業(yè)的不可替代性，物業(yè)價(jià)格的區(qū)域位置，其價(jià)格的差異程度更是明顯的。一般說(shuō)來(lái)，相同質(zhì)量的物業(yè)，其價(jià)格大城市高于中小城市，沿海城市高于內(nèi)地城市，商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展中城市，即使在同一城市，也有好地段與差地段之分。

　　3?物業(yè)價(jià)格的高位性和趨升性物業(yè)開(kāi)發(fā)投資量大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，要耗費(fèi)大量的資源，占用巨額投資，這就決定物業(yè)價(jià)格的高位性，是任何其他生活資料價(jià)格無(wú)法比擬的，同時(shí)，由于土地資源的貧乏，人類人口數(shù)量的增長(zhǎng)及城市化進(jìn)程的加速，住房需求在日益增長(zhǎng)，物業(yè)價(jià)格從時(shí)間序列來(lái)看，必然表現(xiàn)為日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這是物業(yè)價(jià)格的趨升性。

　　4?物業(yè)價(jià)格因素的非市場(chǎng)性物業(yè)作為一種人類必需的生活資料和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要資源，其價(jià)格構(gòu)成中的很多因素是受國(guó)家政策、計(jì)劃的干預(yù)和控制，所以，物業(yè)市場(chǎng)是一種不充分、不完全的準(zhǔn)市場(chǎng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)僅被限定在一定的范圍內(nèi)，不可能像一般商品那樣完全由因素確定，因而要受許多非市場(chǎng)因素的影響。

　　5?物業(yè)價(jià)格形成的多樣性物業(yè)價(jià)格構(gòu)成因素復(fù)雜，物業(yè)種類繁多、用途不一，交易對(duì)象、交易方式的不同，形成了物業(yè)價(jià)格的多樣性。如銷售價(jià)格、租賃價(jià)格、課稅價(jià)、抵押價(jià)、拍賣價(jià)、重置價(jià)等，可以說(shuō)，在所有的商品價(jià)格之下，物業(yè)價(jià)格體系是最復(fù)雜的。

　　6?物業(yè)價(jià)格的調(diào)控性房地產(chǎn)物業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其價(jià)格對(duì)人民生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮、穩(wěn)定有十分重要的影響，從而政府必然要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調(diào)控，通過(guò)調(diào)節(jié)地價(jià)與批地量的多少來(lái)調(diào)整物業(yè)的價(jià)格。

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