物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)估價(jià)的主要特征

　　物業(yè)估價(jià)是一種專業(yè)化和市場化很強(qiáng)的社會經(jīng)濟(jì)活動，在估價(jià)過程中，它表現(xiàn)為一種鑒證功能很強(qiáng)的服務(wù)活動。由于物業(yè)固有的特性和物業(yè)估價(jià)工作的特殊性，使物業(yè)估價(jià)具有以下主要特征：

　　(一)即時(shí)性

　　即時(shí)性是指物業(yè)估價(jià)對時(shí)間的要求。它必須是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為某月、某日、某時(shí)的價(jià)格，時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格可能不同，要以變化的眼光看待物業(yè)價(jià)格。

　　即時(shí)性具體表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)估價(jià)以此時(shí)此刻的物業(yè)狀況作為物業(yè)價(jià)格的預(yù)測、判斷和計(jì)價(jià)的依據(jù);強(qiáng)調(diào)從當(dāng)前推及過去和未來，對過去的物業(yè)收益的判斷和對未來物業(yè)收益的預(yù)測都建立在當(dāng)前的物業(yè)狀況的基礎(chǔ)上;針對的是即時(shí)的存在，對過去已經(jīng)消失的物業(yè)和未來尚未建成的物業(yè)的估價(jià)均必須將其模擬為即時(shí)存在;物業(yè)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一宗物業(yè)的價(jià)格都是指某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，同一宗物業(yè)在不同的時(shí)點(diǎn)上，就會有不同的價(jià)格。

　　(二)市場性

　　市場性是物業(yè)估價(jià)區(qū)別于財(cái)務(wù)會計(jì)活動的顯著特征。財(cái)務(wù)會計(jì)以歷史成本計(jì)價(jià)的會計(jì)程序具有滯后效應(yīng)等特征，它對物業(yè)的反映往往只能滿足歷史成本費(fèi)用補(bǔ)償，不能反映其多種現(xiàn)實(shí)價(jià)格，有時(shí)甚至使物業(yè)核算脫

　　離市場行情。物業(yè)估價(jià)則是以實(shí)際市場為基礎(chǔ)，在模擬市場的條件下，對物業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行確認(rèn)，評估和報(bào)告其在市場上最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，其結(jié)果通常受市場的直接檢驗(yàn)。

　　物業(yè)估價(jià)的市場性特點(diǎn)表現(xiàn)在以下兩個方面：(1)無論是對需要進(jìn)入市場交易或不需要進(jìn)入市場交易的物業(yè)的估價(jià)，其估價(jià)條件是模擬的市場條件，這種模擬是以現(xiàn)實(shí)市場為基礎(chǔ)的。(2)估價(jià)結(jié)果的有效性要按市場標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)，也就是說，即使不進(jìn)入市場交易，對評估值的檢驗(yàn)也應(yīng)以現(xiàn)實(shí)市場尺度為基準(zhǔn)，如果進(jìn)入市場交易，那就需要直接接受市場檢驗(yàn)。

　　(三)預(yù)測性

　　預(yù)測性是指物業(yè)估價(jià)工作是用預(yù)測物業(yè)在未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)的。物業(yè)評估是在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上面向未來，合理地預(yù)測未來物業(yè)的狀況，并將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。物業(yè)估價(jià)的預(yù)測性和現(xiàn)實(shí)性是緊密聯(lián)系的，是一個事物的兩個方面。

　　物業(yè)估價(jià)具有預(yù)測性特點(diǎn)，表現(xiàn)為：通過預(yù)期未來的收益借以評估現(xiàn)在的物業(yè)價(jià)格;通過預(yù)測未來物業(yè)的使用狀況借以評估現(xiàn)在的物業(yè)價(jià)格;通過預(yù)期物業(yè)的使用年限來說明其重置價(jià)格，從而評估出現(xiàn)在的價(jià)格;估價(jià)結(jié)果的正確與否，與評估者的經(jīng)驗(yàn)、認(rèn)識水平和判斷能力有很大的關(guān)系;總是立足于現(xiàn)實(shí)面向未來，或者預(yù)見未來而判定現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。

　　(四)公正性

　　公正性是指物業(yè)估價(jià)行為對于估價(jià)當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于物業(yè)估價(jià)本身的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的估價(jià)當(dāng)事人中任何一方的需要。公正性要求任何委托人都不能通過估價(jià)謀得私利或損害他人的利益。公正性表現(xiàn)在以下兩個方面：(1)物業(yè)估價(jià)是按公正的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程進(jìn)行，估價(jià)主體按有關(guān)法規(guī)和行業(yè)管理制度的要求成立并取得資格，具有公正的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。(2)估價(jià)主體應(yīng)該是與估價(jià)對象及評估當(dāng)事人沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。

　　公正性的存在，決定了物業(yè)估價(jià)的行為帶有公正性和鑒證性的特點(diǎn)。事實(shí)上，物業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)并非具有公證職能，而僅是一種市場中介機(jī)構(gòu)。物業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)結(jié)論的公正性和鑒證性的存在前提是：估價(jià)機(jī)構(gòu)依法成立，獨(dú)立地進(jìn)行工作，根據(jù)客觀事實(shí)按公正的技術(shù)手段進(jìn)行估價(jià)。

　　(五)咨詢性

　　咨詢性是指物業(yè)估價(jià)結(jié)論只是一種有關(guān)委估物業(yè)價(jià)值的專業(yè)化意見，這種意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。估價(jià)主體只對估價(jià)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對估價(jià)結(jié)果的使用決策負(fù)責(zé)。

　　物業(yè)估價(jià)的咨詢性表現(xiàn)在：為物業(yè)買賣提供的評估結(jié)論，只具有參考的價(jià)值，只是為買賣雙方的討價(jià)還價(jià)提供一個參考價(jià)，最終的成交價(jià)決定于交易雙方對估價(jià)結(jié)果的認(rèn)可程度，即成交價(jià)不一定就是評估價(jià);評估結(jié)論只是一種專業(yè)性意見，這種意見本身并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估主體不對評估的最終使用與否負(fù)責(zé)，它只負(fù)有限的法律責(zé)任;由于物業(yè)機(jī)構(gòu)由一定專業(yè)水平的老師群體組成，它所發(fā)布的價(jià)格信息具有很高的權(quán)威性和可信度，因此，它可為物業(yè)交易提供專業(yè)服務(wù)，也可為物業(yè)的投資、經(jīng)營、開發(fā)和建設(shè)提供咨詢服務(wù)。

　　(六)專業(yè)性

　　物業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)是為社會提供“物業(yè)估價(jià)”這一專業(yè)性服務(wù)而設(shè)立的;物業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須有一支由評估、建筑工程技術(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理等多學(xué)科的老師或其他專業(yè)性人才組成的估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍，專業(yè)隊(duì)伍中的任何一位成員必須具備有專業(yè)知識、專業(yè)資格和專業(yè)職稱。

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