物業(yè)管理師輔導(dǎo)：招投標(biāo)的主要問題和對策

　　在論述物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施招投標(biāo)的重要性及其意義的基礎(chǔ)上，分析了物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施過程中所面臨的主要問題，并提出了提高認(rèn)識、明確準(zhǔn)入條件、反不正當(dāng)競爭、規(guī)范程序及過程等解決問題的對策措施。

　　在全行業(yè)內(nèi)推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷局面，是建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制的必然趨勢。1999年5月24日在深圳召開的全國物業(yè)管理工作會議上建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)明確指出“各地要盡快引入競爭機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)。”隨著這種公開、公平競爭機(jī)制的引入，對推動物業(yè)管理企業(yè)主動與市場接軌、降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)和實(shí)現(xiàn)全行業(yè)的資產(chǎn)重組、優(yōu)化必將帶來推動作用。

　　一、物業(yè)管理招投標(biāo)的重要性及其意義

　　1、企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)被推向市場前臺。按照市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地獲取利潤。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模過小、經(jīng)濟(jì)效益差的問題。究其原因，由于社會物管資源有限，物業(yè)管理企業(yè)過多、過濫，致使物業(yè)管理水平低下，政府的行政管理的手段難以扶優(yōu)扶強(qiáng)，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益所致。因此必須摒棄計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的物業(yè)市場管理模式，樹立“競爭主體”的意識和角色定位，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高水平的管理和良好的企業(yè)信譽(yù)去獲取市場份額，企業(yè)才會有生命力。競爭是市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。物業(yè)管理水平和物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高，業(yè)主利益的滿足和保證，管理體制的創(chuàng)新都需要通過競爭來實(shí)現(xiàn)。如今，物管行業(yè)的競爭在比管理水平、資金實(shí)力、管理規(guī)模的同時(shí)，已經(jīng)上升為在真正市場化運(yùn)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。隨著物管市場競爭機(jī)制的引入和深入發(fā)展，物業(yè)管理招投標(biāo)呼之欲出。只有通過招投標(biāo)才能真正體現(xiàn)公正、客觀的市場競爭要義，也才能真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的競爭法則。

　　2、推進(jìn)全行業(yè)市場化進(jìn)程的必然趨勢我國物業(yè)管理發(fā)展極不平衡，尤其是在中西部地區(qū)由于其發(fā)展時(shí)間短，行為不夠規(guī)范，服務(wù)水平參差不齊，社會對物業(yè)管理認(rèn)識不足，人們的物業(yè)管理消費(fèi)水平不高、消費(fèi)意識和觀念還未到位，使得這些地區(qū)物業(yè)管理市場發(fā)育緩慢。經(jīng)過幾年的發(fā)展，全國各地目前已初步形成了不少有較強(qiáng)市場競爭意識的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望能擴(kuò)大市場占有率。如果不能保證市場競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當(dāng)競爭的蔓延，對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。只有在公開、公平、公正的競爭機(jī)制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競爭交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)及其他企業(yè)共同進(jìn)步和提高。而招投標(biāo)的實(shí)行為行業(yè)內(nèi)綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)迅速成長提供了更為有利的條件。

　　3、行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要我國加入WTO后，將與國際經(jīng)濟(jì)全面接軌，國外先進(jìn)的物業(yè)管理理念、專業(yè)化物業(yè)管理方式，將對國內(nèi)物管行業(yè)造成巨大的沖擊;同時(shí)，國外具有物管招投標(biāo)實(shí)力和技巧的企業(yè)也將成為國內(nèi)同行業(yè)的直接競爭對手。所以要想在競爭中取勝，政府主管部門必須在國門打開之前全面規(guī)范和建立物管招投標(biāo)市場，讓國內(nèi)物管企業(yè)真正成為法人企業(yè)參與競爭。物業(yè)管理是微利行業(yè)，企業(yè)面對激烈的市場競爭，只有規(guī)模經(jīng)營才能維持企業(yè)的生命力，只有加強(qiáng)企業(yè)的自我完善，才能接管更多的物業(yè)，才能經(jīng)得起市場的考驗(yàn)。

　　4、保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ)通過近幾年全國物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)踐來看，許多地方物業(yè)管理招投標(biāo)的基本思路是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標(biāo)物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)的管理水平，策劃管理方案，細(xì)化各項(xiàng)組織實(shí)施步驟，提出服務(wù)質(zhì)量保證措施。而標(biāo)書的評定實(shí)際上是對管理服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量進(jìn)行評定，根據(jù)該企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)(大廈)的信譽(yù)調(diào)查，綜合評價(jià)中標(biāo)單位。服務(wù)及質(zhì)量是評價(jià)中標(biāo)單位的首選條件之一。在這種情況下，各物業(yè)管理企業(yè)要想中標(biāo)就必須對目標(biāo)物業(yè)服務(wù)管理考慮周到細(xì)微，制定措施，保證質(zhì)量。

　　另外，物業(yè)管理開標(biāo)時(shí)，也要開管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)，這對從事物業(yè)管理服務(wù)的各企業(yè)來講，起到了一個(gè)好的導(dǎo)向作用，物業(yè)管理招投標(biāo)活動就是要先評論服務(wù)質(zhì)量，所有參加競標(biāo)企業(yè)必須認(rèn)真制定出目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)方案、措施，否則就成為廢標(biāo)，而不能進(jìn)入第二輪競爭。對于產(chǎn)權(quán)人來講，由于物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)化了服務(wù)意識，制定了各項(xiàng)服務(wù)管理措施，保證服務(wù)質(zhì)量，廣大業(yè)主(住用人)能感到滿意。所以，實(shí)施招投標(biāo)后，各物業(yè)管理企業(yè)將會花大力氣去提高服務(wù)質(zhì)量以適應(yīng)市場競爭的需要。

　　5、促進(jìn)專業(yè)化管理、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的條件物業(yè)管理企業(yè)生存必須依賴于經(jīng)營收入的支撐，需要有一定面積的物業(yè)來保證經(jīng)費(fèi)來源，燃而投標(biāo)中價(jià)格競爭激烈，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，除了加強(qiáng)成本核算，控制各項(xiàng)支出之外，還需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平，通過規(guī)模促進(jìn)效益，通過管理提高效益，通過質(zhì)量保證效益。

　　在招投標(biāo)實(shí)施過程中，標(biāo)書就是企業(yè)實(shí)力的寫照，評委通過標(biāo)書可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率。參與競爭就是為了取得勝利，為了在物業(yè)管理市場中保持自已的優(yōu)勢，促使各個(gè)企業(yè)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)管理降低成本，在進(jìn)行管理服務(wù)過程中不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新、項(xiàng)目創(chuàng)新。競爭一方面促進(jìn)管理水平的提高，因?yàn)楦倪M(jìn)和加強(qiáng)了管理，提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以獲得業(yè)主的認(rèn)可;競爭也促進(jìn)了物業(yè)管理新方法和手段的推廣，從而推動整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　二、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問題

　　1、地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約就目前來說，雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實(shí)力和利用品牌影響力，經(jīng)過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標(biāo)的物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上演變成了局部性的市場競爭。因此要想招投標(biāo)順利進(jìn)行，就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。

　　2、開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動增大招投標(biāo)難度到目前為止，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒有作為一個(gè)真正的法人企業(yè)存在，其企業(yè)行為和活動受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場公開招投標(biāo)。同時(shí)，處于自我保護(hù)需要，個(gè)別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對外接管物業(yè)，這樣開發(fā)建設(shè)與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對外接管物業(yè)，不實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場的考驗(yàn)，而獨(dú)立經(jīng)營的物管公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)，致使公開招投標(biāo)的物業(yè)管理市場資源有限影響企業(yè)發(fā)展。所以，要實(shí)行招投標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急是做好建管分離和建管銜接。

　　(1)沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標(biāo);或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織人員招標(biāo)。由于沒有統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理評價(jià)部門，對招標(biāo)內(nèi)容、程序、評標(biāo)人員組成等沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，也缺少公正機(jī)關(guān)和社會輿論的監(jiān)督，使招投標(biāo)運(yùn)作起來難度很大。

　　(2)物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全目前實(shí)施招投標(biāo)僅依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》來進(jìn)行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。

　　4、社會監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)物業(yè)與房地產(chǎn)有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平去投標(biāo)參與競爭，而是通過走“門子”，找熟人，或利用上層關(guān)系，甚至送好處及通過其他不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶偁庬?xiàng)目。

　　(2)“暗箱”交易某些物業(yè)招標(biāo)單位實(shí)際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理公司，但也打著公開招標(biāo)的幌子，向其他管理公司進(jìn)行招標(biāo)作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司能中標(biāo)，事前透露招投標(biāo)消息，并對競標(biāo)的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場進(jìn)行限制?；蚶谜型稑?biāo)形式，騙取物業(yè)管理公司的投標(biāo)資料和管理方案。

　　(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”，以低于成本價(jià)參與競爭。個(gè)別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競爭是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也要爭取把項(xiàng)目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實(shí)力，盲目擴(kuò)張，參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和投訴不斷。

　　三、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)的對策措施

　　1、轉(zhuǎn)變和提高思想認(rèn)識物業(yè)與房地物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而目前通過招投標(biāo)進(jìn)行物業(yè)委托管理的項(xiàng)目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關(guān)單位思想上缺乏統(tǒng)一認(rèn)識和長遠(yuǎn)的發(fā)展目光首先是開發(fā)商。前幾年房地產(chǎn)市場異常火爆，再加上國家有關(guān)法規(guī)不健全，許多隱含的問題都沒有暴露出來。另外，住宅共用部位、共用設(shè)施的維修基金至今還沒有建立起來，物業(yè)公司完全靠開發(fā)商的一點(diǎn)補(bǔ)助來維修房子。這一方面是怕房子不好賣而沒有向購房者收取，另一方面就是開發(fā)商自己還要解決一部分。如果實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)，問題就會很快解決。如今的房地產(chǎn)市場，價(jià)格競爭的空間已經(jīng)相當(dāng)小，因而，競爭的主體自然就是相關(guān)的配套設(shè)施及售后服務(wù)。這樣，誰解決了業(yè)主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發(fā)商絕對不能因眼前利益而抵制招投標(biāo)。

　　其次是物業(yè)管理公司。不管是轉(zhuǎn)制型的物業(yè)管理公司還是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，都存在著職工素質(zhì)不高、專業(yè)能力不強(qiáng)的現(xiàn)象。由于長期的補(bǔ)貼制使物業(yè)管理公司人員缺乏競爭意識，企業(yè)競爭能力和應(yīng)變能力差。因此，物業(yè)管理公司大力加強(qiáng)人力資源開發(fā)、不斷提高管理經(jīng)營水平，是物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施的又一前提。

　　再次是政府職能部門。政府職能部門應(yīng)該在實(shí)施招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場的管理者、監(jiān)督者，又是建設(shè)者。政府應(yīng)主動為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序，并制訂相關(guān)法則、法規(guī)積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。

　　最后是業(yè)主。業(yè)主普遍參與意識不強(qiáng)、維權(quán)意識淡薄，遇到問題各自為陣，沒有統(tǒng)一的思想和行動。又由于專業(yè)知識匾乏，對物業(yè)管理認(rèn)識程度不夠等原因而難以組織起一個(gè)起決定作用的業(yè)主委員會。這也制約著招投標(biāo)的順利實(shí)施。因此，業(yè)主必須提高思想認(rèn)識積極參與招投標(biāo)。

　　2、設(shè)定招投標(biāo)市場準(zhǔn)入條件為了減少對投標(biāo)企業(yè)的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)限定只有達(dá)到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。今后在一些全國范圍內(nèi)的招投標(biāo)，甚至可以限定只有一級資質(zhì)企業(yè)才具備投標(biāo)資格。引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

　　政府部門還應(yīng)當(dāng)采取必要措施，強(qiáng)制一定條件下的物業(yè)(新建物業(yè)達(dá)到一定規(guī)模的;由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司的)必須實(shí)行招投標(biāo)3、規(guī)范招投標(biāo)的程序、過程(1)準(zhǔn)確界定招投標(biāo)資格目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)委會或政府進(jìn)行招標(biāo)。在招標(biāo)方行為隨意性很大的情況下，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)該明確在哪種情況下應(yīng)該由誰來進(jìn)行招標(biāo)。因?yàn)椴幻鞔_這一點(diǎn)的話，就容易造成壓價(jià)招標(biāo)、遺留問題多，與原開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題。因此，為了避免這種情況的產(chǎn)生，在認(rèn)定由誰來招標(biāo)時(shí)必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和主管部門對招投標(biāo)的具體要求來確定。

　　在當(dāng)前全國及各地缺乏招投標(biāo)規(guī)則、招投標(biāo)者，市場化程度不足，經(jīng)濟(jì)效益稍弱等情況下。應(yīng)確定采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)還是議標(biāo)方式，以使招投標(biāo)完善、規(guī)范。　　目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，因此，應(yīng)設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作，以避免政府行為與市場行為的混亂。同時(shí)，對于招投標(biāo)程序還應(yīng)明確以下事項(xiàng)：第一，物業(yè)管理招投標(biāo)必須事先到專門機(jī)構(gòu)備案，取得專門機(jī)構(gòu)的認(rèn)可方可進(jìn)行;第二，招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理招投標(biāo)標(biāo)書，推薦合格的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標(biāo);第三，招投標(biāo)的開標(biāo)和決策等重大事件的進(jìn)行必須有監(jiān)督機(jī)構(gòu)的參與，以維護(hù)“三公”原則。同時(shí)還應(yīng)邀請公正機(jī)關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過程。

　　4、規(guī)避物業(yè)管理招標(biāo)中的不正當(dāng)競爭

　　(1)積極培育和營造物業(yè)管理招投標(biāo)的市場環(huán)境物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，重要前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機(jī)制。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機(jī)制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。打破地區(qū)保護(hù)和區(qū)域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)制推向整個(gè)行業(yè)范圍，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間;并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強(qiáng)綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實(shí)力進(jìn)入市場進(jìn)行競爭，公正、公平地分享市場份額。

　　(2)盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實(shí)施細(xì)則在國家對此項(xiàng)法規(guī)正式出臺之前，各地政府主管部門應(yīng)事先制訂招投標(biāo)暫行辦法，明確一些 常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當(dāng)競爭行為，同時(shí)制約和保護(hù)法律主體雙方的權(quán)責(zé)利行為。

　　(3)建立招投標(biāo)良好的市場經(jīng)濟(jì)秩序在整個(gè)招投標(biāo)過程中，不管是開發(fā)商還是物業(yè)公司都應(yīng)重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵法守紀(jì)、公平參與，建立良好的企業(yè)信譽(yù)，自覺抵制不正當(dāng)競爭，并將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進(jìn)行。

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