中小城市物業(yè)管理面臨的問題及對策

　　近幾年來，隨著城市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)發(fā)展迅猛，在很大程度上改善了廣大群眾的生活居住水平，對實施再就業(yè)工程和推進城市化水平等都起到了積極的促進作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的深入和延伸，因涵蓋內(nèi)容豐富，關(guān)系百姓利益，所以倍受人們關(guān)注。如何規(guī)范發(fā)展中小城市物業(yè)管理工作，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業(yè)管理需求，筆者就這一問題進行了一些調(diào)研。

　　一、中小城市物業(yè)管理發(fā)展特點

　　中小城市物業(yè)管理工作一般起步較晚，在規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理工作的過程中大都經(jīng)歷了初步探索、外出學(xué)習(xí)、自我完善和積極發(fā)展的歷程，付出了較多的艱辛和汗水，主要有以下特點：

　　(一)成立住宅小區(qū)業(yè)主委員會和建立專項維修資金制度得到突破

　　業(yè)主大會是住宅小區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會通過和物業(yè)服務(wù)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》來實現(xiàn)對住宅小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的監(jiān)督和管理。目前，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會的程序日趨完善，大多數(shù)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會，業(yè)主參與管理、配合管理和自治管理的意識得到進一步加強，維權(quán)意識也日益高漲。住宅專項維修資金制度得到初步建立，資金的歸集、使用、監(jiān)管等管理系統(tǒng)不斷健全完善，廣大業(yè)主的合法權(quán)益能夠得到及時有效的維護，這得到了廣大群眾的充分肯定。

　　(二)物業(yè)管理水平不斷提高，覆蓋面不斷擴大

　　經(jīng)過多年的努力發(fā)展，物業(yè)管理的服務(wù)項目從簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等多方面、多層次服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不斷拓展，服務(wù)水平不斷提高。物業(yè)管理覆蓋面也從原來單一的住宅小區(qū)開始向辦公樓、大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)街、市場等物業(yè)項目延伸，實施規(guī)范化物業(yè)管理的物業(yè)項目越來越多，覆蓋面不斷擴大。

　　(三)后勤管理逐步向物業(yè)管理過渡，物業(yè)管理社會化發(fā)展趨勢初步顯現(xiàn)

　　目前，有一定數(shù)量的行政、企事業(yè)單位房改房宿舍區(qū)開始擺脫后勤福利型管理模式，逐步向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理方向轉(zhuǎn)移，并初見成效。部分產(chǎn)權(quán)單位后勤管理機構(gòu)雖未依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，但已經(jīng)按照正規(guī)化物業(yè)服務(wù)公司的模式進行運作，無論管理水平還是業(yè)主滿意程度都比較高。另外，部分物業(yè)項目開始打破“誰開發(fā)誰管理”、“物業(yè)公司依附于開發(fā)商”的狀況，物業(yè)服務(wù)公司以獨立法人資格自主運營，開始走向社會承攬物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)管理的市場化運作、社會化發(fā)展趨勢初步顯現(xiàn)。

　　(四)社會各界對物業(yè)管理越來越重視

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的深入和延伸，其經(jīng)營現(xiàn)代化、管理規(guī)范化、服務(wù)社會化的特點適合人們現(xiàn)代生活方式的需要，日益被廣大群眾所接受。同時，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的不斷加劇，大部分開發(fā)商開始清醒地認識到，所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)只有實施規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主創(chuàng)造安居樂業(yè)的良好生活居住環(huán)境，才能樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的購房者消費，才能不斷增強市場競爭力。因此，物業(yè)管理越來越引起社會各界的重視。

　　二、中小城市物業(yè)管理面臨的困難和問題

　　總的來看，中小城市物業(yè)管理工作是在學(xué)習(xí)中前進，在探索中發(fā)展，物業(yè)管理總體發(fā)展趨勢是積極的、健康的，但也面臨著諸多困難和問題。

　　(一)小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后，規(guī)模偏小

　　規(guī)劃是建設(shè)的龍頭。目前，中小城市住宅小區(qū)整體規(guī)劃水平不高，規(guī)模偏小的問題較為突出。從規(guī)劃設(shè)計上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標準不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。從規(guī)模上看，建筑面積在7萬平方米以下的住宅小區(qū)占絕大多數(shù)，建筑面積偏小，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了物業(yè)服務(wù)公司的持續(xù)發(fā)展。

　　(二)物業(yè)管理整體水平不高，企業(yè)虧損現(xiàn)象不容樂觀

　　目前中小城市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，絕大部分是開發(fā)商的附屬，還有相當數(shù)量的住宅小區(qū)實際上是由開發(fā)商代管，因此，所提供的物業(yè)管理服務(wù)整體水平不高，運作不規(guī)范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節(jié)”的問題仍然存在。另外，由于涉及房屋建設(shè)質(zhì)量、公共配套設(shè)施建設(shè)不足、開發(fā)商售房前與交房后承諾不一致和房屋售后維修不及時等問題，給后期實施物業(yè)管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業(yè)主因種種不滿而拒交物業(yè)服務(wù)費，但物業(yè)服務(wù)公司卻無良好對策只能被動接受的尷尬局面，使物業(yè)服務(wù)公司面臨虧損經(jīng)營的境地。

　　(三)規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏有效銜接

　　在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計過程中，由于缺乏物業(yè)管理主管部門的參與，使小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施等規(guī)劃設(shè)計與實施物業(yè)管理脫節(jié)，為后期實施規(guī)范化物業(yè)管理帶來了嚴重影響。在住宅小區(qū)建設(shè)過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設(shè)施預(yù)留地、房屋建設(shè)質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標準建設(shè)等問題較為嚴重，也給后期實施物業(yè)管理帶來諸多問題。在住宅小區(qū)驗收過程中，由于綜合驗收把關(guān)不嚴，往往在設(shè)施不配套的情況下竣工一棟入住一棟，再進行諸如公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套設(shè)施建設(shè)，由于涉及住戶利益而無法施工，同樣為后期實施物業(yè)管理增加了困難。

　　(四)相關(guān)主體關(guān)系不順，職責劃分不清

　　一是物業(yè)服務(wù)公司與水電等公用事業(yè)部門職責與義務(wù)劃分不清。由于存在行業(yè)壟斷等因素，本應(yīng)由水電等部門自己承擔的向最終用戶收費的職責，卻讓物業(yè)服務(wù)公司承擔，且不給任何報酬，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司既要付出大量的人力、物力，又要承擔因管網(wǎng)跑、冒、滴、漏各項損耗費用，物業(yè)服務(wù)公司“受累不討好”。

　　二是社會治安與住宅小區(qū)保安的界限劃分不清。目前，小區(qū)保安與公安機關(guān)社會治安的概念不清，許多業(yè)主把住宅小區(qū)保安服務(wù)等同于“保鏢”服務(wù)，一旦出現(xiàn)家庭財物被盜、丟失等問題，便將責任全部推到物業(yè)服務(wù)公司身上，并以此作為拒交物業(yè)服務(wù)費的理由。

　　三是居民委員會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系不明確。居民委員會作為政府最基層的辦事機構(gòu)，主要擔負著政府授予的社會公共管理職能，物業(yè)服務(wù)公司作為企業(yè)僅承擔著業(yè)主委托的物業(yè)管理服務(wù)，與居民委員會不存在上下級的隸屬關(guān)系。但部分居民委員會卻把物業(yè)服務(wù)公司視為他們的下屬單位，要錢要物要房要人、分派計劃生育和人員登記等任務(wù)，一旦無法滿足其要求，就以種種理由拒絕配合工作，物業(yè)服務(wù)公司苦不堪言，只能被動應(yīng)付。

　　四是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系不明確。有的業(yè)主委員會沒有正確認識自己的權(quán)利和義務(wù)，對物業(yè)服務(wù)公司指手劃腳，不依合同辦事，使物業(yè)服務(wù)公司左右為難;有的則貪圖眼前利益，依附于物業(yè)服務(wù)公司，不能真正起到監(jiān)督作用，不能真正代表廣大業(yè)主的利益;部分物業(yè)服務(wù)公司誤以為所接管的物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌駕于廣大業(yè)主之上。

　　(五)歷史遺留問題較多，加速推進物業(yè)管理工作任重道遠

　　一是設(shè)施老化不配套。許多老小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施，地下管網(wǎng)大都年久失修，排污能力較差，并且大都是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。

　　二是亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象比較突出。部分住宅小區(qū)占用公共部位和公共場地搭建貯藏室、簡易房，在樓道里存放私人物品等現(xiàn)象屢禁不止，成為住宅小區(qū)“久治不愈”的老大難問題。

　　三是公用事業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)單位“單戶單控”改造滯后。按照國家有關(guān)政策，供水、供電、供熱等專業(yè)部門要全面實現(xiàn)收費到最終用戶，由于目前單戶單控率較低，物業(yè)服務(wù)公司承擔了大量的中間損耗。

　　四是住宅小區(qū)規(guī)模偏小。目前已實施規(guī)范化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，達到7萬平方米以上規(guī)模的較少;單位房改房和零星開發(fā)的小區(qū)，規(guī)模更小，雖然有的樓群相鄰，但各自成院，小區(qū)之間彼此不銜接，水、電、暖各自成網(wǎng)，難以形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的布局。

　　(六)法規(guī)建設(shè)滯后，不適應(yīng)當前物業(yè)管理新形勢的需要

　　目前中小城市針對物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，隨著國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的實施，部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責、權(quán)、利關(guān)系不明確，對住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實、質(zhì)量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。

　　三、規(guī)范發(fā)展中小城市物業(yè)管理工作的對策

　　針對中小城市物業(yè)管理工作中面臨的困難和問題，如何促進物業(yè)管理工作規(guī)范發(fā)展，應(yīng)考慮從以下幾個方面抓好落實：

　　(一)強化組織領(lǐng)導(dǎo)，加大物業(yè)管理的推進力度

　　物業(yè)管理作為一項新興產(chǎn)業(yè)，是推進城市化進程，提高城市化管理水平的一項重要內(nèi)容，事關(guān)方方面面，協(xié)調(diào)難度很大，為此必須加大措施，強力推進。

　　一是建立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。即建議由市政府成立物業(yè)管理委員會，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任主任，市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)管理主管部門領(lǐng)導(dǎo)任副主任，建設(shè)、房管、公用事業(yè)、公安、工商、物價、供水、供電、供暖等相關(guān)部門或單位領(lǐng)導(dǎo)為成員，下設(shè)物業(yè)管理辦公室(可設(shè)在物業(yè)管理主管部門)，物業(yè)管理主管部門分管領(lǐng)導(dǎo)任辦公室主任，由物業(yè)管理委員會統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。通過強化物業(yè)管理主管部門職能，把好物業(yè)管理前期介入關(guān)，使物業(yè)管理能夠貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，為后期實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

　　二是搞好部門合作，將收費到戶問題真正解決好、落實好。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建議市政府就供水、供電、供暖等公用事業(yè)單位收費到戶問題召集有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)，明確相關(guān)單位和物業(yè)服務(wù)公司的職責與義務(wù)，以及有償委托服務(wù)關(guān)系，合理減輕物業(yè)服務(wù)公司負擔。有關(guān)部門要從各自的職能出發(fā)，積極搞好配合，拿出過硬的措施，形成強大的合力，大力推行一戶一表改造，實現(xiàn)向最終用戶收費的目標，共同促進物業(yè)管理水平的提高。

　　三是盡快建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)體系。健全的物業(yè)管理法規(guī)政策對規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物業(yè)管理法規(guī)政策的建設(shè)力度，從當前各地的物業(yè)管理現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，要盡快起草出臺一系列物業(yè)管理方面的配套政策和規(guī)范性文件，明確影響或制約當前物業(yè)管理工作的各項重點問題及各方的責、權(quán)、利關(guān)系，為推進和完善物業(yè)管理提供法律保障。

　　(二)切實解決好物業(yè)管理的前期介入問題

　　物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件，主要應(yīng)抓好以下三個階段，切實解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問題，為實施規(guī)范物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報建階段，物業(yè)管理主管部門要參與建設(shè)項目的可行性研究，審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求，為實施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

　　二是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段，實行物業(yè)管理全程參與制度。物業(yè)管理主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等建設(shè)的各個方面，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題并切實解決，防止留下后遺癥。同時，物業(yè)管理主管部門要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實情況，提前策劃前期物業(yè)管理方案，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。

　　三是在小區(qū)綜合驗收階段，建立小區(qū)綜合驗收及物業(yè)投入使用許可證制度。由建設(shè)主管部門牽頭，物業(yè)管理主管部門參與，按照有利于物業(yè)管理順利開展的原則進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，由物業(yè)主管部門發(fā)放物業(yè)投入使用許可證，并完成前期物業(yè)管理的移交工作，否則，房管部門不予辦理確權(quán)發(fā)證手續(xù)。

　　(三)理順關(guān)系，明確各方職責

　　一是調(diào)整公用事業(yè)部門的收費管理形式。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，由目前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主代收相關(guān)費用，轉(zhuǎn)變?yōu)橛伤?、電、暖等各專業(yè)單位向最終用戶收費。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，需要簽訂委托服務(wù)合同，約定雙方的權(quán)利與義務(wù)，并明確委托服務(wù)費用。

　　二是明確公安機關(guān)與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系。公安機關(guān)要重心向下，強化片警和群防群治工作，加大住宅小區(qū)刑事和治安案件的偵破力度，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)公司搞好小區(qū)保安工作。物業(yè)服務(wù)公司則要認真落實與業(yè)主簽訂的安全保衛(wèi)責任，加大巡防力度，協(xié)助公安機關(guān)抓好住宅小區(qū)安全工作。

　　三是明確居民委員會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系。要突出居民委員會行政管理的主體地位，讓其逐步從市場和企業(yè)管理事務(wù)中分離出來，專司區(qū)域性精神文明建設(shè)、治安防范、計劃生育等事務(wù)性工作。物業(yè)服務(wù)公司要切實擔當起住宅小區(qū)“管家”的責任，在搞好服務(wù)的同時，積極接受居民委員會的指導(dǎo)，主動配合居民委員會開展工作，促進社區(qū)建設(shè)水平的提高。

　　四是明確物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主雙方關(guān)系。要正確引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)公司轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)為接受業(yè)主的委托，為業(yè)主服好務(wù)、管好家，并取得合理報酬的服務(wù)者。同時，引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變過去那種福利型用房意識，自覺主動交付物業(yè)服務(wù)費，模范履行其應(yīng)盡的義務(wù)。

　　(四)下決心搞好舊小區(qū)整改，從根本上解決歷史遺留問題

　　如何抓好舊小區(qū)整改，通過調(diào)研，筆者認為建立強有力的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)是保證，籌集專項整治資金是關(guān)鍵，實施規(guī)范化物業(yè)管理是根本。

　　一是成立市政府綜合領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。建議市政府成立舊小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組，由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)舊小區(qū)整改工作。

　　二是要抓好舊小區(qū)整改資金的籌集工作。本著“政府拿一塊、受益業(yè)主負擔一塊、社會籌一塊”的原則，在做好政府和業(yè)主資金籌集工作的基礎(chǔ)上，借鑒先進地區(qū)經(jīng)驗，建議設(shè)立商住小區(qū)整改統(tǒng)籌資金，在商品房銷售時，可按每平方米20元左右的標準收取，專項用于解決問題突出小區(qū)或舊小區(qū)的整改。對開發(fā)商開發(fā)遺留問題較多的小區(qū)，要按照“誰開發(fā)、誰改造”的要求，由開發(fā)商出資，本著缺什么補什么的原則，對各項基礎(chǔ)設(shè)施進行配套整改，達到符合物業(yè)管理要求的條件。

　　三是分類治理。針對各小區(qū)存在的不同問題，采取不同的對策，在先期試點的基礎(chǔ)上，逐步在城市全面鋪開。對有物業(yè)服務(wù)公司的住宅小區(qū)，重點是規(guī)范、提高水平;對問題較多的住宅小區(qū)，要以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓，以環(huán)境設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設(shè)施配套，以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點搞好功能完善;對達不到規(guī)模效益的小區(qū)，重點是打破單位界限搞好規(guī)模改造。同時，沒有進行水電暖改造的小區(qū)，要按照“誰受益、誰投資”原則，加快一戶一表改造步伐，逐步實現(xiàn)抄表到戶，收費到戶。

　　四是大力推進物業(yè)管理的市場化進程。結(jié)合住宅小區(qū)整改，在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下，小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和居民委員會要密切配合，組織業(yè)主民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使業(yè)主委員會自治管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合。同時，制定優(yōu)惠政策大力發(fā)展社會化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司，鼓勵和引導(dǎo)依附性物業(yè)公司從開發(fā)商這一母體中分離出來并走向社會，培育和完善物業(yè)服務(wù)市場，形成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司雙向選擇機制。

　　五是管好住宅專項維修資金。新建住宅小區(qū)要按照規(guī)定足額歸集專項維修資金，決不能出現(xiàn)新的無住宅專項維修資金的住宅小區(qū);原來沒有落實到位的房改房專項維修資金，要從住房公積金中剝離出來，專戶儲存，?？顚Ｓ?對開發(fā)商已收取未歸集的住宅專項維修資金，要加大追繳力度，能歸集的要全部歸集;對從未繳納住宅專項維修資金的老住房，要采取在房產(chǎn)交易時進行補交等辦法，使資金歸集盡快到位。同時，要明確住宅專項維修資金業(yè)主所有權(quán)地位，加強資金監(jiān)管，確保?？顚Ｓ茫畲笙薅鹊鼐S護業(yè)主的合法利益。

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