試談商業(yè)物業(yè)管理費定價方法

　　摘要：“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務(wù)式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標準擬定困難的問題。

　　一、影響購物中心管理費定價的因素

　　購物中心管理費標準的確定，除了上述各種因素的影響外，還受其地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標準、人力資源成本(還有建設(shè)規(guī)模、建筑特點和建筑用材)等條件的制約。直接造成了管理成本(固定資產(chǎn)折舊、設(shè)備運行、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、消耗用品、人力資源、行政開支等)的差異，造成了各購物中心管理費定價標準的較大區(qū)別。具體分析上述各因素、條件，我們可清楚地明了它們在管理成本和定價標準中所占據(jù)的不同權(quán)重比例。

　　1. 地理位置

　　由于各地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)及發(fā)展水平不均衡，使各地對物業(yè)管理費的認同水平和承受能力存在很大差距。經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)能認同、接受較高的水平;經(jīng)濟落后或后開發(fā)地區(qū)則承受能力較低。例如廣州市區(qū)的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認同水平、承受能力就有很大差別，絕對值往往會達到 1/5 ―― 1/2 的水平。除社會、經(jīng)濟方面的問題外，氣候(嚴寒地區(qū)與亞熱帶地區(qū))、基礎(chǔ)配套等客觀方面的因素也是不可忽略的。

　　2. 所在區(qū)域

　　由于人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區(qū)域，但具體到不同的地域社區(qū)，群體的素質(zhì)、結(jié)構(gòu)不一樣(干擾消費意識、消費理念)，環(huán)境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經(jīng)濟價值和社會價值，從而導(dǎo)致對管理費標準的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價差，幅度幾近 1/4 強。

　　3. 市場定位、設(shè)備配套

　　這關(guān)系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認為不滿足也輕易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費群體聚集區(qū)(如寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓、游樂場、高檔住宅區(qū))的購物中心(如廣州的麗柏、友誼、時代廣場)市場定位一般都稍高。為迎合目標消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位，就必須對如空調(diào)、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導(dǎo)購、功能配套等都作考究的設(shè)置和管理，各環(huán)節(jié)的運行方式均必須符合高端群體的消費標準。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業(yè)管理企業(yè)就有必要對購物中心營運的邊際成本與邊際收益作合理、精確的測算并協(xié)調(diào)，管理費的定價標準就要根據(jù)現(xiàn)場的實際需要作相應(yīng)的提高。

　　4. 公共面積

　　購物中心的管理費，主要的消化渠道之一在于對公共設(shè)施、公共區(qū)域的配套管理工作。對公共區(qū)域的管理要求和標準，將對物業(yè)管理費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言，單位公共面積的管理費耗用在標準確定的條件下是不變的，但其總量則隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加，會使得購物中心的邊際成本、管理費標準的彈性變大。一般規(guī)律：市場定位較低的購物中心，公共面積會少些;市場定位較高的購物中心，公共面積相應(yīng)會多些，所以管理費標準也會定得更高。

　　5. 服務(wù)標準

　　購物中心管理行業(yè)的服務(wù)標準在目前仍沒有制定出臺，因此，現(xiàn)時購物中心的服務(wù)標準還未能統(tǒng)一定制，只停留在各購物中心物業(yè)管理企業(yè)(或業(yè)主)各自為政、自定規(guī)則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標準差異變大的重要原因之一。例如有的購物中心為了達到商業(yè)目的，提高特色服務(wù)水平強化商業(yè)競爭力，擴大社會知名度，不惜血本開拓出種種賣點服務(wù) , 如為租戶員工開設(shè)食堂;公共洗手間免費提供手紙、干手器、洗手液;為顧客免費提供飲水;專設(shè)吸煙區(qū);設(shè)置免費兒童樂園、托兒所;提供休閑閱覽室、托夫室等等，各出奇招不勝枚舉。凡此種種，無論是市場需求、地域標準還是個性化、人性化，都將直接反應(yīng)到購物中心的管理成本上，對企業(yè)的邊際成本形成重大影響，造成管理費標準的嚴重偏離、大幅上下。

　　6. 人力資源成本

　　由于購物中心管理隸屬于物業(yè)管理行業(yè)，同屬于勞動力密集型企業(yè)，因此人力資源成本對管理費定價標準也占有較大的權(quán)重。鑒于我國各地人均收入水平的不均衡，所以各購物中心的用人質(zhì)量、勞動效率、薪酬標準、管理效能等等都存在差異，從而管理費標準的不統(tǒng)一性就形成了合理的空間。

　　二、購物中心管理費定價方法

　　雖然準確確定購物中心的管理費標準需要顧及各種因素、條件，這一系列依據(jù)需要進行認真細致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風險更大。一方面，可能因定價不準(太低)輕易造成日后管理費不足，引發(fā)操作困難的危機;另一方面，若定價不準(太高)導(dǎo)致脫離市場，降低了商業(yè)競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業(yè)內(nèi)比較常用的一種操作：

　　先選定一個參比對象(所選對象的條件要比擬定價目標稍高)，根據(jù)參比對象的現(xiàn)行管理費標準、已往的歷史盈利水平(可以通過稅收資料測算)定出擬定標準的上限：

　　(現(xiàn)行管理費標準) ― (年盈利均值) + (計劃利潤) = (擬定管理費區(qū)間上限)

　　而后將參照對象與擬定標準的購物中心在地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標準、人力資源成本、建設(shè)規(guī)模、建筑特點和建筑用材等各方面進行比照，確定調(diào)整系數(shù)，計算出實際收費的標準。

　　上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計算結(jié)果的準確度受到不同程度的影響。為把結(jié)果定制得更精確、合理，可以利用科學的手段、方法，把比照結(jié)果做成表格，對有關(guān)數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)可用時間序列數(shù)據(jù)：時間序列數(shù)據(jù)是由影響成本的每個變量在特定市場上逐期的觀察數(shù)據(jù)所組成;或橫斷面數(shù)據(jù)：來自許多市場在同一時點上的信息。數(shù)據(jù)可來自調(diào)查、市場實驗或各種現(xiàn)成的來源，如企業(yè)的歷史記錄或政府的出版物)資料分析評估(可用最小二乘回歸估計技術(shù))，而后按不同的權(quán)重估算出調(diào)整系數(shù)，最終定出管理費的執(zhí)行標準。

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