業(yè)主自治就是業(yè)主自行管理嗎?

　　很顯然一些人對這個問題存在認(rèn)識偏差。對于業(yè)主自治的涵義，根據(jù)《武漢市住宅區(qū)業(yè)主自治管理實施辦法》中下的定義，是指住宅區(qū)業(yè)主(業(yè)主代表)大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主依照《條例》規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)，對住宅區(qū)物業(yè)和業(yè)主的共同事務(wù)進行管理和服務(wù)的活動。至于這個定義是不是很準(zhǔn)確，我們暫不深究，但對于業(yè)主自治，我們應(yīng)當(dāng)理解其主要包含兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

　　一是要建立全體業(yè)主共同遵守的《業(yè)主公約》，以此來指導(dǎo)、規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺維護公眾利益和公共環(huán)境。業(yè)主公約是所有人和使用人自律的保證，也是實現(xiàn)業(yè)主自治的前提。

　　二是要成立業(yè)主委員會，代表廣大業(yè)主的利益來管理整個物業(yè)，負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)的管理提出具體要求，以合同的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，承擔(dān)管理責(zé)任，協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議代表業(yè)主行使物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)和解聘權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。

　　業(yè)主自行管理，實際上是我國大部分相對貧窮的，物業(yè)管理尚為空白的地方，人們針對物業(yè)管理的客觀需求，結(jié)合自身經(jīng)濟的實際承受能力而采取的一種比較原始的物業(yè)管理，管理內(nèi)容基本上停留在搞衛(wèi)生、看門的狀況，這是一種無奈之舉，不是完整意義上的物業(yè)管理，充其量是物業(yè)管理的雛形。而像深圳、上海、北京等物業(yè)管理普及率高的大中城市再回到物業(yè)自行管理，實際上是一種倒退。

　　再從法律層面上看，由于業(yè)主自行管理不屬于全國《物業(yè)管理條例》的調(diào)整范疇。因此，對已經(jīng)基本成型的物業(yè)管理再回到業(yè)主自身管理或者業(yè)主委托專業(yè)公司管理這一現(xiàn)象或者呼聲，其中有關(guān)管理的主體資格、民事責(zé)任的承擔(dān)等很多問題目前均無相關(guān)法律支持，且與《民法通則》、《公司法》的原則精神有抵觸。在實際操作上，如果讓業(yè)主委員會主導(dǎo)并實際經(jīng)營物業(yè)管理的全部事項，由于沒有一個合同和相應(yīng)機制的約束，那么，誰來監(jiān)督業(yè)委會的行為?通過怎樣的機制或渠道來監(jiān)督?是否還得成立一個專門的監(jiān)督組織?一旦管理失職或因管理過失造成重大損害后果，誰來承擔(dān)民事責(zé)任?諸如此類的問題一旦釀成，就不是一個簡單的小區(qū)管理糾紛問題，很可能就是一個嚴(yán)重的社會問題，甚至關(guān)系到國家的發(fā)展與穩(wěn)定。

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