2009年經典土地估價報告改錯題選編(3)

　　二、估價方法與估價過程根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：

　　(一)成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格：(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息十利潤)×土地增值收益

　　1.土地取得費及有關稅費根據《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。

　　(1)征地費：通過調查，依據B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝，即37.5元/平方米。

　　(2)有關稅費：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據A省及B縣的有關規(guī)定，征用耕地從事非農業(yè)建設的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開墾費8元/平方米和新增建設用地有償使用費7元/平方米，合計稅費為19.5元/平方米。

　　(3)土地管理費：根據A省關于征收土地管理費有關規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3%征收，則為1.1元/平方米。

　　上述三項合計，土地取得費為58.1元/平方米。

　　2.土地開發(fā)費此次評估設定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內地面平整。

　　通過調查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40~60元/平方米之間，根據待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為50元/平方米。

　　3.投資利息根據待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期按1年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產貸款利率5.85%計，則投資利息=(土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%= (58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/平方米)

　　4.投資利潤調查近期B縣經濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及X X企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設定年投資利潤率為12%，則：投資利潤=(土地取得費及有關稅費十土地開發(fā)費+投資利息) ×開發(fā)周期×12%=(58.1+50+6.32) ×1×12%=13.7(元/平方米)

　　5.計算土地增值收益(土地所有權收益)

　　根據B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。

　　故土地增值收益=(征地費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)

　　6.計算待估宗地的土地使用權價格待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6(元/平方米)

　　(二)基準地價系數修正法

　　依據待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價，結合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準地價覆蓋范圍之內，用途為工業(yè)，根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：宗地地價：待估宗地所在區(qū)域基準地價×Al×A2×A3×A4×A5 A1――區(qū)域條件修正系數A2――容積率修正系數A3――土地使用權年期修正系數A4――基礎設施開發(fā)程度修正系數A5――期日修正系數采用基準地價系數修正法評估待估宗地地價的步驟如下：

　　1.確定待估宗地的土地級別及基準地價經調查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準地價為150元/平方米。

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