物業(yè)管理師名詞解釋：物業(yè)管理評(píng)標(biāo)程序

　　物業(yè)管理評(píng)標(biāo)程序

　　1)評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)備工作

　　①認(rèn)真研究招標(biāo)文件，熟悉招標(biāo)文件中的以下內(nèi)容：

　　a.招標(biāo)的目標(biāo);

　　b.招標(biāo)項(xiàng)目的范圍和性質(zhì);

　　c.招標(biāo)文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條款;

　　d.招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法和在評(píng)標(biāo)過程中考慮的相關(guān)因素。

　�、谡袠�(biāo)人向評(píng)標(biāo)委員會(huì)提供評(píng)標(biāo)所需的重要信息和數(shù)據(jù)。

　�、劬幹圃u(píng)標(biāo)需用的表格，主要有：標(biāo)價(jià)比較表或綜合評(píng)估比較表。

　　2)初步評(píng)審，又稱投標(biāo)文件的符合性鑒定。通過初評(píng)，將投標(biāo)文件分為響應(yīng)性投標(biāo)和非響應(yīng)性投標(biāo)兩大類。響應(yīng)性投標(biāo)是指投標(biāo)文件的內(nèi)容與招標(biāo)文件所規(guī)定的要求、條件、合同條款和規(guī)范等相符，無顯著差別或保留，并且按照招標(biāo)文件的規(guī)定提交了投標(biāo)擔(dān)保的投標(biāo);非響應(yīng)性投標(biāo)是指投標(biāo)文件的內(nèi)容與招標(biāo)文件的規(guī)定有重大偏差，或者是未按招標(biāo)文件的規(guī)定提交擔(dān)保的投標(biāo)。通過初步評(píng)審，響應(yīng)性投標(biāo)可以進(jìn)入詳細(xì)評(píng)標(biāo)，而非響應(yīng)性投標(biāo)則淘汰出局。

　　初步評(píng)審的主要內(nèi)容有：

　　(1)投標(biāo)文件排序

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)報(bào)價(jià)的高低或者按招標(biāo)文件規(guī)定的其他方法對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行排序。

　　(2)廢標(biāo)

　　下列情況作廢標(biāo)處理：

　�、偻稑�(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以行賄手段或者以其他弄虛作假方式謀取中標(biāo)的投標(biāo)。

　�、谕稑�(biāo)人以低于成本報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)。投標(biāo)人的報(bào)價(jià)明顯低于其他投標(biāo)報(bào)價(jià)或標(biāo)底，使其報(bào)價(jià)有可能低于成本的，應(yīng)當(dāng)要求該投標(biāo)人做出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標(biāo)人未能提供相關(guān)證明材料或不能做出合理解釋的，按廢標(biāo)處理。

　�、弁稑�(biāo)人資格條件不符合國家規(guī)定或招標(biāo)文件要求的。

　�、芫懿话凑找�求對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、說明或補(bǔ)正的。

　�、菸丛趯�(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件的投標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)審查每一投標(biāo)文件，看其是否對(duì)招標(biāo)文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求做出了響應(yīng)。非響應(yīng)性投標(biāo)將被拒絕，并且不允許修改或補(bǔ)充。

　　(3)重大偏差和細(xì)微偏差

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件，審查并逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的全部投標(biāo)偏差，并區(qū)分為重大偏差和細(xì)微偏差兩大類。

　　屬于重大偏差的有：

　�、�?zèng)]有按照招標(biāo)文件要求提供投標(biāo)擔(dān)保或者所提供的投標(biāo)擔(dān)保有瑕疵。

　�、谕稑�(biāo)文件沒有投標(biāo)人授權(quán)代表的簽字和加蓋公章。

　�、弁稑�(biāo)文件載明的招標(biāo)項(xiàng)目完成期限超過招標(biāo)文件規(guī)定[FS:PAGE]的期限。

　�、苊黠@不符合技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

　�、萃稑�(biāo)文件載明的貨物包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法等不符合招標(biāo)文件的要求。

　�、尥稑�(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受的條件。

　�、卟环�合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。

　　存在重大誤差的投標(biāo)文件，屬于非響應(yīng)性投標(biāo)。

　　屬于細(xì)微偏差的有：

　　①偏差不影響投標(biāo)文件的有效性。

　�、谠u(píng)標(biāo)委員會(huì)允許投標(biāo)人在評(píng)標(biāo)結(jié)束前予以補(bǔ)正的偏差。

　　3)詳細(xì)評(píng)審

　　經(jīng)初步評(píng)審合格的投標(biāo)文件，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)其進(jìn)行技術(shù)評(píng)估、商務(wù)評(píng)估和綜合評(píng)審，即詳細(xì)評(píng)審。

　　(1)技術(shù)評(píng)估

　　技術(shù)評(píng)估的目的是確認(rèn)和比較投標(biāo)人完成本項(xiàng)目的技術(shù)能力，以及他們的實(shí)施方案的可靠性。技術(shù)評(píng)估的主要內(nèi)容如下。

　�、俜桨傅目尚行�。對(duì)本項(xiàng)目的管理方法、人員配備等方面的評(píng)審，特別是對(duì)該項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題的處理方法進(jìn)行可行性論證。

　�、谟�(jì)劃的可靠性。審查各項(xiàng)計(jì)劃是否滿足招標(biāo)人的要求，并且是否科學(xué)合理、切實(shí)可行，同時(shí)還要審查保證實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的措施是否合理和適當(dāng)?shù)取?/P>

　�、圪|(zhì)量保證。審查投標(biāo)文件中提出的質(zhì)量控制和管理措施，包括管理人員的配備、素質(zhì)和質(zhì)量管理制度。

　　④分包商的技術(shù)能力和經(jīng)驗(yàn)。如果投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分專業(yè)工作分包給他人完成，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。應(yīng)審查擬分包的專業(yè)工作必須是非主體、非關(guān)鍵性工作，審查分包人應(yīng)當(dāng)具備的資格條件，完成相應(yīng)工作的能力和經(jīng)驗(yàn)。

　�、輰�(duì)于投標(biāo)文件中按照招標(biāo)文件規(guī)定提交的建議方案做出技術(shù)評(píng)審。如果招標(biāo)文件中規(guī)定可以提交建議方案，則應(yīng)對(duì)投標(biāo)文件中的建議方案的技術(shù)可靠性與優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，并與原招標(biāo)方案進(jìn)行對(duì)比分析。

　　(2)商務(wù)評(píng)估

　　商務(wù)評(píng)估的目的是從成本、財(cái)務(wù)和經(jīng)驗(yàn)分析等方面評(píng)審?fù)稑?biāo)報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性、合理性、經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)等，比較不同的投標(biāo)所產(chǎn)生的不同后果。商務(wù)評(píng)估在整個(gè)評(píng)標(biāo)工作中通常占有重要地位。商務(wù)評(píng)估的主要內(nèi)容如下：

　�、賹彶槿�部報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算的正確性。通過對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)全面審核，看其是否有計(jì)算上或累計(jì)上的錯(cuò)誤，如果有則按“投標(biāo)者須知”中的規(guī)定改正和處理。

　　②分析報(bào)價(jià)構(gòu)成的合理性。通過分析報(bào)價(jià)中的費(fèi)用組成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)判斷報(bào)價(jià)是否合理。用標(biāo)底與投標(biāo)書中的報(bào)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)差異較大之處找出原因，并評(píng)定是否合理。

　　③分析前期工作費(fèi)用提高的幅度。雖然投標(biāo)人為了解決前期工作中資金流通的困難，可以采用不平衡報(bào)價(jià)法投標(biāo)，但不允許有嚴(yán)重的不平衡報(bào)價(jià)。過大地提高前期工作費(fèi)用的支付要求，會(huì)影響到項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃。

　　(3)綜合評(píng)審

　　綜合評(píng)審是在以上工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)事先擬定好的評(píng)標(biāo)原則、評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)標(biāo)辦法，對(duì)篩選出來的若干個(gè)具有實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的招標(biāo)文件綜合評(píng)價(jià)與比較，最后選定中標(biāo)人。中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

　�、倌茏畲笙薅鹊貪M足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);

　　②能滿足招標(biāo)文件各項(xiàng)要求，并且投標(biāo)價(jià)格最低，但是投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外。

　　4)評(píng)標(biāo)報(bào)告

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。

　　(1)評(píng)標(biāo)報(bào)告的內(nèi)容

　　評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)如實(shí)記載以下內(nèi)容：基本情況和數(shù)據(jù)表、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單、開標(biāo)記錄、符合要求的投標(biāo)一覽表、廢標(biāo)情況說明、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法或者評(píng)標(biāo)因素一覽表、投標(biāo)價(jià)格或者評(píng)分比較一覽表、經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)人排序、推薦的中標(biāo)候選人名單、簽訂合同前要處理的事宜，以及澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。

　　(2)中標(biāo)候選人人數(shù)

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)限定在1～3人，并標(biāo)明排列順序。

　　(3)評(píng)標(biāo)報(bào)告的簽署

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列情況做出書面說明并記錄在案。

　�、賹�(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論有異議的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，可以以書面方式闡述其不同意見和理由。

　　②評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員拒絕在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字，且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評(píng)標(biāo)結(jié)論。

　　四、物業(yè)管理評(píng)標(biāo)方法

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)按照《物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則》和招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯、投標(biāo)人管理服務(wù)業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面進(jìn)行比較和綜合評(píng)審，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人或者根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人。

　　前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及經(jīng)察看并予書面記載的物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)情況。

　　招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。

　　除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

　　評(píng)標(biāo)的評(píng)分方法有經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法和法律法規(guī)規(guī)定的其他方法。

　　1)經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法

　　采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)將推薦滿足下述條件的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人：

　�、倌軌驖M足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。即中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。

　�、诮�(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)最低。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)價(jià)格調(diào)整方法，對(duì)所有投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)以及投標(biāo)文件的商務(wù)部分做必要的調(diào)整，確定每一投標(biāo)文件的經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)。但對(duì)技術(shù)標(biāo)無須進(jìn)行價(jià)格折算。經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法一般適用于具有通用技術(shù)性能標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)項(xiàng)目，或者是招標(biāo)人對(duì)技術(shù)性能沒有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法評(píng)審?fù)瓿珊�，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)填制“標(biāo)價(jià)比較表”、編寫書面的評(píng)標(biāo)報(bào)告，提交給招標(biāo)人定標(biāo)�！皹�(biāo)價(jià)比較表”應(yīng)載明投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)、對(duì)商務(wù)偏差的價(jià)格調(diào)整和說明、經(jīng)評(píng)審的最終投標(biāo)價(jià)。

　　2)綜合評(píng)估法

　　綜合評(píng)估法適用于不宜采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)標(biāo)的招標(biāo)項(xiàng)目。要點(diǎn)如下：

　　(1)綜合評(píng)估法推薦中標(biāo)候選人的原則

　　綜合評(píng)估法推薦能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)，作為中標(biāo)候選人。

　　(2)使各投標(biāo)文件具有可比性

　　綜合評(píng)估法是通過量化各投標(biāo)文件對(duì)招標(biāo)要求的滿足程度，進(jìn)行評(píng)標(biāo)和選定中標(biāo)候選人的。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各個(gè)評(píng)審因素進(jìn)行量化時(shí)，應(yīng)當(dāng)將量化指標(biāo)建立在同一基礎(chǔ)或同一標(biāo)準(zhǔn)上，使各投標(biāo)文件具有可比性。評(píng)標(biāo)中需量化的因素及其權(quán)重應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確規(guī)定。

　　(3)衡量各投標(biāo)滿足招標(biāo)要求的程度

　　綜合評(píng)估法采用將技術(shù)指標(biāo)折算為貨幣或者綜合評(píng)分的方法，分別對(duì)技術(shù)部分和商務(wù)部分進(jìn)行量化評(píng)審，然后將每一投標(biāo)文件兩部分的量化結(jié)果，按照招標(biāo)文件明確規(guī)定的計(jì)權(quán)方法進(jìn)行加權(quán)，算出每一投標(biāo)的綜合評(píng)估價(jià)或者綜合評(píng)估分，并確定中標(biāo)候選人名單。

　　(4)綜合評(píng)估比較表

　　運(yùn)用綜合評(píng)估法完成評(píng)標(biāo)后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬訂一份綜合評(píng)估比較表，連同書面的評(píng)標(biāo)報(bào)告提交給招標(biāo)人。綜合評(píng)估比較表應(yīng)當(dāng)載明投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)、所作的任何修正、對(duì)商務(wù)偏差的調(diào)整、對(duì)技術(shù)偏差的調(diào)整、對(duì)各評(píng)審因素的評(píng)估和對(duì)每一投標(biāo)的最終評(píng)審結(jié)果。

　　(5)備選標(biāo)的評(píng)審

　　招標(biāo)文件允許投標(biāo)人投備選標(biāo)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以對(duì)中標(biāo)人的備選標(biāo)進(jìn)行評(píng)審，并決定是否采納。不符合中標(biāo)條件的投標(biāo)人的備選標(biāo)不予考慮。

　　(6)劃分有多個(gè)單項(xiàng)合同的招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)審

　　對(duì)于此類招標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)文件允許投標(biāo)人為獲得整個(gè)項(xiàng)目合同而提出優(yōu)惠的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以對(duì)投標(biāo)人提出的優(yōu)惠條件進(jìn)行審查，并決定是否將招標(biāo)項(xiàng)目作為一個(gè)整體合同授予中標(biāo)人。整體合同中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是最有利于招標(biāo)人的投標(biāo)。

　　另外，在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。

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