土地估價師實務(wù)全真模擬試題(二)

　　? 單選題:

　　1、收益還原法不適宜用于評估( )用地。

　　A.商業(yè)

　　B.寫字樓

　　C.酒店

　　D.學校

　　標準答案：d

　　解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進行計算。

　　2、房地出租中，( )的費用計算與房屋重置價無關(guān)。

　　A.管理費

　　B.維修費

　　C.保險費

　　D.房屋折舊費

　　標準答案：a

　　解析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關(guān)。

　　3、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地無限年的收益價格最接近于( )萬元。

　　A.1350

　　B.1533

　　C.1611

　　D.1722

　　標準答案：c

　　解析：

　　1.土地使用年期無限時的計算公式

　　P=a/r±b/r2

　　式中：P、a、r含義同前;

　　b――純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n―1)b。公式中符號，當純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應當是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

　　4、收益還原法是在估算土地在未來每年預期( )的基礎(chǔ)上計算的。

　　A.經(jīng)營收益

　　B.總收益

　　C.總費用與總收益之和

　　D.純收益

　　標準答案：d

　　解析：根據(jù)收益還原法的原理，應當是每年預期的純收益。

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