土地估價(jià)師土地管理基礎(chǔ)輔導(dǎo)第二章4

　　第五節(jié)土地金融與土地稅收

　　一、土地金融

　　(一)土地金融的概念和分類

　　1.土地金融的概念

　　土地金融，就是以土地作為獲取信用的保證，而獲得的資金融通。任何組織和個(gè)人，如欲獲得資金融通，必須有信用基礎(chǔ)，信用基礎(chǔ)不外乎三種：①受信人的道德人格;②受信人的能力;③受信人的財(cái)產(chǎn)。

　　土地具有增值趨勢(shì)，這正符合人們對(duì)財(cái)富的完全保障心理，所以土地成為最理想的長(zhǎng)期信用基礎(chǔ)。這種以土地作為抵押品而獲得的長(zhǎng)期信貸，稱為土地抵押信用。

　　2.土地金融的分類一般根據(jù)土地用途不同，把土地金融分為農(nóng)地金融和市地金融兩大類

　　農(nóng)地金融主要業(yè)務(wù)包括：①農(nóng)地改良貸款。②農(nóng)地經(jīng)營(yíng)貸款。③農(nóng)地買賣貸款。

　　農(nóng)地金融的主要特點(diǎn)是：在契約未到期之前，債權(quán)者不得任意要求債務(wù)提前償還，而債務(wù)者則可在契約到期前隨時(shí)償還，負(fù)債程序以土地收益剩余為限，貸款期長(zhǎng)，利息一般不變。

　　市地金融是以城市土地為抵押標(biāo)的而取得的資金融通。主要業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)貸款、消費(fèi)貸款、改良貸款(主要用于社區(qū)發(fā)展和道路建設(shè))、企業(yè)貸款等。市地金融的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較小、盈利相對(duì)較高。

　　例題：判斷題：市地金融的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較大、盈利相對(duì)較高。[W ]

　　一般國(guó)家的土地金融專業(yè)機(jī)構(gòu)大多以農(nóng)村為對(duì)象，協(xié)助農(nóng)民經(jīng)營(yíng)與開發(fā)土地，并促進(jìn)農(nóng)、林、牧、漁等各個(gè)方面的建設(shè)。

　　(二)土地金融的特征和功能

　　1.土地金融的特征

　　(1)靈活性。(2)政策性。(3)風(fēng)險(xiǎn)性。

　　2.土地金融的功能

　　(1)用土地作為抵押品，以融通資金，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的功能。

　　(2)政府可通過土地金融手段推行農(nóng)業(yè)政策與土地政策。

　　(3)籌集建設(shè)城鄉(xiāng)居民住房資金的功能。

　　二、土地稅收

　　(一)土地稅收的內(nèi)涵

　　稅收是國(guó)家依據(jù)法律規(guī)定，強(qiáng)制地對(duì)經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)人無償征收的實(shí)物或貨幣，是國(guó)家憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種手段。

　　征稅的種類很多，區(qū)分不同稅種類別的主要標(biāo)志是征稅對(duì)象。征稅對(duì)象按性質(zhì)一般可劃分為對(duì)收入額征稅、對(duì)所得額征稅和對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。

　　(二)土地稅制和地稅形式

　　土地稅制度是一國(guó)政府制定的土地稅收法令、土地稅制及其形式和征稅辦法的總稱。土地稅制度，是由國(guó)家政權(quán)機(jī)關(guān)制定的向其納稅單位和個(gè)人征收土地稅的法律依據(jù)和規(guī)范，它反映著一種國(guó)家和納稅人之間的分配關(guān)系。

　　一國(guó)公布的土地稅法中通常必須明確規(guī)定征稅對(duì)象、納稅人、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期、減稅免稅、違章處理等這些稅收制度的組成要素。由于各國(guó)土地制度不盡相同，其稅制、稅種、征收的辦法和稅率，在各個(gè)國(guó)家也有不同，但一般都征收地價(jià)稅(即土地原價(jià)稅)和土地增值稅

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　　地價(jià)稅是根據(jù)土地價(jià)格向土地所有者征收的一種土地稅，一般分為兩種：(1)土地原價(jià)稅。是按土地的原始價(jià)格征稅，不包括土地改良價(jià)格。

　　(2)土地增值稅。又稱土地增價(jià)稅，是指按土地價(jià)格增加數(shù)額征稅。土地增值的計(jì)征辦法又分兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分征稅;二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按土地所有者出賣土地的價(jià)格高于其購人價(jià)格部分征稅。土地增值稅是一些國(guó)家為了適應(yīng)土地增值而設(shè)立的稅種，其目的是把因社會(huì)發(fā)展所增加的土地價(jià)格還諸于社會(huì)共享，并以此遏制土地投機(jī)的發(fā)展。土地增值稅原只在土地轉(zhuǎn)移時(shí)征收，但即使土地在保持不轉(zhuǎn)移時(shí)仍然可累積利益而增值，還是應(yīng)該征收土地增值稅，此之為定期增值稅。

　　當(dāng)前各國(guó)實(shí)行的定期增值稅一般分為10年期和5年期兩種。10年期增值稅是指土地保留10年屆滿時(shí)須征收土地增值稅，5年期增值稅是指土地建設(shè)地區(qū)土地增值稅于工程竣工后屆滿5年時(shí)征收。征收這兩種定期增值稅主要是區(qū)別由于通常的城市成長(zhǎng)與由于市政工程改善而引起的不同的土地價(jià)格增值。

　　(三)土地稅收政策地稅政策是土地政策的重要組成部分，是指國(guó)家或社會(huì)為特定的目的對(duì)土地稅制、稅種、稅率及征收辦法等法制規(guī)范的控制，以調(diào)節(jié)不同類型和不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給及其收益的分配。

　　(四)我國(guó)現(xiàn)行稅收體系

　　目前，我國(guó)新稅制體系建立之后，國(guó)家現(xiàn)行稅收體系主要由以下稅種構(gòu)成：

　　1.流轉(zhuǎn)稅類(含附加稅)(1)增值稅(2)營(yíng)業(yè)稅(3)消費(fèi)稅(4)城市維護(hù)建設(shè)稅

　　2.收益稅類(5)個(gè)人所得稅(6)企業(yè)所得稅(7)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅(8)土地增值稅(9)農(nóng)業(yè)稅

　　3.財(cái)產(chǎn)稅類(10)房產(chǎn)稅(11)車船稅

　　4.資源稅類(12)資源稅(13)耕地占用稅(14)土地使用稅

　　5.行為稅類(15)印花稅(16)契稅 (17)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(18)關(guān)稅

　　在國(guó)家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項(xiàng)目主要有：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。與土地稅收相關(guān)的稅種還有：房產(chǎn)稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅等。

　　例題：在國(guó)家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項(xiàng)目主要有[ ]等。

　　A.耕地占用稅

　　B.消費(fèi)稅

　　C.土地增值稅

　　D.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　答案：A。C。D

　　分析：在國(guó)家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項(xiàng)目主要有：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

　　土地增值稅是國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅，對(duì)土地增值額課稅，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益或地租征稅。開征土地增值稅的主要目的是調(diào)節(jié)超額收入，抑制投機(jī)，防止土地資產(chǎn)流失。土地增值稅采取四級(jí)超額累進(jìn)稅率，其稅率為30%-60%。耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依法按實(shí)際占用的耕地面積計(jì)征的一種稅。耕地占用稅實(shí)行定額稅制，即按實(shí)際占用耕地面積，按人均耕地水平分四個(gè)檔次計(jì)征，其額度為1-10元/┫，一次性征收。城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，依法征收的一種級(jí)差資源稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積，按照城市規(guī)模大小，依照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)檔次按年度計(jì)算，分期繳納。其稅額幅度為每年0.2―10元/┫。