最新土地估價實務自測練習題參考答案

　　參考答案：

　　第一題：

　　1、計算方法

　　根據題意，適宜采用剩余法估價

　　2、測算公式

　　地價=不動產總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤

　　3、計算步驟

　　(1)不動產總價=4000×2000×4=3200(萬元)

　　(2)建筑費及專業(yè)費=2000×2000×4=1600(萬元)

　　(3)總利息=地價×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(結果含有地價未知數)

　　(4)銷售稅費=32000000×6%=192(萬元)

　　(5)開發(fā)商利潤=32000000×15%=480(萬元)

　　(6)地價=不動產總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)

　　(7)開發(fā)商目前所能投標的最高地價=P/(1+2%)=P’(元)(2%為法律、估價等費用，必須扣除，并且不能簡單用減法扣除)

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　　第二題：

　　1、適用公式

　　待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

　　2、計算步驟

　　(1)選擇計算方法：適用市場比較法

　　(2)編制該城市地價指數表

　　日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

　　地價指數 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3

　　(3)編制容積率修正系數表

　　容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0

　　修正指數 100 120 125 129 137 145

　　(4)交易形式修正系數，題目已給定

　　(5)計算土地使用權年期修正指數

　　70年期修正指數為：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1

　　50年期修正指數為：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6

　　40年期修正指數為：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3

　　(6)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數

　　項目 A B C D E

　　區(qū)域因素條件指數 101 102 101 100 101

　　個別因素條件指數 102 99 101 98 100

　　(7)計算各交易案例地價修正后的價格來源：

　　交易案 交易形 交易期 年期 容積率 區(qū)域因 個別因 比準

　　例價格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 價格

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　A： 500 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 102.0 96.6 100 101 102

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　B： 600 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 104.1 99.1 129 102 99

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　C： 950 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 108.3 99.1 137 101 101

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　D：1020 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 110.5 93.3 120 100 98

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　E：1300 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　1.0 113.8 99.1 145 101 100

　　(8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價

　　采用算術平均法求取待估宗地單位地價為：

　　(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)

　　第三題：

　　1、解題思路

　　先用收益還原法計算房地產總價，再用重置成本法計算房屋現值，最后從房地產總價中扣除房屋現值就得到了土地價格。

　　2、計算公式

　　計算房地產總價的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]

　　計算房屋現值的公式：房屋現值=重置價格-折舊總額

　　3、計算步驟

　　(1)房地年總收益

　　商場年總收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(萬元)

　　寫字樓年總收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(萬元)

　　房地年總收益=520.125+613.200=1133.325(萬元)

　　(2)房地出租年總費用

　　年總管理費=1133.325×5%=56.667(萬元)

　　年總維修費=3000×(4000+7500)×8%=276.000(萬元)

　　年總稅費=30×(4000+7500)=34.500(萬元)

　　年保險費=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(萬元)

　　年折舊費=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(萬元)

　　年總費用=445.942(萬元)

　　(3)房地年純收益

　　1133.325-445.942=687.383(萬元)

　　(4)目前房地產總價值

　　總價值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(萬元)

　　(5)大廈房產現值

　　重置價格=3000×(4000+7500)=3450(萬元)

　　房產現值=3450-71.875×3=3234.375(萬元)

　　(6)目前地價

　　總地價=房地產總價-房產現值=4245.175(萬元)

　　單位地價=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)

　　第四題：

　　1、答題要點

　　(1) 簡單算術平

　　(2) 加權平均法.

　　(3) 直接取市場比較法的評估結果.

　　(4) 以市場比較法評估結果為主,以收益還原法做適當減價修正.

　　2、答題要點

　　(1) 收集的資料包括:

　?、?國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標準文件;②當地土地開發(fā)費用、市政設施開發(fā)費用或市政基礎設施配套費的收取標準;③征地的過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地管理費等;④土地出讓金或土地增值收益資料;⑤國家或當地市場的利率水平;⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率.

　　(2) 基本步驟:

　?、?求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償征地稅費等);②確定土地開發(fā)費;③計算利息;④計算土地開發(fā)利潤;⑤計算土地增值收益;⑥計算有限年期土地使用權價格.

　　3、答題要點

　　(1) 不同點:

　?、?A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權,土地使用者為企業(yè)而非股份公司,企業(yè)于股份公司是土地租貧關系,由股份公司向企業(yè)支付租金;②B宗地的處置方式是國家作價入股,國家持有國家股,國家持有國家股,土地使用者為股份公司.

　　(2)從產權關系和經濟關系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊:

　　A宗地的處置方式:①對國家而言,國家作為土地所有者,可以一次收取土地收益,風險較小,但不能得到出讓后的土地增值部分;②對企業(yè)而言,不能獲得土地使用權,,獲得較穩(wěn)定的租金收入,但需一次性支付數額較大的出讓金;③對股份公司而言,可以獲得完整的土地使用權,可以不必一次性支付數額較大的出讓金,但增加了國家股本.

　　4、答題要點

　　(1) 辦理的手續(xù):

　　① 股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù);②辦理有關規(guī)劃變更、審批手續(xù);③到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù);④辦理補交土地出讓金的手續(xù);⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù).

　　(2) 評估方法選擇、估價思路及程序”:

　　可在以下方法中選擇兩種:市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法、剩余法和路線價法.

　　估價思路(略).

　　市場比較法的估價程序:①選擇市場比較案例;②確定比較因素;③因素描述及比較分析;④確定比較因素的修正系數;⑤求算比準地價.

　　收益還原法估價程序:①確定房地出租總收益;②確定房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房屋純收益;⑤計算土地純收益;⑥計算土地價格.

　　基準地價系數修正法估的程序:①確定土地及基準地價;②因素描述及比較分析;③確定修正系數;④計算地價.

　　剩余法估價的程序:①計算房地出租總收益;②計算房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房地產總價格;⑤計算房屋現值;⑥計算土地價格.

　　路線價法評估的程序:①確定路線價;②確定宗地的臨街深度、寬度等條件;③確定條件修正系數;④計算土地價格.

　　第五題：

　　土地估價技術報告存在的主要錯誤及其致錯原因如下:

　　第一部分 總述

　　1 . 估價依據中, <中華人民共和國房地產管理法>,應為<中華人民共和國城市房地產管理法>.

　　2 . 國家土地管理局關于印發(fā)<土地估價規(guī)范格式(1996)>的通知(1995國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式,不應作為估價依據.

　　3 . 估價依據缺乏土地估價技術規(guī)程.

　　4 . 地價定義不清楚,未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發(fā)程度等內容.

　　5 . 使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當土地管理部門核發(fā)的<國有土地使用證>為準.

　　6 . “土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法.”土地估價技術報告”應供土地管理部門進行估價報告審核或備案及以估價機構存檔用.

　　7 . 缺少土地估價師簽字欄.

　　第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

　　8 . 估價對象描述中, 待估宗地的容積率為0.81.

　　第三部分 土地估價

　　9 . 成本逼近法的計算公式有誤.

　　10. 成本逼近法中,稅費不應包括新增建設用地有償使用費.

　　11. 成本逼近法中投資利息計算錯誤,土地開發(fā)費的計息期應為半年,正確的計算公式應為: 投資利息=土地取得費及有關稅費×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×5.85%.

　　12. 投資利潤計算錯誤,計算投資利潤時,投資利息不應計算利潤.

　　13. 計算增值收益時,應以成本價格乘以一定的增值收益率,成本價格應包括投資利息.

　　14. 增值收益率有打印錯誤.

　　15. 成本逼近法計算待估宗地的價格有誤,計算結果是無限年期的結果,應進行土地使用年期修正,修正為50年期的價格.

　　.16. 基準地價系數修正法中,未明確基準地價的內涵,包括頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等.

　　17. 基準地價系數修正法中,待估宗地的容積率應為0.81,容積率修正系數為1.0.

　　18. 基準地價系數修正法中, 待估宗地為國有劃撥土地,根據估價目的,土地使用年限可設定為最高出讓年限50年,與基準地價年限相同,不必進行年期修正.

　　19. 基準地價系數修正法中,期日修正系數有誤,未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況.

　　20 . 基準地價系數修正法計算結果有誤.

　　21. 地價的確定中,未說明結果確定方法的依據.

　　22. 地價確定中,兩種方法的權綜合不等于1.0.

　　23. 估價結果中,總地價沒有大寫.

　　24. 缺少土地估價結果一覽表.

　　第四部分 附件

　　25. 缺少估價宗地的國有土地使用證復印件.

　　26. 缺少估價對象的照片資料.