物業(yè)管理師輔導(dǎo)：不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系

　　不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系(6課時(shí))

　　[內(nèi)容提要]

　　本章分別介紹住宅小區(qū)，寫字樓，商業(yè)場(chǎng)所，酒店公寓和工業(yè)物業(yè)公共關(guān)系的特點(diǎn)，要求和內(nèi)容.

　　[學(xué)習(xí)目標(biāo)]

　　通過本章學(xué)習(xí)，應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：

　　素質(zhì)目標(biāo)：培養(yǎng)分析公共關(guān)系信息和物業(yè)管理公共關(guān)系創(chuàng)意的素質(zhì).

　　知識(shí)目標(biāo)：掌握不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系的特點(diǎn)和內(nèi)容.

　　能力目標(biāo)：培養(yǎng)觀察事物，分析問題和公共關(guān)系的創(chuàng)新能力.

　　技能目標(biāo)：培養(yǎng)公共關(guān)系調(diào)查技能.

　　[學(xué)習(xí)建議]

　　物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政，公用設(shè)施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場(chǎng)地，庭院.物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅，寫字樓，商場(chǎng)，酒店旅館，工業(yè)廠房等等.

　　物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化，社會(huì)化，專業(yè)化，規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效，周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值.

　　公共關(guān)系是社會(huì)組織有目的地運(yùn)用傳播手段，實(shí)現(xiàn)與公眾的雙向溝通，建立良好信譽(yù)與形象的一種管理活動(dòng).其主要目標(biāo)是建立社會(huì)組織與公眾相互了解和相互合作的良好關(guān)系，確立組織的整體形象，以提高組織在公眾心目中的知名度，信任度和美譽(yù)度，建立廣泛的公眾市場(chǎng)，促進(jìn)組織不斷向前發(fā)展，并與公眾獲得共同的利益.

　　5.1 住宅小區(qū)的物業(yè)管理公共關(guān)系

　　5.1.1 住宅小區(qū)概述

　　1)住宅小區(qū)的概念

　　住宅小區(qū)通常是指按照統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)，配套建設(shè)和統(tǒng)一管理的原則開發(fā)建設(shè)的，具有比較齊全的公共配套設(shè)施，且建筑面積達(dá)到一定規(guī)模，能滿足住戶正常物質(zhì)文化需求，并為交通干道所分割或自然界限所圍的相對(duì)集中的生活區(qū)域.

　　2)住宅小區(qū)的功能

　　(1)生活居住功能

　　(2)城市綠化和環(huán)境保護(hù)功能

　　(3)城市文明功能

　　(4)經(jīng)濟(jì)功能

　　5.1.2 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共關(guān)系的特點(diǎn)

　　社會(huì)性

　　建設(shè)一種社區(qū)文化，使人與人，人與環(huán)境相互交融，創(chuàng)造一個(gè)清潔，安全，優(yōu)雅，和諧，舒適的居住環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)具有良好的人際關(guān)系和社會(huì)公德的社會(huì)小環(huán)境，并共享小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和綠化庭院，使住宅小區(qū)變?yōu)?小社會(huì)".

　　2)系統(tǒng)性

　　對(duì)小區(qū)的建筑，環(huán)境，衛(wèi)生，綠化，道路，交通，治安保衛(wèi)，設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行統(tǒng)一管理，既要維護(hù)住宅小區(qū)原有的規(guī)劃建設(shè)風(fēng)貌，還應(yīng)彌補(bǔ)開發(fā)建設(shè)時(shí)的不足，提高小區(qū)設(shè)施利用的效率，為住戶提供方便的條件和保障，創(chuàng)造住宅小區(qū)的物質(zhì)文明.

　　3)復(fù)雜性

　　復(fù)雜性主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)極為復(fù)雜：既有國有，集體所有產(chǎn)權(quán)的住房，也有個(gè)人(私人)所有的住房，還有混合所有的聯(lián)建房屋(住宅)的產(chǎn)權(quán);既有所有權(quán)與使用權(quán)合一的情況，也有兩者相分離的形式，還有自管房，托管房，承租房，廉租房等多種形式.二是小區(qū)內(nèi)人員構(gòu)成復(fù)雜，從職業(yè)構(gòu)成上有各級(jí)機(jī)關(guān)干部，也有大專院校，科研院所的教學(xué)科研人員;有個(gè)體工商戶，私營業(yè)主，外企白領(lǐng)，也有一般職員;既有離退休人員，也有下崗職工;既有本市人員，也有外地甚至外籍人員長(zhǎng)期居住本地.由于住戶的文化層次不齊，民族各異，宗教信仰不同，構(gòu)成了住戶迥然不同的文化背景和差異，因此，在管理對(duì)象，服務(wù)對(duì)象多樣化的基礎(chǔ)上實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)公關(guān)管理就具有一定的復(fù)雜性.

　　[案例] 鞭炮炸殘男孩腿 物業(yè)公司成被告

　　案例描述：今年12歲的柳晨家住天津某居民小區(qū)，去年春節(jié)期間他在小區(qū)內(nèi)不幸被鞭炮炸傷右腳，兩年過去了，卻一直沒能找到燃放鞭炮的人.眼看將到提起訴訟最后期限，于是，柳晨把該小區(qū)的物業(yè)管理公司告上法庭.

　　處理過程：去年2月27日晚19時(shí)左右，柳晨和父母在居住的小區(qū)內(nèi)行走，走到某文具店門口人行道時(shí)，踩到一枚禮花炮爆竹，爆竹正好爆炸，將柳晨右腳嚴(yán)重炸傷，造成右腳跟粉碎性骨折，后經(jīng)天津市高級(jí)人民法院法醫(yī)鑒定為IX級(jí)傷殘.柳晨共住院治療90天，花去醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)5萬元.

　　柳晨一家一直沒有找到燃放鞭炮的人，但他們認(rèn)為事發(fā)地點(diǎn)是物業(yè)公司負(fù)有管理責(zé)任的居民小區(qū)內(nèi)部的公共場(chǎng)所.物業(yè)公司收取了物業(yè)管理費(fèi)用，就應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)維護(hù)居民小區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生，安全等責(zé)任.物業(yè)公司認(rèn)為，柳晨所受的傷害與己方?jīng)]有關(guān)系，應(yīng)該由實(shí)際致害人承擔(dān)責(zé)任.雙方無法達(dá)成賠償協(xié)議，只能對(duì)簿公堂.

　　案例點(diǎn)評(píng)：因?yàn)榇祟愂鹿剩�物業(yè)管理公司成為被告已是屢見不鮮.物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該負(fù)責(zé)任，國內(nèi)尚無相關(guān)法律法規(guī)，難以定論.但作為物業(yè)管理公司也應(yīng)對(duì)此類事件作一反思，現(xiàn)在國家已明文規(guī)定嚴(yán)禁燃放煙花爆竹，作為小區(qū)的管理者，物業(yè)管理公司應(yīng)該在小區(qū)禁止小區(qū)居民燃放煙花爆竹，防患于未燃方為上策.

　　4)嚴(yán)肅性

　　建設(shè)和維護(hù)好小區(qū)環(huán)境，就需要依靠小區(qū)管理來協(xié)調(diào)業(yè)主，非業(yè)主使用人的居住行為，用完善的規(guī)章制度來推動(dòng)管理工作.這類規(guī)章制度包括政府制定并頒布實(shí)施的有關(guān)法規(guī)，依據(jù)這些法規(guī)對(duì)小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督管理，使小區(qū)物業(yè)管理有法可依，有章可循.

　　5.1.3 住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

　　1)物業(yè)的前期管理(房屋接管驗(yàn)收)滯后

　　2)出現(xiàn)了"三不管的真空地帶"

　　3)房屋出租不規(guī)范

　　4)老住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足

　　5)物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范

　　[案例] 物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛怎么辦

　　石家莊市某小區(qū)騰躍園1號(hào)和7號(hào)兩幢樓，坐落在小區(qū)的最里面.業(yè)主買房時(shí)，從發(fā)展商出示的小區(qū)規(guī)劃圖上看到，樓體北側(cè)緊貼交通便道，便道外是5米寬的綠化帶，綠化帶外還有混凝土主干路.可等到交房入住，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)樓體北側(cè)距樓體僅2.8米竟橫著一堵圍墻，圍墻與樓體中間道路狹窄，稍微大一點(diǎn)的車就進(jìn)不來，而且沒有排水設(shè)施，雨天勢(shì)必積水.

　　本來早在心里描摹出自己美好家園的業(yè)主大失所望，紛紛向發(fā)展商和物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢.屬于發(fā)展商子公司的物業(yè)管理公司解釋，此墻乃為了便于小區(qū)后期開發(fā)所設(shè)立的臨時(shí)圍護(hù)，并承諾一年內(nèi)予以拆除(友誼的基礎(chǔ)是相互信任，信任的前提是說話算數(shù)，所以古人特別強(qiáng)調(diào)"有諾必踐，一言九鼎").得到明確答復(fù)后，業(yè)主心里有了底數(shù)，盡管還要忍受一年"委屈"，但畢竟解決有望，也就寬宏大量地辦理了交房入住手續(xù).

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