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基礎(chǔ)與法規(guī):土地市場供需調(diào)控

更新時間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  土地市場供需調(diào)控(掌握)

  1、土地市場供需調(diào)控的意義

  (1)土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價和房價;

  (2)土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化;

  (3)土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

  2、土地市場供需調(diào)控的原則

  (1)整合性利益原則;

  (2)平等對待原則;

  (3)控制與彈性管理原則;

  (4)依法管理的原則。

  3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容

  (1)土地市場供需調(diào)控的方向供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容:一是選擇調(diào)控目標(biāo);二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上,對當(dāng)前土地市場的運行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類:一類是刺激土地市場發(fā)展的措施,其作用方向是向上,如減免稅收、降低貸款利率等;另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施,其作用方向是向下,控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說,在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段,應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施;在土地市場出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時,應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。

  (2)土地市場供需調(diào)控的時間確定供需調(diào)控時間,也就是要確定何時開始調(diào)控,調(diào)控時間應(yīng)持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時間問題上,必須考慮以下三個方面:要考慮供需調(diào)控措施的決策時間;要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時間;要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。

  (3)土地市場供需調(diào)控的力度供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時,要考慮如下因素;土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度;調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時間;調(diào)控效應(yīng)慣性大小;調(diào)控環(huán)境。

  4、土地市場供需調(diào)控的措施

  (1)發(fā)展計劃和規(guī)劃土地利用計劃,特別是年度計劃,是把握土地入市環(huán)節(jié),調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量,協(xié)調(diào)供求關(guān)系,調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段,對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。

  (2)財政政策財政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有:地租政策、稅收政策和財政投資政策。稅收政策作為財政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個方面:通過對土地市場運行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控;通過減免稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財政投資的導(dǎo)向作用上,利用財政投資引導(dǎo)社會投資,以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。

  (3)金融政策國家金融政策是政府對土地市場供需進(jìn)行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量,進(jìn)而調(diào)控土地市場供需。

  (4)土地儲備制度通過建立土地儲備制度,政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”,土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應(yīng)土地的唯一渠道和機(jī)構(gòu)實現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。

  土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序。

 ?、偻恋厥召?fù)恋厥召徥侵父鶕?jù)市政府授權(quán)和土地儲備計劃,土地儲備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費用測算、方案報批、收購補償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補償費一般按被收購?fù)恋氐拈_發(fā)成本計算。對于以出讓方式取得的土地使用權(quán),收購補償費還應(yīng)包括對土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補償,但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。

 ?、谕恋貎鋵τ谶M(jìn)入土地儲備體系的土地,在出讓給新的土地使用單位以前,由土地儲備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

 ?、弁恋毓?yīng)對進(jìn)入土地儲備體系的土地,由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應(yīng)計劃,有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定,儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。

  例題:土地收購儲備制度的運作主要包括( ) 程序。

  A.土地整理

  B.土地收購

  C.土地儲備

  D.土地供應(yīng)

  答案:BCD

  解析:土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序

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