土地估價(jià)理論與方法各章詳解(十二)

　　三、收益還原法應(yīng)用

　　1、利用收益還原法評估土地價(jià)格

　　(1)基本思路：

　　第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格

　　二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

　　第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格

　　(2)計(jì)算公式：

　　土地價(jià)格 =[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率

　　(3)例題解析(詳見輔導(dǎo)教材)

　　計(jì)算方法――計(jì)算總收益 ――計(jì)算總費(fèi)用――計(jì)算房屋年純收益――計(jì)算土地年純收益――計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格

　　2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價(jià)格

　　基本思路及計(jì)算公式與評估土地價(jià)格類似

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　　例題解析

　　3、利用收益還原法評估不動產(chǎn)價(jià)格

　　基本思路依然是先計(jì)算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。

　　例題解析：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對押金和保證金運(yùn)用收益的處理

　　4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格

　　(1)承租土地使用權(quán)的概念

　　(2)采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理

　　采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個百分點(diǎn)左右。

　　(3)案例解析

　　5、實(shí)際計(jì)算中常見錯誤

　　(1)項(xiàng)目和參數(shù)使用錯誤，收益或費(fèi)用(出租方為取得收益而支出的費(fèi)用)的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯誤

　　(2)年期計(jì)算錯誤，主要錯在折舊年限或房屋剩余使用年限

　　(3)有幾個還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)

　　(4)計(jì)算錯誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反;未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等。