土地估價理論與方法各章詳解(五)

　　五、土地估價的原則和方法(這部分內(nèi)容對土地估價實務的出題很重要)

　　1、土地估價概念

　　概念要點：(1)土地估價必須依據(jù)土地估價的原理和方法;

　　(2)土地估價必須依據(jù)充足的市場土地資料;

　　(3)土地估價必須考慮政府土地政策的影響;

　　(4)土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況;

　　(5)土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

　　2、土地估價原則(前四個原則最重要)

　　(1)替代原則。市場比較法以其為基礎，收益還原法也與其有較深淵源。

　　(2)預期收益原則。剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定。

　　(3)最有效使用原則。最有效使用應當以預測原則和變動原則為基礎。

　　(4)報酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關。

　　(5)需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律，競爭主要在需求方面進行，因此，地價不能僅根據(jù)均衡法則來決定。此外，還應考慮時間因素，作動態(tài)分析。供需原則以預期收益原則、變動原則和競爭原則為基礎。

　　(6)競爭和超額利潤原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關，是收益還原法估價的基礎之一。

　　(7)貢獻原則?？蓳?jù)以通過土地及建筑物等構成因素的貢獻來估價，它是收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎。

　　(8)變動原則。土地價格形成因素經(jīng)常處于變動之中。

　　(9)協(xié)調(diào)原則。在土地估價時，應認真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關系。

　　3、土地估價方法

　　(1)基本估價法：由分為收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法

　　(2)應用估價法：又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在于建立評估標準，多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修正法等。

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