土地估價(jià)實(shí)務(wù):中國(guó)臺(tái)灣土地估價(jià)與地價(jià)管理一

　　中國(guó)臺(tái)灣土地估價(jià)的基本方法主要有:買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法、收益資本化法、成本法和土地開(kāi)發(fā)分析法等。由于中國(guó)臺(tái)灣土地估價(jià)受日本影響很大,因此中國(guó)臺(tái)灣在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中主要是采用買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法。近年來(lái),隨著日本地價(jià)泡沫的破滅,中國(guó)臺(tái)灣和日本一樣,也在反思對(duì)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法過(guò)于倚重的不當(dāng)之處,開(kāi)始重視收益資本化法等方法的應(yīng)用。

　　買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法。在實(shí)際應(yīng)用中,中國(guó)臺(tái)灣采用的是間接比較法,即在比較修正過(guò)程中要借助假定的標(biāo)準(zhǔn)宗地,首先把比較實(shí)例的各項(xiàng)條件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正,修正到所在區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件,再將該標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行區(qū)域修正,修正到待估宗地所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)宗地,然后進(jìn)行個(gè)別因素修正,修正到待估宗地的各項(xiàng)條件。修正過(guò)程中需要考慮的修正因素主要是:土地使用管制、交通運(yùn)輸、自然條件、土地改良、公共建設(shè)、工商活動(dòng)、房屋建筑現(xiàn)狀、土地利用現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及其他影響因素。

　　收益資本化法。收益法的估價(jià)程序?yàn)?確定總收益及總費(fèi)用,據(jù)而計(jì)算凈收益,選擇適當(dāng)之收益資本化率后依公式計(jì)算收益價(jià)格。收益價(jià)格的計(jì)算公式有:

　　1.土地收益價(jià)格=土地純收益÷土地收益資本化率

　　2.土地收益價(jià)格=(房地結(jié)合體純收益-建筑改良物純收益)-土地收益資本化率

　　3.建筑改良物收益價(jià)格=建筑改良物折舊后之純收益÷建筑改良物收益資本化率

　　4.建筑改良物收益價(jià)格=建筑改良物折舊前純收益÷(建筑改良物收益資本化率 建筑改良物現(xiàn)有價(jià)值未來(lái)每年的折舊率)

　　5.建筑改良物收益價(jià)格=(房地結(jié)合體折舊后純收益-土地純收益)÷建筑改良物收益資本化率

　　6.建筑改良物收益價(jià)格=(房地結(jié)合體折舊前純收益-土地純收益)÷(建筑改良物收益資本化率 建筑改良物現(xiàn)有價(jià)值未來(lái)每年的折舊率)

　　其中,有關(guān)資本化率,可選擇最具一般性投資財(cái)產(chǎn)報(bào)酬率為基準(zhǔn),比較觀察該投資財(cái)產(chǎn)與勘估標(biāo)的個(gè)別特性的差異,并就個(gè)別流通性、風(fēng)險(xiǎn)性、增值性及管理上的難易程度等因素加以比較推算;也可選擇與勘估標(biāo)的相同或相似的幾個(gè)凈收益除以比較標(biāo)的價(jià)格加以比較推算。

　　土地開(kāi)發(fā)分析法。以前中國(guó)臺(tái)灣并不把土地開(kāi)發(fā)分析法作為一個(gè)基本的土地估價(jià)方法,認(rèn)為它不是一個(gè)獨(dú)立的估價(jià)方法,需要借助其他估價(jià)方法。但隨著估價(jià)實(shí)踐的深入,尤其是隨著城市快速發(fā)展,市區(qū)土地交易減少,交易案例難以取得,特別是對(duì)于土地開(kāi)發(fā)估價(jià),開(kāi)發(fā)分析法應(yīng)用增多,且非常適用。因此,在2001年10月公布的中國(guó)臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》中,把土地開(kāi)發(fā)分析法作為基本土地估價(jià)方法之一單列出來(lái)。

　　土地開(kāi)發(fā)分析法價(jià)格計(jì)算公式為:

　　V=[S/(1 R)/(1 I)-(C M)],其中,V為土地開(kāi)發(fā)分析價(jià)格,S為開(kāi)發(fā)或建筑后預(yù)期總銷(xiāo)售額,R為合理的利潤(rùn)率,C為開(kāi)發(fā)或建筑的直接成本,M為開(kāi)發(fā)或建筑的間接成本,I為開(kāi)發(fā)或建筑所需總成本的資本綜合利率。

　　成本法。中國(guó)臺(tái)灣的成本法多用于建筑物估價(jià),用于查估土地價(jià)格時(shí),一般指未開(kāi)發(fā)利用的土地成本,加上開(kāi)發(fā)費(fèi)用及合理利潤(rùn)求取開(kāi)發(fā)后的土地價(jià)格。

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