物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(3)

四、房屋構造與識圖
        （一）學習要求
        了解房屋建筑的一般構造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法，掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。
        （二）學習重點
        1．建筑物的分類
        建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產、生活服務，如住宅、教學樓等。構筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務，如水塔、煙囪等。依據不同分類標準，可將建筑物進行分類。
        （l）按建筑物的使用功能分類
        分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑。
        （2）按建筑物的層數分類
        分為低層建筑（1－3層）、多層建筑（4－6層）、中高層建筑（7－9層）、高層建筑（10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過24米的單層主體建筑）。
        （3）按主要承重結構使用的材料分類
        分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。
        （4）按建筑結構的承重方式分
        分為承重墻結構、框架結構、剪力墻結構、商體結構、大跨度空間結構。
        2．房屋的構造組成
        一般的民用建筑是由基礎、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
        （1）基礎
        基礎是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負荷，并把它傳到地基上。地基是基礎下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎的自重。
        ①基礎的埋置深度
        是指由室外設計地面到基礎底面的距離。基礎的埋深直接影響工程造價。一般情況下，基礎的埋深應不小于500毫米。
        ③基礎的分類
        1）按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。毛石基礎、混凝土基礎和鋼筋混凝土基礎。
        2）按受力特點分為剛性基礎（如磚基礎、灰土基礎、三合土基礎、毛石基礎、混凝土基礎）和柔性基礎（如鋼筋混凝土基礎）。
        3）按基礎的構造形式分為條形基礎（多用于多層住宅）、獨立基礎（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結構中）、整片基礎（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎（用于高層或超高層建筑物中，或地基質差的工程中）。
        （2）墻體
        墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。
        ①墻體的分類
        1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來荷載的墻）和非承重墻（不承受外來荷載的墻）。
        2）按墻體的構造方式分為實體墻、空體墻和復合墻
        ②墻體的細部構造
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l）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數，寬度一般應與磚墻厚度相適應，端部伸入兩側墻內不少于240毫米。
2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內墻中設置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。
4）構造柱：是設置在磚墻內的鋼筋混凝土現澆柱，是房屋抗震的一個主要措施。
5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨立的單元的斷縫，它是為較少房屋應自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
（3）樓地面
樓板層把整個建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現澆鋼筋混凝土樓板、預制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結構層、找平層和保溫層
（4）樓梯
是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。
（5）屋頂
是房屋頂部的承受和圍護部分。屋頂的類型歸納起來可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂的排水是重點。
①平屋頂的排水
        平屋頂的排水方式分為無組織排水和有組織排水。
        無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。
有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內排水兩種方式。
②平屋頂的柔性防水屋面
        是指以防水卷材和瀝青膠結材料組成，易老化，一般10～15年須維修一次。
        ③平屋頂的剛性防水屋面
是以防水砂漿抹面或用密實混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現裂縫而漏水，一般采用設置浮筑層或分倉縫處理。
（6）門和窗
門是為了方便人們基礎房間和搬運家具、設備而設的建筑配件，同時兼有采光和通風的作用。窗的主要作用是采光和通風。
3、建筑識圖
（l）正投影與剖面圖
如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。建筑工程圖就是依據正投影的原理繪制的。
假想用一剖切面在物體內部結構比較復雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，就是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分層剖面圖。
（2）建筑制圖國家標準及規(guī)定畫法
①定位軸線、標高、索引符號
1）定位軸線
在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構件的位置處均應由細點劃線畫出，并進行編號，這就是定位軸線。
2）標高
在建筑總平圖、平面圖、立面圖個剖面圖上，經常用標高符號來表示某一部位的高度。標高符號以細實線繪制。
3）索引與詳圖符號
②建筑統(tǒng)一模數制
在我國制訂的《建筑模數協(xié)調統(tǒng)一標準》中，規(guī)定了模數和模數協(xié)調原則。
基本模數
基本模數是模數協(xié)調中選用的基本尺寸單位，基本模數的數值為  IM=100mm
模數序列
是以選定的模數基數為基礎展開的數值系統(tǒng)，分為擴大模數數列和分模數數列。
模數協(xié)調中規(guī)定的幾種尺寸
為保證建筑制品、構配件等有關尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調，在建筑模數協(xié)調中規(guī)定了幾種尺寸，分別是標志尺寸、構造尺寸和實際尺寸。
（3）施工圖中常用圖例
4、施工圖
        （l）施工圖的內容
        一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設計說明書以外，還應包括以下專業(yè)圖紙：
        ①建筑施工圖
        ②結構施工圖
        ③設備施工圖
④電氣施工圖
（2）施工圖的閱讀
基本方法：先大略后細小，先租看后細看。對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負責不同專業(yè)的技術人員，應根據不同要求。重點深入地看不同類別的圖紙，閱讀時還應特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術矛盾。

  五、房屋修繕預算
        
（－）學習要求
了解房屋修繕預算的特點；掌握房屋修繕定額的內容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。
（二）學習重點
1．房屋修繕預算的特點
要使用房屋修繕工程預算定額
        修繕定額與預算定額相比，有兩個特點：
        ①工料消耗多
        ②地區(qū)性強
        注意回收利用舊料
2．房屋修繕定額
（l）修繕定額的內容
①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用，同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關規(guī)定和使用方法等。
        ②分部工程說明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。
③分部工程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預算項目表之前。它規(guī)定了各分項工程項目工程量的計算方法、計量單位、尺寸的起止范圍、應扣除和應增加的部分，以及計算附表等。
工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預算編制中最繁重但也是最基礎的工作，直接影響到修繕預算編制的速度和準確性。
④定額項目表：是定額的主要構成部分。它規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標，還列有根據取定的人工工資標準、材料預算價格等分別計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內容和計量單位。
⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等
（2）修繕定額的選用
①應選用當地、現行的修繕定額
        ②利用附近地區(qū)的修繕定額
        ③利用預算定額
        3．房屋修繕預算的編制步驟和方法
（l）熟悉施工圖紙、收集預算資料
熟悉施工圖紙
        收集預算資料
        收集施工組織設計資料
了解施工現場情況
了解施工方式
（2）計算工程
  ①確定工程計算項目
根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和施工現場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的影響
②計算工程量
要按照當地省市頒布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。
（3）選用修繕預算單價
        按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。
        （4）編制修繕工程預算表
要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機械費，并統(tǒng)計出各種主要材料需用量。
（5）編制工程預算表的一般步驟和方法
①按定額編號的順序，把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數量，填入工程預算表內。
②根據工程預算表內各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預算表相應欄內。
        ③將各分項工程項目的工程數量乘以其預算單價，即得其總價，填入工程預算表相應欄內。
        ④將各分項工程項目的工程數量分別乘以其人工費、材料費和機械的單位價，即得其合價，分別填入工程預算表相應欄內。
        ⑤將各分項工程項月的工程數量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預算表相應欄內。
        ⑥按分部工程將各分項工程項目的總價、合價及各種主要材料的需用量分別進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表相應的小計欄內。
⑦最后把各分部工程小計欄內的工程直接費、人工費、材料費、機械費及各種主要需用量分別進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表最后相應的總計欄內。
（6）編制主要材料用量表
反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統(tǒng)計表對主要材料進行更詳細的分析統(tǒng)計工作。
（7）編制主要材料調價計算表
用來計算兩種價差
調整主要材料價差
主要材料實際價格和預算價格不一致時，應按照實際來源和各級物業(yè)管理部門規(guī)定或批準的出廠價格和運費標準進行調整。具體辦法主要有三種：
1）重新編制單位估價表；
2）匯總主要材料用量，對需要調價的主要材料，單獨列表計算調整價差；
3）按照調整系數求得材料價差調整額。
②調整主要材料分區(qū)價差
分區(qū)價差調整額=主要材料用量x分區(qū)價差x（l十采購及保管費率）
（8）編制修繕工程預算費用表
在前述步驟和求得工程直接費的基礎上，按照有關規(guī)定和費率計算間接費、計劃利潤和營業(yè)稅金等費用，并確定單位工程修繕預算造價的計算過程。
（9）寫編制說明
說明內容包括：
        編制使據
        施工方式
        遺留項目或暫估項目及其原因
        存在問題及處理意見
        其他
        （9）裝訂簽章
        裝訂
        按封面、編制說明、修繕工程預算費用表、修繕工程預算表。主要材料調價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊
        簽章
        由編制者簽名或蓋章，并請有關負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。 

  六、綜合經營服務
        （－）鑒定要求
掌握綜合經營服務的內容和開展綜合經營服務的基本要求；掌握綜合服務的三種方式及其內容；了解開展綜合經營服務的條件和綜合經營服務市場預測的內容；掌握綜合經營服務評估的意義和方法。
（二）鑒定重點
綜合經營服務的內容
（l）綜合服務的內容
①為物業(yè)自身服務
        ②清掃保潔服務
        ③綠化養(yǎng)護服務
        ④治安保衛(wèi)服務
        ⑤家庭居民生活服務
（2）經營性綜合服務的內容
        具有經營性的項目很多，主要有；
        ①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。
        ②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。
        ③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。
        ④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。
        ⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。
        ⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。
        ⑦金融方面：開辦信用社。
        ⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設保姆介紹所等等。
        ⑨廣告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。
（3）開展綜合經營服務的要求
基本要求是高效、優(yōu)質。具體有以下四方面要求：
①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。
        ②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。
        ③態(tài)度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。
        ④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。
        2．綜合服務的方式
綜合服務的方式由其內容所決定，主要有：
（l）常規(guī)性服務
這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業(yè)主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。
（2）委托性服務
這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，?。ㄓ茫糇栽高x擇的特約服務。
（3）無償性服務
3．綜合經營服務的運作
（l）綜合經營服務的條件
綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面?！坝布笔侵纲Y金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。具體分為三方面：
①籌措資金
1）獲得上級主管部門撥款。
        2）自籌資金。可以以物業(yè)管理公司的信譽直接進行項目借貸，進行抵押貸款，或通過向其他單位、個人集資的辦法。
        ②尋找場地（包括建筑物）
        場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處；而如果開發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨立的，且在開發(fā)中沒有預留場地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或尋找合適場地自行搭建。
        ③選擇經營內容或項目
        選擇經營內容和項目時要遵循的原則有：
        l）日常生活類項目優(yōu)先；
        2）消費周期短、利用頻繁的項目優(yōu)先；
        3）易損易耗品維修項目優(yōu)先；
        4）優(yōu)勢特色項目優(yōu)先；
        5）中介服務項目優(yōu)先。
（2）物業(yè)綜合經營服務的市場預測
概念
借助于市場調查和綜合經營服務的專業(yè)知識，通過一定的市場預測手段，來對某種服務項目開設以后的未來市場供求關系變化和發(fā)展作一個大概的分析和預算。
②主要內容
1）預測經營服務項目的市場需求量。由綜合經營服務的地域性決定了不僅要了解產品和服務的社會擁有量與社會飽和點等需求一般要素，而且要研究社會購買力、購買指數、居民社會文化層次、購買心理和潛在競爭因素等。
2）預測經營服務項目的技術發(fā)展。對新技術、新工藝、新產品的發(fā)展及對經營服務項目的影響要及時把握。
3）預測自己經營服務項目的供給數量。根據市場需求情況和自身實際，確定適合的營業(yè)規(guī)模。
4．綜合經營服務的評估
意義
評估是檢驗的一種重要方法。綜合經營服務評估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進；也有助于獲得信任與支持，使服務人員得到成就感。
（2）內容
        ①評估社會效益。主要通過調查用戶滿意度的方法，可根據公司自身情況設計“用戶調查表”進行民意測驗。
        ②評估環(huán)境效益。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結果。
③評估經濟效益。經濟效益表現為保持物業(yè)的正常使用功能并延長使用年限與增加物業(yè)管理公司服務收入兩方面，最直接的評估辦法是進行財務核算和資產清算。
（3）綜合經營服務的發(fā)展趨勢
        ①開展綜合服務，對于社會主義精神文明建設具有越來越重要的作用。
        ②物業(yè)綜合經營服務日益成為擴大勞動者的就業(yè)量的重要手段。
        ③由于科學技術的發(fā)展，現代化的手段越來越多地應用于服務管理中來。
        ④現代手段在物業(yè)服務中的應用，實現了物業(yè)服務的自動化。
（4）綜合經營服務的質量
        綜合經營服務質量包括產品質量和服務質量兩方面。物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經營假冒偽劣產品以保證產品質量，同時要規(guī)范服務并加強企業(yè)內部管理以提高服務質量。
（5）綜合經營服務經營的原則
        ①有償原則：要按價值規(guī)律辦事，實行等價交換；
        ②競爭原則：引進競爭機制，進行項目招標；
        ③服務原則：要為方便?。ㄓ茫羯疃?。