物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)(3)

四、房屋構(gòu)造與識(shí)圖
        （一）學(xué)習(xí)要求
        了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法，掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問題的能力。
        （二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)
        1．建筑物的分類
        建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務(wù)，如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。
        （l）按建筑物的使用功能分類
        分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。
        （2）按建筑物的層數(shù)分類
        分為低層建筑（1－3層）、多層建筑（4－6層）、中高層建筑（7－9層）、高層建筑（10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過24米的單層主體建筑）。
        （3）按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類
        分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。
        （4）按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分
        分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。
        2．房屋的構(gòu)造組成
        一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
        （1）基礎(chǔ)
        基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負(fù)荷，并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。
        ①基礎(chǔ)的埋置深度
        是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下，基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。
        ③基礎(chǔ)的分類
        1）按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。
        2）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)）和柔性基礎(chǔ)（如鋼筋混凝土基礎(chǔ)）。
        3）按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中）、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中）。
        （2）墻體
        墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。
        ①墻體的分類
        1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來荷載的墻）和非承重墻（不承受外來荷載的墻）。
        2）按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻
        ②墻體的細(xì)部構(gòu)造
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l）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。
2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。
4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。
5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨(dú)立的單元的斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
（3）樓地面
樓板層把整個(gè)建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層
（4）樓梯
是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。
（5）屋頂
是房屋頂部的承受和圍護(hù)部分。屋頂?shù)念愋蜌w納起來可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。
①平屋頂?shù)呐潘?
        平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。
        無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。
有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內(nèi)排水兩種方式。
②平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝?
        是指以防水卷材和瀝青膠結(jié)材料組成，易老化，一般10～15年須維修一次。
        ③平屋頂?shù)膭傂苑浪菝?
是以防水砂漿抹面或用密實(shí)混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采用設(shè)置浮筑層或分倉縫處理。
（6）門和窗
門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)的作用。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。
3、建筑識(shí)圖
（l）正投影與剖面圖
如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。建筑工程圖就是依據(jù)正投影的原理繪制的。
假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，就是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分層剖面圖。
（2）建筑制圖國家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定畫法
①定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào)
1）定位軸線
在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。
2）標(biāo)高
在建筑總平圖、平面圖、立面圖個(gè)剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)來表示某一部位的高度。標(biāo)高符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。
3）索引與詳圖符號(hào)
②建筑統(tǒng)一模數(shù)制
在我國制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。
基本模數(shù)
基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為  IM=100mm
模數(shù)序列
是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。
模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定的幾種尺寸
為保證建筑制品、構(gòu)配件等有關(guān)尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在建筑模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定了幾種尺寸，分別是標(biāo)志尺寸、構(gòu)造尺寸和實(shí)際尺寸。
（3）施工圖中常用圖例
4、施工圖
        （l）施工圖的內(nèi)容
        一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：
        ①建筑施工圖
        ②結(jié)構(gòu)施工圖
        ③設(shè)備施工圖
④電氣施工圖
（2）施工圖的閱讀
基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。對(duì)工程的具體位置、周圍環(huán)境、標(biāo)高和朝向先有一個(gè)概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負(fù)責(zé)不同專業(yè)的技術(shù)人員，應(yīng)根據(jù)不同要求。重點(diǎn)深入地看不同類別的圖紙，閱讀時(shí)還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。

  五、房屋修繕預(yù)算
        
（－）學(xué)習(xí)要求
了解房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)；掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用；掌握房后接望預(yù)算動(dòng)編制步驟和編制方法。
（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1．房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)
要使用房屋修繕工程預(yù)算定額
        修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)：
        ①工料消耗多
        ②地區(qū)性強(qiáng)
        注意回收利用舊料
2．房屋修繕定額
（l）修繕定額的內(nèi)容
①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還說明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。
        ②分部工程說明：在每個(gè)分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。
③分部工程量計(jì)算規(guī)則：列示于每個(gè)分部的定額預(yù)算項(xiàng)目表之前。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目工程量的計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計(jì)算附表等。
工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。計(jì)算工程量，是整個(gè)修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準(zhǔn)確性。
④定額項(xiàng)目表：是定額的主要構(gòu)成部分。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、材料費(fèi)用及其匯總的基價(jià)。在項(xiàng)目表上方列有該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。
⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等
（2）修繕定額的選用
①應(yīng)選用當(dāng)?shù)亍F(xiàn)行的修繕定額
        ②利用附近地區(qū)的修繕定額
        ③利用預(yù)算定額
        3．房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法
（l）熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料
熟悉施工圖紙
        收集預(yù)算資料
        收集施工組織設(shè)計(jì)資料
了解施工現(xiàn)場情況
了解施工方式
（2）計(jì)算工程
  ①確定工程計(jì)算項(xiàng)目
根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場實(shí)際情況，確定工程計(jì)算項(xiàng)目，并將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對(duì)其他部位的影響
②計(jì)算工程量
要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。
（3）選用修繕預(yù)算單價(jià)
        按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序，逐項(xiàng)套用相應(yīng)的修繕定額單價(jià)。同時(shí)，注意考慮舊料的回收利用問題。
        （4）編制修繕工程預(yù)算表
要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。這部分要反映單位工程的工程直接費(fèi)、分部工程的工程直接費(fèi)，單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)，并統(tǒng)計(jì)出各種主要材料需用量。
（5）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法
①按定額編號(hào)的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。
②根據(jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項(xiàng)工程項(xiàng)目的名稱和定額編號(hào)，將選用的各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià)以及人工、材料、機(jī)械三種費(fèi)用的單位價(jià)和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
        ③將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價(jià)，即得其總價(jià)，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
        ④將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以其人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械的單位價(jià)，即得其合價(jià)，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
        ⑤將各分項(xiàng)工程項(xiàng)月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
        ⑥按分部工程將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種主要材料的需用量分別進(jìn)行匯總，即得分部工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計(jì)欄內(nèi)。
⑦最后把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及各種主要需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄內(nèi)。
（6）編制主要材料用量表
反映主要材料的用量情況。有時(shí)也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表對(duì)主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析統(tǒng)計(jì)工作。
（7）編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表
用來計(jì)算兩種價(jià)差
調(diào)整主要材料價(jià)差
主要材料實(shí)際價(jià)格和預(yù)算價(jià)格不一致時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際來源和各級(jí)物業(yè)管理部門規(guī)定或批準(zhǔn)的出廠價(jià)格和運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體辦法主要有三種：
1）重新編制單位估價(jià)表；
2）匯總主要材料用量，對(duì)需要調(diào)價(jià)的主要材料，單獨(dú)列表計(jì)算調(diào)整價(jià)差；
3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。
②調(diào)整主要材料分區(qū)價(jià)差
分區(qū)價(jià)差調(diào)整額=主要材料用量x分區(qū)價(jià)差x（l十采購及保管費(fèi)率）
（8）編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表
在前述步驟和求得工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費(fèi)率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和營業(yè)稅金等費(fèi)用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價(jià)的計(jì)算過程。
（9）寫編制說明
說明內(nèi)容包括：
        編制使據(jù)
        施工方式
        遺留項(xiàng)目或暫估項(xiàng)目及其原因
        存在問題及處理意見
        其他
        （9）裝訂簽章
        裝訂
        按封面、編制說明、修繕工程預(yù)算費(fèi)用表、修繕工程預(yù)算表。主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表、補(bǔ)充或換算的單位估價(jià)表的順序裝訂成冊(cè)
        簽章
        由編制者簽名或蓋章，并請(qǐng)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。 

  六、綜合經(jīng)營服務(wù)
        （－）鑒定要求
掌握綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營服務(wù)市場預(yù)測的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營服務(wù)評(píng)估的意義和方法。
（二）鑒定重點(diǎn)
綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容
（l）綜合服務(wù)的內(nèi)容
①為物業(yè)自身服務(wù)
        ②清掃保潔服務(wù)
        ③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)
        ④治安保衛(wèi)服務(wù)
        ⑤家庭居民生活服務(wù)
（2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容
        具有經(jīng)營性的項(xiàng)目很多，主要有；
        ①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。
        ②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。
        ③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。
        ④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。
        ⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。
        ⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。
        ⑦金融方面：開辦信用社。
        ⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。
        ⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。
（3）開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求
基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求：
①效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實(shí)際效果。
        ②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。
        ③態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。
        ④滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。
        2．綜合服務(wù)的方式
綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：
（l）常規(guī)性服務(wù)
這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社?huì)公益的性質(zhì)。
（2）委托性服務(wù)
這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時(shí)性的，不固定的、專項(xiàng)性的，?。ㄓ茫糇栽高x擇的特約服務(wù)。
（3）無償性服務(wù)
3．綜合經(jīng)營服務(wù)的運(yùn)作
（l）綜合經(jīng)營服務(wù)的條件
綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面?！坝布笔侵纲Y金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。具體分為三方面：
①籌措資金
1）獲得上級(jí)主管部門撥款。
        2）自籌資金?？梢砸晕飿I(yè)管理公司的信譽(yù)直接進(jìn)行項(xiàng)目借貸，進(jìn)行抵押貸款，或通過向其他單位、個(gè)人集資的辦法。
        ②尋找場地（包括建筑物）
        場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處；而如果開發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨(dú)立的，且在開發(fā)中沒有預(yù)留場地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或?qū)ふ液线m場地自行搭建。
        ③選擇經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目
        選擇經(jīng)營內(nèi)容和項(xiàng)目時(shí)要遵循的原則有：
        l）日常生活類項(xiàng)目優(yōu)先；
        2）消費(fèi)周期短、利用頻繁的項(xiàng)目優(yōu)先；
        3）易損易耗品維修項(xiàng)目優(yōu)先；
        4）優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目優(yōu)先；
        5）中介服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)先。
（2）物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的市場預(yù)測
概念
借助于市場調(diào)查和綜合經(jīng)營服務(wù)的專業(yè)知識(shí)，通過一定的市場預(yù)測手段，來對(duì)某種服務(wù)項(xiàng)目開設(shè)以后的未來市場供求關(guān)系變化和發(fā)展作一個(gè)大概的分析和預(yù)算。
②主要內(nèi)容
1）預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的市場需求量。由綜合經(jīng)營服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會(huì)擁有量與社會(huì)飽和點(diǎn)等需求一般要素，而且要研究社會(huì)購買力、購買指數(shù)、居民社會(huì)文化層次、購買心理和潛在競爭因素等。
2）預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)發(fā)展。對(duì)新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對(duì)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的影響要及時(shí)把握。
3）預(yù)測自己經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的供給數(shù)量。根據(jù)市場需求情況和自身實(shí)際，確定適合的營業(yè)規(guī)模。
4．綜合經(jīng)營服務(wù)的評(píng)估
意義
評(píng)估是檢驗(yàn)的一種重要方法。綜合經(jīng)營服務(wù)評(píng)估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進(jìn)；也有助于獲得信任與支持，使服務(wù)人員得到成就感。
（2）內(nèi)容
        ①評(píng)估社會(huì)效益。主要通過調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計(jì)“用戶調(diào)查表”進(jìn)行民意測驗(yàn)。
        ②評(píng)估環(huán)境效益。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。
③評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)為保持物業(yè)的正常使用功能并延長使用年限與增加物業(yè)管理公司服務(wù)收入兩方面，最直接的評(píng)估辦法是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和資產(chǎn)清算。
（3）綜合經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)
        ①開展綜合服務(wù)，對(duì)于社會(huì)主義精神文明建設(shè)具有越來越重要的作用。
        ②物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)日益成為擴(kuò)大勞動(dòng)者的就業(yè)量的重要手段。
        ③由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來。
        ④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動(dòng)化。
（4）綜合經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量
        綜合經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量兩方面。物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)要規(guī)范服務(wù)并加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理以提高服務(wù)質(zhì)量。
（5）綜合經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營的原則
        ①有償原則：要按價(jià)值規(guī)律辦事，實(shí)行等價(jià)交換；
        ②競爭原則：引進(jìn)競爭機(jī)制，進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)；
        ③服務(wù)原則：要為方便?。ㄓ茫羯疃?wù)。