多地將征房屋租賃稅穩(wěn)定房租需加大供給

更新時(shí)間：2013-01-21 11:34:26 來源：|0

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摘要繼上海、深圳、沈陽之后，武漢、西安、合肥等多個(gè)城市出臺(tái)或修訂了房屋租賃管理辦法，房東對(duì)出租房屋備案后，需要根據(jù)不同綜合稅率繳納相關(guān)房屋租賃稅

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，繼上海、深圳、沈陽之后，武漢、西安、合肥等多個(gè)城市這幾天也都出臺(tái)或修訂了房屋租賃管理辦法，按照房租的一定比例征收房屋租賃稅，這讓租客開始擔(dān)心房東又開始漲價(jià)借口，擔(dān)心這種租賃稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

　　以武漢為例。按照《武漢市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房東對(duì)出租房屋備案后，需要根據(jù)不同綜合稅率繳納相關(guān)房屋租賃稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢一、二、三居室的平均租金為每月1542元、1790元和2450元。如果加上稅費(fèi)，一套房子光房屋租賃稅這一項(xiàng)，每年就得800到1200元，相當(dāng)于每月多交100元。

　　雖然房租稅的繳稅主體是業(yè)主，但實(shí)際上，大多數(shù)房東都會(huì)把這部分成本轉(zhuǎn)嫁給租客。武漢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司的置業(yè)顧問說，房東很可能會(huì)直接提高租金來繳稅。看起來，房東交稅、租客“埋單”，這很可能會(huì)成為“傷不起”的租房一族又一塊“心病”。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就這個(gè)話題發(fā)表他的觀點(diǎn)和看法。

　　房租主要受供求關(guān)系影響征收租房稅不一定導(dǎo)致房租上漲

　　對(duì)于房屋租賃稅，相當(dāng)多的房東坦承，征稅后，首先會(huì)保證自己的收入不減少。打個(gè)比方，就像去餐廳吃飯，開發(fā)票稅收也是計(jì)在顧客身上，如果不要發(fā)票就給打折，開了發(fā)票就不打折。這樣聽上去，把租房稅轉(zhuǎn)嫁給租客似乎也理所當(dāng)然。但是，這樣一來，房租應(yīng)聲上漲是不是具備了非常大的可能性?

　　楊紅旭：稅收是一種調(diào)整收入包括財(cái)富的機(jī)制，一般而言，增加稅負(fù)從長期來看會(huì)增加商品的交易成本，但是短期而言商品的價(jià)格和商品的租金，它主要受市場(chǎng)供求關(guān)系影響。假如說一個(gè)地區(qū)出租房比較多，出租房是供大于求的，稅種多也不見得房東就能夠把這個(gè)稅負(fù)增加到房客頭上，因?yàn)檫@是一個(gè)市場(chǎng)交易和市場(chǎng)博弈的過程。

　　中國的房東們把自己的房屋出租之前一直是有稅的，比如說營業(yè)稅、個(gè)人所得稅還有房產(chǎn)稅，按照1986年的房產(chǎn)稅條例，對(duì)于個(gè)人的非營業(yè)性房產(chǎn)是免征的，你把房屋出租就是營業(yè)性的房產(chǎn)，是要征房產(chǎn)稅的。以前大概有好幾個(gè)稅種，現(xiàn)在有些地方政府統(tǒng)一成了一個(gè)稅種，像上海幾年前就開始把個(gè)人房屋出租環(huán)節(jié)，按照5%的綜合稅率把幾個(gè)稅種捏合到一塊。但是很多年來，個(gè)人出租房屋按規(guī)定是需要把交易合同給政府部門備案的，但是房東、房客們都不愿意去備案，這樣的話就政府根本不知道，所以也無法去收稅。我認(rèn)為現(xiàn)在推出這個(gè)稅并不一定是要增加多少交易成本，政府的政策應(yīng)該是通過這樣的稅收把這些交易納入到政府監(jiān)控范圍之內(nèi)。同時(shí)稅收稅率不要太高，要引導(dǎo)交易雙方愿意去備案，去納稅。

　　出臺(tái)房屋租賃稅，地方政府會(huì)不會(huì)借此來增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入?

　　楊紅旭：中國跟房地產(chǎn)有關(guān)的稅基本上都是地方稅種，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等等，大部分都是地方的稅種。通過這樣一個(gè)環(huán)節(jié)的話，如果真能夠把稅收起來，確實(shí)是能夠增加地方財(cái)政收入的。

　　租賃合同可考慮采用網(wǎng)上備案方式

　　事實(shí)上，早在2010年，財(cái)政部、國稅總局就聯(lián)合公布了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》的規(guī)定，要求對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，但是房屋租賃稅一直沒能大規(guī)模推開。這筆稅收被卡住了脖子，主要遇到了哪些方面的困難?

　　楊紅旭：主要還是政府管理有問題，沒有強(qiáng)制性的措施。租賃合同不備案，政府有什么懲罰呢?沒什么懲罰。稅種監(jiān)管不利。為什么很多老百姓不愿意去租房呢?原因很多。在中國作為房客會(huì)很難受，很被動(dòng)，因?yàn)榉繓|會(huì)說房價(jià)漲了，我要賣房子了，你就不要租我的房子了，所以中國房客的利益沒有保障，導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)的秩序比較混亂。

　　我認(rèn)為政府要加大監(jiān)管力度，同時(shí)還要降低門檻。政府說交易合同、租賃合同必須要去政府部門去備案，我認(rèn)為網(wǎng)上備案就OK了，你要讓這些房東房客簽完合同之后，可以很方便地備案，完全可以通過網(wǎng)上操作，這是第一。第二，政府部門管不了房東房客，但是可以管作為雙方交易中介的中介組織，合同必須備案，否則我就去罰你這個(gè)中介組織了。通過這兩點(diǎn)來降低備案的門檻，增加便利程度，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管管理，這樣我認(rèn)為有助于提高備案率。

　　穩(wěn)定房租需加大住房保障增加市場(chǎng)供給

　　如果短期內(nèi)房屋租賃稅開征的話，很多人覺得房租的價(jià)格會(huì)上漲，有沒有辦法把房租的價(jià)格穩(wěn)定下來呢?

　　楊紅旭：房租跟房價(jià)一樣，主要是一個(gè)市場(chǎng)的機(jī)制調(diào)節(jié)價(jià)格，我認(rèn)為我們可以借鑒一下房價(jià)原理。一方面要加大住房保障，加大廉租房、公租房這兩塊的保障力度，使部分收入比較低的群體能夠通過這樣一個(gè)政府保障解決他們的租賃需求。另外一方面，對(duì)于市場(chǎng)化的租賃我認(rèn)為主要是增加供給，比如說很多炒房者手里有房子，寧可空著也不愿意出租，我們就要通過稅收把空置房源推向市場(chǎng)，再比如很多集體包括企業(yè)的一些房源也可以非常便利地面向市場(chǎng)進(jìn)行供應(yīng)。我認(rèn)為維護(hù)房租穩(wěn)定第一是要解決保障性的租賃房，第二重在增加市場(chǎng)化的租賃房。通過這兩方面調(diào)節(jié)租房價(jià)格，然后再去抑制所謂的一些市場(chǎng)秩序比較混亂，交易合同違法違規(guī)的行為。

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