國家公務員考試申論:一些地方新型城鎮(zhèn)化滑向歧途
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“新城”變“鬼城”,地產泡沫向中小城市轉移;城鎮(zhèn)建設淪為“圈地運動”,地方與開發(fā)商聯(lián)手囤地;地方政府負債率逐年增長,借新債還舊債……當前,在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設中,少數(shù)地方正滑向歧途,其背后的風險悄然滋長。
歧途一:舉債造城,地方政府債臺高筑
隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進,不少地方熱衷于拉大城市框架,從省會城市到小縣城都在制定和實施規(guī)模可觀的城市新區(qū)建設計劃,但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。
記者在西部一個城市新區(qū)采訪了解到,由于上級劃撥的財政資金有限,這個新區(qū)基礎設施建設資金基本上來源于銀行融資,2012年貸款融資近20億元,大多采取小額短期高利息的形式,部分貸款年息高達12%,且存在“借新貸還舊貸”的情況,財務壓力較大。
在巨大的籌資和償債壓力下,各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患。在青島市城陽區(qū),有關部門負責人表示,受房地產調控政策影響,土地出讓金收入受到影響,地方政府可籌措的建設資金明顯減少,對推進城市化進程影響較大。
審計署日前公布的審計結果也顯示,隨著土地出讓收入增幅下降,地方償債壓力也在加大。2012年底,4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315億元,為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。
加快推進城鎮(zhèn)化需要大量資金,據(jù)國家開發(fā)銀行日前預計,未來3年我國城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達25萬億元,城鎮(zhèn)化建設資金缺口約為11.7萬億元。而2013年至2015年,財政資金僅能支持當年城鎮(zhèn)化新增投資的五分之一左右。
有關老師認為城鎮(zhèn)化進程應循序漸進,不能搞運動式的新城建設。長安大學城市研究所所長王圣學教授認為,各地城鎮(zhèn)化融資目前資金需求量都很大,而且建設周期和回收周期都較長,都存在融資渠道過于狹窄的問題。隨著各地債務量增加和土地收益的下降,這種融資方式是不可持續(xù)的,因此急需構筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設提供資金支持。
歧途二:畸形地產,爛尾工程泡沫叢生
隨著房地產調控的日趨嚴格,部分房企正加速向中小城市轉移,造成個別城市建設投資巨大,產業(yè)空心,市場需求不足,房地產泡沫有擴大蔓延趨勢。
在貴州黔東南自治州,35萬人的縣級市凱里同時開發(fā)了十幾個大型房地產項目,城市變身大工地。其中,“未來城”項目僅住宅面積就達到500萬平方米,預計提供5萬多套住宅,居住近20萬人口,相當于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。
類似凱里的城市還有很多,但庫存量都很高,消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設許多大型樓盤。而記者發(fā)現(xiàn),一些大盤出現(xiàn)銷售不暢,已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院發(fā)布的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中,排名前50名的城市中,共有46個城市位于內陸地區(qū),幾乎都是中小城市。
一些老師和市場人士認為,需要為房地產泡沫負責的,不只是開發(fā)商,更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經規(guī)劃建設大型熊貓汽車城,引來不少房地產資金涌入。造成當?shù)胤康禺a畸形發(fā)展,大量的外地資金撤走,留下了眾多爛尾項目。近期,記者再度探訪大亞灣地區(qū),發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立,但城中空空,也沒有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐,成為房地產泡沫破裂的“重災區(qū)”。
此外,某知名房企2007年曾投資內蒙古滿洲里,拍下了1000多畝土地,銷售卻成了大問題,至今項目成了巨大的爛尾。
一些地方打著推進城鎮(zhèn)化的旗號,紛紛建設新城新區(qū),并且有愈演愈烈之勢。老師警示,這些新城新區(qū),大多是采取賣地建房的開發(fā)模式,建設一批見效快成果明顯的房地產項目,最后留下一堆爛攤子。
暨南大學管理學院教授胡剛表示,新型城鎮(zhèn)化,一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經驗教訓,避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”帶來嚴重的房地產泡沫。
誤區(qū)三:圈地賣錢,糧食安全遭受威脅
當前,我國部分地方政府與房地產企業(yè)“合謀”,一邊大范圍圈地賣錢,打著“城鎮(zhèn)化建設”的旗號,一邊大面積囤地升值,威脅著農業(yè)生產和糧食安全。
在全國首家生態(tài)農業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣,正在大規(guī)模推進“3個10戰(zhàn)略”,鞏固10平方公里的老城區(qū),新建10平方公里新城區(qū)和10平方公里產業(yè)園區(qū)。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者,慶安地處東北腹地,多是黑土地,上級劃撥的用地指標有限,每年不到100公頃。“而一個企業(yè)用10公頃的現(xiàn)象很普遍。”張金省無奈地說,盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得,仍難免踩住土地紅線的危險。
“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出。在房地產行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽地產公司副總經理姚澤春說,部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機會,以新城開發(fā)的名義,將大量的農業(yè)用地“劃”為建設用地,以此來賣錢?！耙恍┑胤桨凑掌溟_發(fā)規(guī)模計算,地都賣到20年后了”。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),一些地方在執(zhí)行國家土地政策時存在兩種沖動:城鎮(zhèn)化、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動;土地財政下的“賣地沖動”。這兩種沖動直接影響政府土地政策在執(zhí)行過程中“跑偏”:多占少補,先占后補,占好地補差地等現(xiàn)象突出,同樣威脅著土地資源保護。
“城市像公司,書記是董事長,市長是總經理?！蔽錆h大學高級研究中心莊子銀教授說,政府主導“駕馭市場”的情況下,城鎮(zhèn)化不是“從下到上”地以市場發(fā)展為基礎進行,而是“從上到下”地按照領導要求進行,這導致土地不能按照市場方式和價格來配置。“這對于耕地的保護是十分危險的。
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