房地產(chǎn)估價理論與方法考試模擬練習題精選(35)

　　1.某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務轉(zhuǎn)讓.已知該在建工程占地面積10000┫.土地使用年限為2003年10月1日-2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5.1-4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬┫;5-20層規(guī)劃為寫字樓,建筑面積為3萬┫.項目總開發(fā)成本為3000元/┫,管理費用為開發(fā)成本的5%項目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營.寫字樓全部出售.經(jīng)調(diào)查,有關數(shù)據(jù)如下;

　　(1)項目2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的30%，預計在經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。

　　(2)該項目所在區(qū)域同類型，同檔次寫字樓的售價為8000元/┫，銷售稅費為售價的6%，寫字樓在建成1年末時售楚。

　　(3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/┫的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經(jīng)營收入為3億元，包括稅，經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10%。

　　(4)2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。

　　(5)項目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報酬率為12%。

　　(6)轉(zhuǎn)讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。

　　試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉(zhuǎn)讓的合理交易價格。

　　答案：

　　1.解答：

　　(1)項目建成后的價值：

　　寫字樓開發(fā)完成后的價值：V寫=8000×3/(1+10%)3=18031.56萬元

　　寫字樓的銷售稅費=18031.56×6%=1081.89萬元

　　商業(yè)部分開發(fā)完成后的價值：

 

　　(2)續(xù)建成本：

　　3000×(1+5%)×(1-30%)/(1+10%)×5=10022.73萬元

　　裝修費為：2000×2/(1+10%)2.5=3152萬元

　　(3)每半年還款額：

　　(5)轉(zhuǎn)讓價：

　　(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)-4114.59=26386萬元

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