房地產(chǎn)估價理論與方法考試模擬練習(xí)題精選(22)

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。

　　據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%.

　　解：(1)計算辦公樓現(xiàn)值

　　①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元

　?、谑找婺晗?40-6=34年

　?、坜k公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92萬元

　　(2)計算乙方的使用權(quán)價格

　?、僖曳绞褂脵?quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元

　?、谝曳绞褂脵?quán)剩余收益年限=15-4=11年

　?、垡曳绞褂脵?quán)剩余收益年限價格為：

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689萬元

　　(3)甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92萬元

更多信息請訪問：房地產(chǎn)估價師頻道   房地產(chǎn)估價師論壇
·2011年房地產(chǎn)估價師考試時間預(yù)測：10月15.16日
·2011房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
·2011年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講