2010年房地產估價師案例分析備考習題(8)
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二、綜合題環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校
1.指錯題(下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分)。
浙江省××經濟開發(fā)區(qū)某工業(yè)用房拍賣底價評估報告
(封面、目錄、致委托方函、注冊房地產估價師聲明略)
估價結果報告
一、委托方環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校
北京市××法院(其他略)
二、估價方
單位名稱：(略)
法定代表人：(略)
單位地址：(略)
資質等級：建設部房地產價格評估一級
三、估價對象環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校
估價對象為浙江××A實業(yè)有限公司和浙江B有限公司所擁有的位于浙江省××縣經濟開發(fā)區(qū)內的部分工業(yè)用房房地產。即建筑面積14108.05┫的房屋所有權及相應分攤的6783.84┫出讓國有土地使用權。估價對象的總體情況見表1。
估價對象界定 表1
|
產權人 |
估價對象名稱 |
建筑面積 |
相應分攤國有土地使用權面積 |
|
浙江A實業(yè)有限公司 |
車間 |
6082.30 |
3119.09 |
|
浙江A實業(yè)有限公司 |
倉庫 |
2304.85 |
1181.96 |
|
浙江A實業(yè)有限公司 |
綜合樓 |
2487.05 |
1275.39 |
|
浙江B實業(yè)有限公司 |
宿舍 |
3233.85 |
1207.40 |
|
合計 |
|
14108.05 |
6783.84 |
(一)區(qū)位與環(huán)境
估價對象位于浙江省××縣×××鎮(zhèn)經濟開發(fā)區(qū)內。××縣地處浙江省中部，北距杭州市約96km，東南界義烏，東北連諸暨，西南與蘭溪毗鄰，西北和建德、桐廬接壤，素有"文化之邦"、"書畫之鄉(xiāng)"之稱。縣城面積920k┫，轄9鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，人口38萬。開發(fā)區(qū)位于××縣東部，西距××縣城約20km，東、西、南三面環(huán)山，并有大陳江流經。大陳江沿岸為較開闊的地勢，自西南向東北緩傾，屬亞熱帶季風氣候，溫和濕潤，四季分明。×××鎮(zhèn)1994年8月被省人民政府正式批準為省級經濟開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃總用地面積3.8k┫，現(xiàn)在開發(fā)區(qū)已外擴到整個××縣。×××鎮(zhèn)緊靠浙贛鐵路和杭金衢高速公路，鎮(zhèn)內設有××火車站及高速公路入口，交通便捷。鎮(zhèn)內已建成道路框架12km，有大陳江流過，水資源十分豐富。開發(fā)區(qū)所需電力來自華東電網(wǎng)，鎮(zhèn)內擁有110kV變電所兩座。該地區(qū)作為浙江省××經濟開發(fā)區(qū)的一部分，將隨著整個××地區(qū)以及整個浙江省經濟的高速發(fā)展，發(fā)揮出更大的經濟潛力(參見附件一：估價對象位置示意圖，略)。
(二)權益狀況
估價對象包括兩塊宗地上的四幢房產(兩塊宗地相連)，產權分別由兩個單位擁有。
根據(jù)委托方提供的資料以及估價人員實地查勘、調查所獲取的資料，浙江××A實業(yè)有限公司取得了包括估價對象其中一塊土地在內的《國有土地使用證》[浦國用(1996)字第××××號]，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權面積為6041┫，土地使用權年限為50年，土地使用權剩余年限為43年，土地使用權性質為國有出讓(參見附件二：《國有土地使用證》復印件，略)。
在該宗地范圍內，浙江××A實業(yè)有限公司還辦理了估價對象的車間和倉庫的房屋所有權登記(參見附件三：《××縣公有房屋所有權登記審核表》，略)，并由相關部門同意確權發(fā)證，登記表上記載房屋所有權性質為股份制，房屋共兩幢，所有權面積合計8387.15┫，房屋所有權證號[浦字第××××號];該公司還辦理了估價對象中綜合樓的房屋所有權登記(參見附件四：《××縣單位房屋所有權登記申請書》，略)，并由相關部門同意確權，申請書上記載房屋所有權性質為股份制，房屋所有權面積為2487.05┫，房屋用途為綜合樓，根據(jù)相關資料顯示(參見附件五：《浙江省金華市中級人民法院民事裁定書》[(2002)金中民執(zhí)字第×××號]復印件，略)，該房屋所有權證號為×××。
浙江B有限公司取得了包括估價對象另外一塊土地在內的土地(參見附件六：《國有土地使用權出讓合同》復印件，略)，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權面積為4000┫，土地使用權年限為50年，土地使用權性質為國有出讓。在該宗地范圍內，浙江B有限公司辦理了估價對象中宿舍樓的房屋所有權登記(參見附件七：《××縣城鎮(zhèn)公有房屋所有權登記申請表》復印件，略)，并由相關部門同意確權發(fā)證，登記表上記載房屋所有權性質為股份制，房屋所有權面積為3233.85┫，房屋所有權證號×××號，另外在房屋所有權證存根(參見附件八：《房屋所有權證存根》復印件，略)中登記了同樣的內容。
根據(jù)委托方提供的資料，估價對象設定有他項權利：浙江B有限公司所擁有的建筑面積3233.85┫的宿舍樓于1997年設定他項權利(參見附件九：《房屋他項權證》[浦字第×××號]復印件，略)，他項權利人為××投資公司，權利種類為抵押，權利價值為266.6萬元，權利存續(xù)期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項權利尚未注銷);浙江××A實業(yè)有限公司所擁有的建筑面積2304.85┫的倉庫和6082.3┫的車間于1997年設定他項權利(參見附件十：《房屋他項權證》[浦字第×××號]復印件，略)，他項權利人為××投資公司，權利種類為抵押，權利價值為734萬元，權利存續(xù)期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項權利尚未注銷)。
綜上所述，估價對象的權屬狀況如下：估價對象包括兩塊宗地上的四幢房產：宿舍樓、倉庫、車間、綜合樓。其中車間、倉庫、綜合樓由浙江×XA實業(yè)有限公司擁有，宿舍樓由浙江B有限公司擁有。四幢房產中有三幢(分別為宿舍樓、倉庫、車間)設定了抵押權。
(三)估價對象概況
1.估價對象現(xiàn)狀
估價對象位于浙江省××縣經濟開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)旁邊有大陳江流經，周圍地勢平坦。估價對象所在的兩塊宗地統(tǒng)一構成一個大院，周圍由建筑物或磚院墻圍擋封閉。院內分布有多棟廠房及配套辦公樓、宿舍樓、食堂等用房，并有多處花壇、樹叢分布于院內，室外道路為混凝土路面。估價對象建成于20世紀90年代，剛性屋面，空腹鋼窗，室內普通水泥地面，部分外墻白色面磚飾面。估價對象自建成使用至今，結構質量良好，房屋維護保養(yǎng)狀況一般，局部室內地面、墻面均有不同程度的損壞?？傮w來看，估價對象市政條件完善，所需上下水、供電、通信條件能夠滿足該工業(yè)性物業(yè)的使用要求(參見附件十一：估價對象現(xiàn)狀照片，略)。
估價對象目前已被法院查封，等待處置。估價對象所在大院內的其他建筑物仍然正常使用。
2.估價對象經濟技術指標
依據(jù)委托方提供的材料，以及評估人員現(xiàn)場勘查所掌握的資料，有關估價對象的技術經濟指標見表2。
估價對象技術經濟指標 表2
|
技術經濟指標 |
浙江A實業(yè)有限公司 |
浙江B實業(yè)有限公司 |
|
土地使用權總面積 |
6041 |
4000 |
|
建筑總面積 |
11780.11 |
107130.39 |
|
容積率 |
1.95 |
2.67 |
|
宗地形狀 |
梯形 |
梯形 |
估價對象具體情況詳見表 表3
|
建筑指標 |
車間 |
倉庫 |
綜合樓 |
宿舍 |
|
建筑面積 |
6082.30 |
2304.85 |
2487.05 |
3233.85 |
|
分攤國有土地使用權面積 |
3119.09 |
1181.96 |
1275.39 |
1207.40 |
|
產權單位 |
A實業(yè)有限公司 |
A實業(yè)有限公司 |
A實業(yè)有限公司 |
B實業(yè)有限公司 |
|
總層數(shù) |
6 |
4 |
4 |
6 |
|
建筑結構 |
框架 |
磚混 |
磚混 |
磚混 |
|
層高 |
4.2 |
底層4米，上3.2 |
5.3，3.2 |
底層4米，上3.2 |
|
建成年份 |
96 |
93 |
98 |
97 |
|
外面飾面 |
白色外墻面磚 |
抹灰 |
白色外墻面磚 |
白色外墻面磚 |
|
內墻 |
大白漿 |
大白漿 |
大白漿 |
大白漿 |
|
門窗 |
鋼窗，鋼/木門 |
鋼窗，鋼/木門 |
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