房地產(chǎn)估價師考試案例分析解題思路（一）

　　一、綜述：
　　1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。
　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。
　　3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。
　　4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點。

　　第一節(jié)：問答及單選題:
　　問答題答題技巧：
　　1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。
　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。
　　3、條理清楚，論點突出，明顯
　　4、結(jié)構(gòu)清晰：

　　一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：
　　確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。
　　1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面
　�、� 價格內(nèi)涵，由目的確定
　�、� 估價思路，由原則原理確定
　�、� 估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。
　　2、技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？
　�、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）
　�、谂c估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。
　�、叟c估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有影響。
　　※ a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
　　b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。
　　d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
　　④與估價時點：估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。
　�、菖c估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。
　�、抟陨细黜椩诖_定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。
　　3、估價路線的確定過程：
　�、� 確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；
　　② 確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；
　�、� 選擇適宜方法、途徑
　�、� 方法應(yīng)用要點或者需要特殊處理的地方

　　二、價格解釋對價格有爭議、疑惑
　　[（對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價格的因素？從因素入手]
　�、� 目的不同，價格類型不同；
　�、� 時點不同，價格不同。（動態(tài)價格）<市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；
　�、� 交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；
　�、� 估價原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉；
　�、� 估價方法<兩個機構(gòu)評估，不同方法產(chǎn)生價格差異〉

　　三、 資料的搜集
　　資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）
　　1、 一般資料：
　�。�1） 項目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項目有關(guān)文件。
　　（2） 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）
　�。�3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
　�。�4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
　　2、 不同估價方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）
　　（1） 市場法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
　�。�2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
　�。�3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。
　�。�4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。