2023年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻知識(shí)點(diǎn):成本法估價(jià)的操作步驟
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知識(shí)點(diǎn):成本法估價(jià)的操作步驟
房地產(chǎn)價(jià)格=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
1、選擇具體估價(jià)路徑
2、測(cè)算重新購(gòu)建成本(重置成本或重建成本)
建筑物重新購(gòu)建成本=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
3、測(cè)算折舊額或成新率
(1)年限法
折舊額=(建筑物重新購(gòu)建成本-凈殘值)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命
=重新購(gòu)建成本×(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命
成新率=[1-(1-R)t/N]×100%=[1-(1-R)(N-n)/N]×100%
(2)分解法
功能落后
①可修復(fù)
建筑物重建成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用
建筑物重置成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用
②不可修復(fù)
建筑物重建成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用
建筑物重置成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和
4、計(jì)算成本價(jià)值
房地產(chǎn)成本價(jià)值=重新購(gòu)建成本-折舊
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