2024年考前沖刺練習(xí)：往年房地產(chǎn)估價師實務(wù)真題及答案(房估實務(wù))

為了備考2024年房地產(chǎn)估價師的考生練習(xí)歷年真題，本文整理了《房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)與實務(wù)》科目部分往年真題，便于大家練習(xí)。

2023房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)與實務(wù)》真題及答案

一、不定項選擇題

1、某城市將火車站從A區(qū)遷移到B區(qū),B區(qū)的商業(yè)和居住環(huán)境都會發(fā)生變化，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.依賴專業(yè)管理

B.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

D.需要適時更新改造

【答案】C

參考解析：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

2、關(guān)于差額凈現(xiàn)值比較法的說法，正確的為()

A.差額凈現(xiàn)值大于零表明增加的投資是合理的

B.差額凈現(xiàn)值小于零表明全部投資是不合理的

C.差額凈現(xiàn)值可用來檢驗不同投資的相對效果

D.差額凈現(xiàn)值比較法與凈現(xiàn)值率比較法的結(jié)論是一致的

【答案】AC

參考解析：選項B，大于零，并不表明全部投資是合理的;小于零，也不表明全部投資不合理。選項D，差額凈現(xiàn)值法對互斥方案比選的結(jié)論也往往與用凈現(xiàn)值率法比選的結(jié)論不一致。

3、某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1-6%、i2-7%、i3=8%、i4-9%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV-200萬元、NPV，=50萬元、NPV--30萬元、NPV--180萬元，依此測算的精度最高的內(nèi)部收益率為()。

A.7.43%

B.7.58%

C.7.63%

D.7.74%

【答案】C

參考解析：i1和i2之差不應(yīng)超過1%-2%，否則，折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。FIRR=7%+[50/(50+30)](8%-7%)=7.63%。

4、下列房地產(chǎn)投資項目發(fā)生的費用中，應(yīng)計入運營費用的為()。

A.自營酒店的增值稅

B.出租公寓的物業(yè)費

C.銷售商品房的銷售費用

D.出租長租公寓的管理費用

【答案】ABD

參考解析：運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務(wù)費用)、增值稅、稅金及附加、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。

5、運用期末慣例法繪制現(xiàn)金流量圖，第一個計息期期初時點標(biāo)記的數(shù)字應(yīng)為()。

A.-1

B.0

C.0.5

D.1

【答案】B

參考解析：為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。

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