2021年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》模擬練習(xí)題（二十八）

1.【2017年真題】下列費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是(　)。

A.征收補償費

B.土地儲備機構(gòu)的人員工資

C.招標中發(fā)生的費用

D.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是獲取土地。土地儲備開發(fā)成本包括：(1)征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費;(2)收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用;(3)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用;(4)招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用;(5)貸款利息;(6)土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準的其他支出。參見教材P68。

2.【典型例題】土地儲備資金的來源渠道包括(　)。

A.土地出讓收入

B.國有土地收益基金

C.通過省級政府代發(fā)地方政府債券

D.向商業(yè)銀行舉借土地儲備貸款

E.土地出讓收入的利息收入

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。財政部已要求各地從2016年1月1日起，不得再向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借土地儲備貸款。參見教材P68。

3.【典型例題】以下(　)可以用于土地儲備資金。

A.土地出讓收入中安排的一部分資金

B.地方政府債券

C.公積金增值收益

D.社會捐助資金

E.廉租房租金收入

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。注意不要與《基本制度與政策》中講到的廉租住房建設(shè)資金來源混淆。參見教材P69。

4.【典型例題】國家投資管理部門對建設(shè)項目進行核準的重點包括(　)。

A.項目是否符合產(chǎn)業(yè)政策

B.項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定

C.是否合理開發(fā)并有效利用資源

D.是否對重大公共利益產(chǎn)生有利影響

E.是否危害經(jīng)濟安全、社會安全

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是項目核準和備案。選項B沒有質(zhì)量規(guī)定;選項D，不要求必須有有利影響，只要沒有不利影響就行。參見教材P71。

5.【2015年真題】下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是(　)。

A.建筑工程施工許可證

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

D.商品房買賣合同

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。本題無用地規(guī)證選項，則選出讓合同。

6.【2017年真題】依法必須進行招標的工程建設(shè)項目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標方式確定建筑施工企業(yè)的有(　)。

A.全部使用國有資金投資的建設(shè)項目

B.國有資金投資控股的建設(shè)項目

C.國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目

D.民營企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項目

E.全部使用民營企業(yè)資金投資的建設(shè)項目

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是工程建設(shè)招標。依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目，應(yīng)采用公開招標方式確定承包商。參見教材P74。

7.【2015年真題】關(guān)于政府投資的保障性安居工程項目招標的說法，正確的是(　)。

A.必須采用公開方式招標

B.必須采用工程量清單方式招標

C.必須根據(jù)項目特點編制標底

D.必須向投標人發(fā)出投標邀請書

E.應(yīng)實行建設(shè)工程總承包

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是招標方式和招標機構(gòu)。全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目，應(yīng)采用公開招標方式確定承包商。全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。采用工程量清單招標的宜采用單價合同方式。工程建設(shè)項目應(yīng)實行建設(shè)工程總承包。參見教材P74～76。

8.【2015年真題】采用工程量清單方式招標的，不需在招標文件中公布的內(nèi)容是(　)。

A.工程量清單

B.招標標底

C.招標控制價

D.評標辦法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是招標方式和招標機構(gòu)。招標文件應(yīng)包括：(1)招標公告(或投標邀請書);(2)投標人須知;(3)評標辦法;(4)合同條款及格式;(5)采用工程量清單招標的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單;(6)設(shè)計圖紙;(7)技術(shù)標準和要求;(8)投標文件格式;(9)投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。標底在開標前必須保密，不能放到招標文件中公布。參見教材P77。

9.【2017年真題】采用資格后審的招投標，經(jīng)后審不合格的投標人的投標應(yīng)作廢標處理。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是工程建設(shè)招標。采用資格后審的，經(jīng)后審不合格的投標人的投標應(yīng)作廢標處理。參見教材P78。

10.【2016年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是開工申請與審批。建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。參見教材P80。

11.【2016年真題】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第(n-1)個計息周期的期末。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。參見教材P146。

12.【2017年真題】在房地產(chǎn)投資的“購買—持有出租—出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括(　)。

A.購買成本

B.土地取得費用

C.裝修費用

D.運營成本

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買—持有出租—出售模式下，現(xiàn)金流出包括購買成本和購買稅費、裝修費用、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。參見教材P148。

13.【2015年真題】下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運營成本”的是(　)。

A.購買—更新改造—出售

B.購買—持有出租—出售

C.開發(fā)—持有出租—出售

D.購買—更新改造—出租—出售

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。選項BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時，也會產(chǎn)生運營成本。參見教材P147～149。

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