2021年房地產估價師考試《案例與分析》練習題（二十三）

簡答題

1、商務辦公房地產主要以租賃經營為主，其租金構成往往存在差異，這些差異主要表現在哪些方面?

2、房地產估價機構接受委托對某商住型商務辦公房地產進行整幢房地產估價時應注意的問題有哪些?

3、估價對象為某三星級酒店，用收益法求取該酒店凈收益時，應注意的問題有哪些?

4、工業(yè)房地產估價的常用方法有哪些?

參考答案：

1、【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。商務辦公房地產的租金構成往往存在差異，主要表現為：(1)租金中包含物業(yè)管理費;(2)租金中包含物業(yè)管理費、水電費;(3)租金中不包含物業(yè)管理費、水電費;(4)計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積;(5)計租面積按套內建筑面積計，不含分攤建筑面積。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P125。

2、【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。對商住型商務辦公房地產估價時，首先應區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。此外還應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應選擇同為商住型的商務辦公房地產，如果選擇其他類型的商務辦公房地產交易實例，應考慮進行適當的修正。參見教材P126。

3、【正確答案】 本題考查的是旅館房地產估價的技術路線及難點處理。對酒店房地產利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內涵，動產與不動產給酒店帶來的收益區(qū)別。當界定酒店為整體資產并考慮其持續(xù)經營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動產部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應考慮扣除非不動產部分所帶來的收益。參見教材P142。

4、【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產估價的常用方法。工業(yè)房地產估價的常用方法有：成本法;比較法;收益法。(1)成本法，工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。其中標準廠房的建造費用宜采用重置價格的思路，非標準廠房建造費用的確定有兩個主要途徑：一是依據建設工程計價定額，結合工程圖紙、材料價格、取費標準等測算;二是參照類似非標準廠房的工程造價，結合跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出;(2)比較法，工業(yè)房地產通常缺少同類房地產的交易實例，特別是非標準廠房，更不易在同一供需圈內找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例(特別是出租實例)通常較多，可以考慮采用比較法估價;(3)收益法，如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區(qū)分廠房和設備各自產生的收益。參見教材P165～166。

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