2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習(xí)題（二十一）

判斷題

1.某注冊房地產(chǎn)估價師王某擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，他根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，王某對自己的房屋進(jìn)行估價，是個人行為，不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，缺乏公信力，不具備專業(yè)估價的全部特征，因而不是專業(yè)房地產(chǎn)估價。參見教材P2。

2.張估價師對某房地產(chǎn)在商業(yè)開發(fā)前提下的價值進(jìn)行了估價，并提交了房地產(chǎn)價值咨詢報告。開發(fā)商采信了他的報告意見，參與了該地塊的拍賣競投，并最終以略高于估價結(jié)果的價格取得了該地塊的土地使用權(quán)。但其后遭遇金融危機(jī)，該地塊市場價格暴跌。張估價師因此需要承擔(dān)不實估價的法律責(zé)任。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價僅提供價值意見，而不作價格保證。且張估價師做的是咨詢性估價，法律責(zé)任較低。這個案例也顯示出“估價假設(shè)”的重要，商業(yè)開發(fā)前提就是估價假設(shè)，在咨詢報告中，如果張估價師注明了未考慮可能的金融危機(jī)的影響，則更能幫助張估價師回避風(fēng)險。參見教材P7。

3.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不作價格保證，因此房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師在出具估價報告結(jié)論時，可以不負(fù)任何責(zé)任。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。估價是估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。但這又不能被誤解為估價機(jī)構(gòu)和估價師可以隨意發(fā)表意見，并且可以不負(fù)任何責(zé)任。刑法，公司法、證券法等都有估價的法律責(zé)任的約定。參見教材P7。

4.鑒證性或證據(jù)性估價的法律責(zé)任一般大于咨詢性或參考性估價的法律責(zé)任。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。參見教材P7。

5.由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應(yīng)該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評估價值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見教材P9。

6.一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。如果選用實際成交價格，需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。實際成交價格可能是非正常交易價格，不是正常合理價格。如果選用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，就需要對它進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整。參見教材P10。

7.制定估價標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，目的在于防范和減少估價誤差。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。估價標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范、準(zhǔn)則、規(guī)則、辦法，是為了避免不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的估價結(jié)果出現(xiàn)較大差異。參見教材P10。

8.反向住房抵押需要評估房屋現(xiàn)在的市場價值和老年人預(yù)期壽命結(jié)束時的未來房屋市場價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是其他方面的需要。反向住房抵押需要評估房屋現(xiàn)在的市場價值和老年人預(yù)期壽命結(jié)束時的未來房屋市場價值。目的在于確定每月(或每年)的最高養(yǎng)老金。參見教材P28。

9.公司形式的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要求有2名以上評估師。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價當(dāng)事人。公司形式的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上評估師和2名以上股東，其中三分之二以上股東應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評估師。參見教材P29。

10.委托人委托估價、獲取估價報告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價當(dāng)事人。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。也是舉反例排除。參見教材P30。

11.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰Ｔ诜康禺a(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。參見教材P21～22。

12.在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價委托人。在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關(guān)系人，也是估價報告使用人。參見教材P29～30。

13.任何一個估價項目都有估價目的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價目的。委托人一般不會無緣無故花錢委托估價機(jī)構(gòu)估價，肯定是為了某種需要才委托估價機(jī)構(gòu)估價，因此任何估價項目都有估價目的。注意：本題中也有“任何”字眼，但是本題是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對的。如果不清楚，需要猜測時，才能采用那種方法。參見教材P30。

14.如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價目的。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金，即實際租金)與市場租金(房地產(chǎn)在市場上的平均租金，即客觀租金)差異的影響。參見教材P31。

15.租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主不再有效。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價目的。房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。買賣不破租賃。參見教材P31。

16.房地產(chǎn)估價對象范圍，也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價對象。房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如某個可供直接經(jīng)營使用的賓館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)而估價，其評估價值除了包含該賓館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價值。參見教材P32。

17.每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運(yùn)用，以相互驗證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價方法。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件。它們有時可以同時運(yùn)用于同一估價對象。參見教材P36。

18.國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，是估價的最高要求。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價依據(jù)。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線。鼓勵估價機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。參見教材P34。

19.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格屬于水平評價類職業(yè)資格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格屬于準(zhǔn)入類職業(yè)資格。參見教材P39。

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