2021年房地產估價師《理論與方法》模擬練習題（十六）

判斷題：

1.房地產司法拍賣估價，因估價對象可能存在抵押權或債權，所以在估價時要考慮這些因素對房地產價值的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價對象的確定。司法拍賣估價不考慮債權債務因素。參見教材P405。

2.理論上同一估價對象在同一估價目的及相應特定條件下形成的正常值是唯一的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是價值類型。同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象在同一時間的具體某種價值和價格，是該估價對象在相應估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。參見教材P33。

3.在房地產估價中，如果估價對象的范圍包含房地產以外的財產，則應逐一予以說明。未作說明的，應理解為不在估價對象的范圍內。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地、建筑物和其他相關定著物的含義。在實際房地產估價中，估價對象的范圍如果包含房地產以外的財產的，也應逐一列舉說明，未作說明的，應理解為不在估價對象的范圍內。參見教材P50。

4.根據(jù)《城市房地產管理法》，各類房屋重置價格應當定期確定并公布。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十三條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”。參見教材P103。

5.若某因素對房地產價值的影響可用數(shù)學模型量化，同時注冊房地產估價師也可根據(jù)經驗判斷時，應優(yōu)先根據(jù)經驗進行判斷。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產價格影響因素概述。只有當無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑借經驗判斷某種因素對房地產價格的影響程度。參見教材P121。

6.房地產估價原則可以使不同的注冊房產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產估價原則的作用。房地產估價原則可以使不同的估價師對房地產估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。參見教材P154。

7.在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎時，應將可比實例的裝修價值扣除。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產范圍。建立比較基礎時，是將估價對象與可比實例進行“有無對比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對比，不應扣除“普通”和“高檔”的價格差異，這部分差異的調整應當在房地產狀況調整中體現(xiàn)。參見教材P184。

8.從投資角度理解，投資人購買收益性房地產的目的是為了購買該房地產未來所能產生的一系列收益，而不是購買該房地產本身。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是收益法的理論依據(jù)。投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益。參見教材P216。

9.某房地產未來第一年的有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產的資本化率為7.5%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是直接資本化法概述。估價對象價值V=10×10=100(萬元)，第一年凈收益NOI=10-2.5=7.5(萬元)，V=NOI/R，R=7.5/100=7.5%。參見教材P267。

10.建筑物重新購建價格是全新狀況的建筑物的建安工程費、專業(yè)費用、管理費用、投資利息及開發(fā)利潤之和。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格。包括建筑安裝工程費、專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。參見教材P305。

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