2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（十一）

單項(xiàng)選擇題

1.因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對(duì)該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括(　)。

A.該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償

B.搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的補(bǔ)償

C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失。參見教材P20。

2.關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是(　)。

A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來選取

B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求

C.在估價(jià)報(bào)告中予以說明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查

D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)依據(jù)。選項(xiàng)B正確，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料都應(yīng)該嚴(yán)格認(rèn)真審核;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)是和估價(jià)依據(jù)平行的概念。參見教材P34。

3.關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見

C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與委托人討論估價(jià)結(jié)果

D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上的成交價(jià)格一致

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)結(jié)果。雖然要求估價(jià)結(jié)果是合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受其專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因不一定是估價(jià)結(jié)果有問題，可能是成交價(jià)格受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、估價(jià)對(duì)象狀況因成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。參見教材P36。

4.相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有(　)的特性。

A.易受限制

B.獨(dú)一無二

C.相互影響

D.不可移動(dòng)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”。并且法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。參見教材P64。

5.下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是(　)。

A.該房地產(chǎn)附近有一條收費(fèi)道路，轎車通行費(fèi)為每輛10元

B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級(jí)道路

C.該房地產(chǎn)距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車經(jīng)過

D.該房地產(chǎn)附近有社會(huì)停車場(chǎng)，停車位數(shù)量為600個(gè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。選項(xiàng)ACD分別屬于交通條件描述中的交通收費(fèi)情況、出入可利用的交通工具和停車方便程度。選項(xiàng)B是位置描述中的臨街狀況描述。參見教材P80。

6.利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是(　)。

A.典型投資者所要求的社會(huì)一般報(bào)酬率

B.典型投資者所要求的社會(huì)最高報(bào)酬率

C.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率

D.特定投資者所要求的最高報(bào)酬率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資價(jià)值。如報(bào)酬率或折現(xiàn)率，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。參見教材P92。

7.某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期的市場(chǎng)凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為(　)萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是承租人權(quán)益價(jià)值。承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，即按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。承租人權(quán)益價(jià)值=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36萬元。參見教材P99。

8.某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為4200元/m2，成本法測(cè)算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)值為(　)萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。房地產(chǎn)總價(jià)=4200×3000×3=3780萬元。參見教材P105。

9.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是(　)。

A.控制土地供應(yīng)量

B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入

C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收

D.提高城市化水平

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少需求、減少囤積、增加供給，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見教材P139。

10.實(shí)際估價(jià)中，評(píng)價(jià)某建筑物的新舊程度時(shí)，不需要考慮的實(shí)物因素是(　)。

A.建筑規(guī)模

B.建筑物年齡

C.維護(hù)狀況

D.工程質(zhì)量

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。建筑物的新舊程度是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維護(hù)狀況、完損狀況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物越新，價(jià)值越高;反之，價(jià)格越低。參見教材P126。

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