2021房估師考試《理論與方法》考點：重新購建價格的測算

考點：重新購建價格的測算

1.重新購建價格的內涵

重新購建價格是在價值時點的重新購建價格。

重新購建價格是客觀的重新購建價格。即重新購置的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應得利潤。

建筑物的重新購建價格是全新狀況 的建筑物的重新購建價格。

土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地 的重新購建價格。

【例題】關于重新購建價格的說法，正確的有(　)。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是重新購建價格的內涵。B選項賬面價值是基于歷史成本的余值。E選項土地重新購建價格，應該按照該地塊在價值時點的剩余年限確定其土地使用權價格。參見教材P287。

【例題】下列關于重新購建價格的說法中，正確的有(　)。

A.重新購建價格是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是重新購建價格的內涵。土地是在價值時點狀態(tài)下的年限的價格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新購建價格就是30年住宅用地使用權的價格，而不是70年的全新價格。參見教材P287。

2.重新購建價格的求取思路(熟悉)

思路一：房地合一，模擬開發(fā)。

思路二：房地分離，分別測算，相加求取。

單純土地，假設土地上沒有建筑物直接測算土地部分，有時要考慮土地上已有建筑物導致的土地價值減損。

單純建筑物，假設在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。也可等于支付總承包商的所有費用+發(fā)包人的其他必要支出+發(fā)包人的應得利潤。

3.建筑物重新購建價格的求取方式(掌握)

按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建價格分為重建價格和重置價格。

重建價格 也稱為重建成本，是指采用與估價對象中建筑物相同的 建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術及工藝等，在價值時點 的國家財稅制度和市場價格 體系下，重新建造與估價對象中建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及應得利潤。

可以把這種重新建造方式形象地理解為“復制 ”。因此，進一步地說，重建價格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構配件和建筑設備相同的新的建筑材料、建筑構配件和設備，采用原有建筑技術和工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。

重置價格 也稱為重置成本，是指采用價值時點 的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在價值時點 的國家財稅制度和市場價格 體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用 的全新建筑物的必要支出及應得利潤。

重建價格與重置價格通常不同。一般的建筑物適用重置價格，有保護價值的建筑物適用重建價格。因年代久遠、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和建筑設備，或因建筑技術、工藝改變等，使“復制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價格，或者盡量做到“形似”。

重建成本：相同的材料(舊材料)+相同的技術(舊技術)+價值時點的價格+與原物相同

——復制，完全復原，適用于有保護價值的建筑物。

諧音：福建

重置成本(注意與重建成本的區(qū)別)

價值時點材料(新材料)+價值時點技術(新技術)+價值時點的價格+同等效用

——替代，適用于一般項目。

一般情況下重置價格低于重建價格。

【例題】建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建價格的求取方式。此為重建價格。參見教材P289。

4.建筑物重新購建價格的求取方法(熟悉)

建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

求取方法有：單位比較法，分部分項法，工料測量法，指數調整法。(能區(qū)分含義)

單位比較法的實質是比較法。即修正：將實際不正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調整到估價對象的狀況。具體有：單位面積法和單位體積法。

工料測量法，料+工+費。

指數調整法，也稱成本指數趨勢法 ，利用建筑安裝工程費的有關指數或變動率，將估價對象建筑物的歷史安裝工程費調整到價值時點的建筑安裝工程費，來求取估價對象建筑安裝工程費的方法。

【例8-2】某幢房屋的建筑面積為300平方米,該類用途、建筑結構和檔次的房屋的建筑安裝工程費用為1200元/平方米，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建價格的4%，建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內均勻投入，年利率為6%，房地產開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費為重新購建價格的6%。請計算該房屋的重新購建價格。

『正確答案』本題考查的是單位比較法。設該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB，計算如下：

(1)建筑安裝工程費=1200(元/平方米)

(2)專業(yè)費用=1200×8%=96(元/平方米)

(3)管理費用=(1200+96)×3%=38.88(元/平方米)

(4)銷售費用=VB×4%=0.04VB(元/平方米)

(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6%)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元/平方米)

(6)銷售稅費=VB×6%=0.06VB(元/平方米)

(7)開發(fā)利潤=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元平方米)

(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

VB=1743.69(元/平方米)

重新購建總價=1743.69×300=52.31(萬元)。參見教材P290。

分部分項法的實質是由部分加總成整體。注意各個部分計價單位可能不一致，既不要漏項也不得重復計算。

【例8-3】估算某舊辦公樓2009年6月30目的建筑物重置價格。房地產估價師經實地查勘、查閱有關圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247平方米，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，并調查到估算該重置價格所需要的有關數據如下：

1.建筑安裝工程費：

(1)土建工程直接費：

①基礎工程：99.54元/平方米

②墻體工程：80.11元/平方米

③梁板柱工程：282.37元/平方米

④墻混凝土(電梯井壁、混凝土剪力墻)工程：73.65元/平方米

⑤樓梯混凝土工程：31.82元/平方米

⑥零星混凝土工程：25.32元/平方米

⑦屋面工程：20.42元/平方米

⑧腳手架工程：25.54元/平方米

⑨室外配套工程：142.67元/平方米

小計：781.44元/平方米

(2)安裝工程直接費：

①電梯工程：130.O0元/平方米(其中：人工費9.O0元/平方米)

②給排水工程：85.22元/平方米(其中：人工費12.32元/平方米)

③采暖通風工程：70.34元/平方米(其中：人工費9.83元/平方米)

④電氣工程：112.65元/平方米(其中：人工費7.59元/平方米)

⑤消防工程：16.62元/平方米(其中：人工費2.58元/平方米)

⑥綜合布線工程：30.45元/平方米(其中：人工費4.85元/平方米)

小計：445.28元/平方米(其中：人工費46.17元/平方米)

(3)裝飾裝修工程直接費：

①門窗工程：135.O0元/平方米(一次性包死承包價)

②內部裝飾工程：455.50元/平方米(其中：人工費45.16元/平方米)

③外墻玻璃幕等工程：311.O0元/平方米(一次性包死承包價)

小計：901.50元/平方米(其中：人工費45.16元/平方米)

(4)土建工程綜合費率為土建工程直接費的14.25%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的79.08%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的75.90%，稅金為3.445%。

2.專業(yè)費用：建筑安裝工程費的6%。

3.管理費用：建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%。

4.銷售費用：售價的3%。

5.投資利息：開發(fā)經營期為2年;費用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率為5.76%。

6.銷售稅費：售價的5.53%。

7.開發(fā)利潤：投資利潤率為20%。

『正確答案』本題考查的是分部分項法。設該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB，估算如下：

1.建筑安裝工程費：

(1)土建工程費=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/平方米)

(2)安裝工程費=(445.28+46.17×79.08%)×(1+3.445%)=498.39(元/平方米)

(3)裝飾裝修工程費=(901.50+45.16×75.90%)×(1+3.445%)=968.01(元/平方米)

(4)單位建筑安裝工程費=923.55+498.39+968.01=2389.95(元/平方米)

建筑安裝工程費總額=2389.95×8247=1970.99(萬元)

2.專業(yè)費用=1970.99×6%=118.26(萬元)

3.管理費用=(1970.99+118.26)×3%=62.68(萬元)

4.銷售費用=VB×3%=0.03VB(萬元)

以上1至4項費用之和=2151.93+0.03VB(萬元)

5.投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60%×(1+5.76%)1.5+40%×(1+5.76%)0.5-1]=137.59+0.0019VB(萬元)

6.銷售稅費=VB×5.53%=0.0553VB(萬元)

7.開發(fā)利潤=(2151.93+0.03VB)×20%=430.39+0.006VB(萬元)

8.VB=2151.93+0.O3VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬元)

9.建筑物重置單價=2999.46÷0.8247=3637.03(元/平方米)。參見教材P291。

工料測量法。優(yōu)點：詳細、準確。缺點：比較費時、費力，需專家?guī)椭?，用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。

指數調整法，也稱為成本指數趨勢法，即利用指數或成本變動率，將估價對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調整到價值時點的建筑安裝工程費來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。

【例題】關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是(　)。

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是單位比較法。A選項說反了，任何時候都是將可比實例修正為估價對象。參見教材P287。

【例題】根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有(　)。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數調整法

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是單位比較法。市場提取法，分解法，是收益還原法中求取報酬率的方法。參見教材P290。

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