2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（八）

判斷題

1.對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，絕對(duì)不能采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象?？梢宰龉纼r(jià)假設(shè)，經(jīng)推測(cè)的最可能規(guī)劃條件下的假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。參見(jiàn)教材P338。

2.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握的如何外，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參見(jiàn)教材P339。

3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，靜態(tài)分析法的測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單，因此是優(yōu)先選用的方法。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法。參見(jiàn)教材P341。

4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P338。

5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但不包括在建工程。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于在建工程的估價(jià)。參見(jiàn)教材P338。

6.如果是在建工程由現(xiàn)房被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。如果該在建工程要由現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或被人民法院強(qiáng)制拍賣給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”。參見(jiàn)教材P341。

7.預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期時(shí)，宜先把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分成各個(gè)組成部分，分別預(yù)測(cè)，其中建設(shè)期預(yù)測(cè)相對(duì)較難，銷售期預(yù)測(cè)相對(duì)容易。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，宜先把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預(yù)測(cè)出各個(gè)組成部分，再把預(yù)測(cè)出的各個(gè)組成部分連接起來(lái)。其中，建設(shè)期的預(yù)測(cè)要相對(duì)容易些，經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。參見(jiàn)教材P347。

8.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不一定是開(kāi)發(fā)完工之時(shí)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，可以是完工的時(shí)間，也可以在其之前(如提前預(yù)售)，也可以在其之后(如出租后出售)。參見(jiàn)教材P349。

9.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的相應(yīng)市場(chǎng)水平估計(jì)出來(lái)。(　)

『正確答案』╳

『答案解析』本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。參見(jiàn)教材P340。

10.房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。參見(jiàn)教材P342。

11.一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象，在自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見(jiàn)教材P341。

12.建設(shè)期的時(shí)間從開(kāi)工日開(kāi)始，到竣工日截止。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期是從取得估價(jià)對(duì)象日開(kāi)始，到竣工日截止。題目中說(shuō)的是建造期。參見(jiàn)教材P347。

13.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。投資人站在自己特定立場(chǎng)上做的投標(biāo)報(bào)價(jià)，是個(gè)人意見(jiàn)，屬于投資價(jià)值。參見(jiàn)教材P339。

14.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出。銷售稅費(fèi)是不計(jì)算利息的。一般假設(shè)銷售稅費(fèi)在銷售時(shí)才繳納，沒(méi)有計(jì)算利息的計(jì)息期。參見(jiàn)教材P348。

15.折現(xiàn)率是假設(shè)開(kāi)發(fā)法在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)的一個(gè)重要參數(shù)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所要求的收益率，包含了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是假設(shè)開(kāi)發(fā)法在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)的一個(gè)重要參數(shù)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所要求的收益率，包含了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。參見(jiàn)教材P350。

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