2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)：投資與房地產(chǎn)投資

考點(diǎn)：投資與房地產(chǎn)投資

1.(1)投資是指經(jīng)濟(jì)主體(國家、企業(yè)、個(gè)人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

(2)投資的分類：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。

固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。

流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。

(3)投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng);投資具有時(shí)間性;投資的目的在于得到報(bào)酬(即收益);投資具有風(fēng)險(xiǎn)性，即不穩(wěn)定性。

(4)投資的作用：投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力;投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān);投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高;投資有利于國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。

(5)房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的對(duì)象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資：是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

3.投資的特性(四特性)

■投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

■投資具有時(shí)間性(犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi))

■投資目的是獲取收益

■投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

4.房地產(chǎn)投資的分類(三種分類)

【2017年真題】房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照(　)的不同進(jìn)行劃分的。

A.物業(yè)用途類型

B.投資對(duì)象存在形式

C.房地產(chǎn)投資主體

D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。參見教材P4。

【重點(diǎn)難點(diǎn)】不同投資主體的投資目的顯著差異

投資主體投資目的

政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)·社會(huì)效益

·環(huán)境生態(tài)效益

企業(yè)和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益

4.1 居住物業(yè)投資

內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)

供人們生活居住的房地產(chǎn)■公共住房

·廉租住房(低收入家庭出租)

·經(jīng)濟(jì)適用住房(低收入家庭出售)

·限價(jià)商品住房(中等收入家庭出售)

·公共租賃住房(中等收入家庭出租)

■商品住房

·普通住宅

·高檔住宅

·公寓

·別墅自用或出租，投資風(fēng)險(xiǎn)小

4.2 商業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)

指能出租經(jīng)營，為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)■寫字樓

■零售商業(yè)用房

■出租公寓
1.開發(fā)-出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)-持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢(shì)

2.收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長(zhǎng)期投資。收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)

3.商用物業(yè)交易涉及資金量大，常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

4.位置對(duì)此類物業(yè)有特殊的重要性

4.3 工業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)

為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間■工業(yè)廠房

■倉儲(chǔ)用房

■高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房

■研究與發(fā)展用房

1.可開發(fā)-銷售，也可開發(fā)-持有出租經(jīng)營

2.重工業(yè)廠房設(shè)計(jì)特殊，不容易轉(zhuǎn)手交易

3.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應(yīng)性較強(qiáng)

4.輕工業(yè)廠房介于兩者之間

4.4 酒店和休閑娛樂設(shè)施投資

內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)

為商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供空間的投資·酒店

·休閑度假中心

·康體中心

·賽馬場(chǎng)

·高爾夫球場(chǎng)

1.本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資

2.運(yùn)營管理很重要，所以在開發(fā)階段，未來運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入

4.5 特殊物業(yè)投資

內(nèi)涵種類特點(diǎn)

指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)·加油站

·飛機(jī)場(chǎng)

·車站

·橋梁

·碼頭

·公路

1.這類房地產(chǎn)交易少，多屬長(zhǎng)期投資

2.靠經(jīng)營活動(dòng)收益回收投資并獲利

【典型例題】特殊物業(yè)是指設(shè)計(jì)比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)不是指設(shè)計(jì)或功能特殊，而是其里面的經(jīng)營活動(dòng)的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。參見教材P6。

【關(guān)注點(diǎn)】房地產(chǎn)投資按照區(qū)域分類

分類特點(diǎn)

一線城市和熱點(diǎn)二線城市由于供給不足導(dǎo)致的價(jià)格上漲壓力非常大

普通二線城市和大部分三四線城市面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力

【關(guān)注點(diǎn)】境外房地產(chǎn)投資的規(guī)模280億美元

項(xiàng)目?jī)?nèi)容

境外投資目的地(前三位)美國、中國香港和英國

境外投資物業(yè)類型排序?qū)懽謽?、酒店、工業(yè)、商業(yè)零售、居住物業(yè)

【典型例題】我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是在普通的二線城市存在供不應(yīng)求的狀況，所以存在價(jià)格上漲的壓力。 (　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。普通二線城市和大部分三四線城市，面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力。參見教材P6。

5.房地產(chǎn)投資的特性(8大特點(diǎn))

序號(hào)特性解析

1區(qū)位選擇異常重要■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性

■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位(決定其收益水平和升值潛力)

2適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資■土地不會(huì)毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長(zhǎng)期投資

3需要適時(shí)的更新改造投資■投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場(chǎng)的需求，才能在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位

■如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、購物中心改善環(huán)境、增加商品展示空間、公寓內(nèi)增加洗衣房等

4易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(價(jià)值難以判斷)■異質(zhì)性使每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致，對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷是困難的

■由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同，導(dǎo)致相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值

5變現(xiàn)性差(流動(dòng)性差)由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大，市場(chǎng)交易分散、信息不完備等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差

6易受政策影響房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響

7依賴專業(yè)管理開發(fā)、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)

8存在效益外溢和轉(zhuǎn)移■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響

■如地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價(jià)格上漲，小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價(jià)等典型案例

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