2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習題（五）

判斷題

1.在運用比較法估價時，為了提高估價結(jié)果的準確性，選擇的可比實例多多益善。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。在運用比較法估價時，一般選取3～5個可比實例，不得少于3個。參見教材P182。

2.某估價師在對某房地產(chǎn)進行評估時，由于沒做交易實例收集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以放棄了采用比較法。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是比較法估價需要具備的條件。只要在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用比較法。估價師和估價機構(gòu)沒做交易實例收集工作，不能成為不采用比較法的理由。參見教材P176。

3.可比實例的成交日期與價值時點相隔1年以上的不得采用。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求?？杀葘嵗某山蝗掌谂c價值時點相差不宜超過1年，不得超過2年。參見教材P183。

4.如果可比實例的成交日期晚于價值時點，則進行市場狀況調(diào)整時，應該將可比實例的成交日的實際成交價格，調(diào)整為價值時點的價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求?？杀葘嵗某山蝗掌诓粦碛趦r值時點。這樣的可比實例最好不選，談不上市場狀況調(diào)整。參見教材P183。

5.某可比實例買方應繳納的稅費由賣方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當買方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常負擔下的價格會下降。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格=賣方實得金額-賣方幫買方繳納的稅費。買方稅費增加，則正常負擔價格下降。參見教材P186。

6.在可比實例的成交日期至價值時點期間，無論房地產(chǎn)價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行市場狀況調(diào)整。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)時，可不進行市場狀況調(diào)整(實際上是進行了市場狀況調(diào)整，只是調(diào)整系數(shù)為100%)。參見教材P194。

7.建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，既包括有和無的差別，也包括好與壞，優(yōu)與劣、新與舊的差別。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，只包括有和無的區(qū)別。好與壞、優(yōu)劣、新舊的差別在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中處理。參見教材P184。

8.帶債權(quán)債務和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格=不帶有債權(quán)債務和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格-債權(quán)和其他權(quán)益價值+債務和其他負擔價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。調(diào)整的基本思路是，將帶有債權(quán)債務或其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)，統(tǒng)一調(diào)整為不帶債權(quán)債務和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格。不帶債權(quán)債務和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格-債權(quán)和其他權(quán)益價值+債務和其他負擔價值。參見教材P185。

9.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，如果按照原幣種的價格進行了市場狀況的調(diào)整，則應該采取成交日期時的匯率。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種(如美元)的房地產(chǎn)價格換算為另一幣種(如人民幣)的房地產(chǎn)價格，應采用該價格對應日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應采用價值時點的匯率進行換算。參見教材P188。

10.對同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價>套內(nèi)建筑面積單價>使用面積單價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。一般情況下，建筑面積>套內(nèi)建筑面積>使用面積，建筑面積單價﹤套內(nèi)建筑面積單價﹤使用面積單價。參見教材P189。

11.在房地產(chǎn)交易實例收集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是搜集交易實例的要求。了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價格是否是正常價格。參見教材P179。

12.市場狀況調(diào)整，就是將可比實例在價值時點的價格，調(diào)整為其成交日期的價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的內(nèi)容。市場狀況調(diào)整，就是將可比實例在成交日期的價格，調(diào)整為價值時點的價格。參見教材P194。

13.實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。參見教材P198。

14.房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，直接比較法，就是要使得估價對象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價格變成可比實例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。直接比較法，就是要使得可比實例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價格變成估價對象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價格。參見教材P198。

15.整幢住宅區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容包括所處的樓幢、樓層。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。整幢住宅區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容不包括所處的樓幢、樓層。參見教材P198。

16.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時，分別對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不易超過20%。共同對可比實例成交價格的調(diào)整和修正幅度不易超過30%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是計算單個可比實例的比較價值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時，分別對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不易超過20%。共同對可比實例成交價格的調(diào)整和修正幅度不易超過30%。參見教材P205。

17.經(jīng)修正和調(diào)整的各個比較價值中，最高價和最低價的比值不宜大于1.2。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是計算單個可比實例的比較價值。經(jīng)修正和調(diào)整的各個比較價值中，最高價和最低價的比值不宜大于1.2。參見教材P205。

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