2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第四章

第四章　房地產(chǎn)估價(jià)原則

一、單項(xiàng)選擇題

1、某抵押價(jià)值評估中，房地產(chǎn)估價(jià)師除應(yīng)遵循市場價(jià)值評估的原則之外，還應(yīng)遵循的原則是(　)。

A、最高最佳利用原則

B、謹(jǐn)慎原則

C、合法原則

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

2、所謂的(　)，就是估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。

A、客觀

B、獨(dú)立

C、公正

D、中立

3、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯(cuò)誤的是(　)。

A、抵押價(jià)值評估要遵循謹(jǐn)慎原則

B、抵押價(jià)值評估要遵循合法原則

C、嚴(yán)格來說，投資價(jià)值評估不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則

D、投資價(jià)值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則

4、(　)要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

A、合理原則

B、有效原則

C、合法原則

D、公正原則

5、根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以(　)為準(zhǔn)。

A、房屋登記簿

B、房屋權(quán)屬證書

C、房屋轉(zhuǎn)讓合同

D、房屋銷售合同

6、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為(　)。

A、簽訂估價(jià)委托合同之日

B、發(fā)放抵押貸款之日

C、估價(jià)對象實(shí)地查勘之日

D、未來處置抵押房地產(chǎn)之日

7、預(yù)測性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　)。

A、估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B、估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C、估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D、估價(jià)對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來

8、關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)?/p>

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對象狀況對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

9、下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對象狀況應(yīng)為現(xiàn)在狀況的是(　)。

A、評估期房的價(jià)值

B、房地產(chǎn)損害賠償

C、房屋征收評估

D、估價(jià)鑒定

10、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為(　)。

A、房屋征收決定公告之日

B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日

D、委托估價(jià)之日

11、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的(　)。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

12、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提，對該房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的(　)。

A、技術(shù)上可能

B、經(jīng)濟(jì)上可行

C、價(jià)值最大化

D、法律上許可

13、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、超市用途

B、社會(huì)平均收益

C、地價(jià)加房價(jià)

D、服裝店用途

14、比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以(　)為基礎(chǔ)的。

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、替代原理

15、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合用地。現(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價(jià)值，則應(yīng)按(　)進(jìn)行評估。

A、工業(yè)廠房

B、工業(yè)用地

C、商品住宅

D、商住用地

16、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)?　)。

A、乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

B、該建筑物價(jià)值小于其重置成本

C、該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

D、該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

17、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

18、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

19、運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

20、國有土地上房屋征收評估時(shí)，對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)，這體現(xiàn)了征收估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循(　)原則。

A、一致性

B、一貫性

C、獨(dú)立客觀公正

D、合法

答案部分

單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。市場價(jià)值評估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價(jià)值和價(jià)格評估中，有的除了要遵循市場價(jià)值評估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價(jià)值和抵押凈值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。參見教材P154。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。所謂"客觀" ，就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。參見教材P154。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。投資價(jià)值評估要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場上而非站在中立的立場上進(jìn)行評估，嚴(yán)格地說不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。在評估市場價(jià)值以外的其他價(jià)值和價(jià)格時(shí)，可在市場價(jià)值評估應(yīng)遵循的原則外增加估價(jià)原則，或者在市場價(jià)值評估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型來增加或取舍。參見教材P154。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是合法原則。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P155。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是合法原則。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。參見教材P160。

6、【正確答案】 C

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。預(yù)測性房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為將來的狀況。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。參見教材P162，表4-1。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對象狀況對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。參見教材P162。

9、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)，此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)。參見教材P162。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。

11、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。參見教材P164。

12、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，未經(jīng)管理部門批準(zhǔn)，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

13、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。參見教材P166。

14、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是替代原則。整個(gè)比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P166。

15、【正確答案】 B

16、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。“該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。甲乙土地價(jià)值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價(jià)值低于甲土地，說明建筑物價(jià)值為負(fù)值。運(yùn)用排除法，選項(xiàng)A，直接可以排除，因?yàn)榧滓覒?yīng)該地價(jià)相當(dāng);選項(xiàng)B，建筑物如果還存在重置價(jià)值，則其價(jià)值大于0;選項(xiàng)D，更新改造后的價(jià)值肯定是大于現(xiàn)狀價(jià)值的，否則就不值得更新了。參見教材P168。

17、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途。參見教材P169。

18、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價(jià)值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(萬元)，改變用途價(jià)值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(萬元)。參見教材P170。

19、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。參見教材P171。

20、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一致性原則是指為同一估價(jià)目的，對同一或相關(guān)估價(jià)項(xiàng)目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。國有土地上房屋征收評估也應(yīng)遵循一致性原則，即對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。參見教材P172。

以上就是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為大家整理的2021年房地產(chǎn)估價(jià)師章節(jié)練習(xí)題，更多免費(fèi)內(nèi)容點(diǎn)擊下方【免費(fèi)下載】獲取，小編建議大家可 免費(fèi)預(yù)約短信提醒，不錯(cuò)過21年房估重要考試報(bào)名信息，謝謝合作！