2021年房估師考試《理論與方法》模擬練習(xí)題（一）

1.與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)不包括下列(　)。

A、由專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成

B、提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

C、具有參考性

D、實(shí)行有償服務(wù)

2. 下列有關(guān)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念，表述錯(cuò)誤的是(　)。

A、接受估價(jià)委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)當(dāng)事人

B、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等被稱(chēng)為估價(jià)基本事項(xiàng)

C、房地產(chǎn)估價(jià)的“分析”是“判斷”和“測(cè)算”的基礎(chǔ)

D、房地產(chǎn)估價(jià)的“判斷”是“測(cè)算”的基礎(chǔ)

3. 下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價(jià)”和“評(píng)估”的異同，表述錯(cuò)誤的是(　)。

A、一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

B、相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，評(píng)估的含義更加精準(zhǔn)、明確

C、房地產(chǎn)評(píng)估可以包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估等

D、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評(píng)估的基礎(chǔ)上

4. 用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各單元、朝向之間進(jìn)行分配，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A、價(jià)值分配

B、提升評(píng)估

C、價(jià)值減損評(píng)估

D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

5. 下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是(　)。

A、改變房產(chǎn)用途評(píng)估

B、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

C、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

D、城市房屋征收中的停業(yè)損失評(píng)估

6. 評(píng)估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來(lái)的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A、價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)

B、價(jià)值分配

C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

D、價(jià)值減損評(píng)估

7. 下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是(　)。

A、為人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B、為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

8. 房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)，是評(píng)估房地產(chǎn)的(　)。

A、價(jià)值

B、價(jià)格

C、成本

D、造價(jià)

9. 在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是(　)。

A、模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)

B、模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶(hù)群的思維進(jìn)行估價(jià)

C、以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

D、從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷

10. 下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的表述正確的是(　)。

A、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

B、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，對(duì)于咨詢(xún)性或參考性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

C、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。但對(duì)于鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任

D、對(duì)于咨詢(xún)性或參考性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)包括：(1)由專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成;(2)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);(3)具有公信力;(4)實(shí)行有償服務(wù);(5)承擔(dān)法律責(zé)任。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)的“測(cè)算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各個(gè)樓幢、單元、樓層、朝向、戶(hù)型之間進(jìn)行分配屬于房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)(包括為了各種需要，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù);(2)房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù);(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù);(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù);(5)房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話(huà)，會(huì)存在房地產(chǎn)價(jià)值的減損?？梢酝ㄟ^(guò)評(píng)估求得。選項(xiàng)C會(huì)有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，注意“相關(guān)”，指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過(guò)程中造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)(或稱(chēng)為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢(xún)性估價(jià)(或稱(chēng)為參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。在鑒證性估價(jià)和咨詢(xún)性估價(jià)這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。

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