2021房地產估價師考試《理論與方法》預習題(39)

1.與非專業(yè)房地產估價相比，專業(yè)房地產估價具有的特點不包括下列(　)。

A、由專業(yè)估價機構和估價人員完成

B、提供的是專業(yè)意見

C、具有參考性

D、實行有償服務

2. 下列有關專業(yè)房地產估價的概念，表述錯誤的是(　)。

A、接受估價委托的房地產估價機構是估價當事人

B、估價目的、估價對象、價值時點等被稱為估價基本事項

C、房地產估價的“分析”是“判斷”和“測算”的基礎

D、房地產估價的“判斷”是“測算”的基礎

3. 下列有關房地產“估價”和“評估”的異同，表述錯誤的是(　)。

A、一般情況下，估價和評估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

B、相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準、明確

C、房地產評估可以包括房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估等

D、房地產估價應建立在房屋工程質量、完損狀況、使用功能等評估的基礎上

4. 用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各單元、朝向之間進行分配，屬于(　)業(yè)務。

A、價值分配

B、提升評估

C、價值減損評估

D、相關經(jīng)濟損失評估

5. 下列房地產估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)房地產價值或價格評估業(yè)務范疇的是(　)。

A、改變房產用途評估

B、房地產投資價值評估

C、因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估

D、城市房屋征收中的停業(yè)損失評估

6. 評估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產價值的影響，屬于(　)業(yè)務。

A、價值評估業(yè)務

B、價值分配

C、相關經(jīng)濟損失評估

D、價值減損評估

7. 下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是(　)。

A、為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

B、為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C、為上市公司涉及房地產的關聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D、為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權出讓中確定投標報價提供參考

8. 房地產估價的本質，是評估房地產的(　)。

A、價值

B、價格

C、成本

D、造價

9. 在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是(　)。

A、模擬房地產市場定價

B、模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價

C、以大多數(shù)房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎

D、從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷

10. 下列有關房地產估價的表述正確的是(　)。

A、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機構可以不負任何責任

B、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構可以不負任何責任

C、估價是提供價值意見而不是作價格保證。但對于鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構要承擔責任

D、對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構都要承擔一定的法律責任

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。與非專業(yè)房地產估價相比，專業(yè)房地產估價具有的特點包括：(1)由專業(yè)估價機構和估價人員完成;(2)提供的是專業(yè)意見;(3)具有公信力;(4)實行有償服務;(5)承擔法律責任。參見教材P2。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。選項D錯誤，房地產估價的“測算”是“判斷”的基礎。參見教材P2～3。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。選項B錯誤，相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，估價的含義更加精準、明確。參見教材P3～4。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進行分配屬于房地產價格和價值分配業(yè)務。參見教材P4。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值和價格評估業(yè)務(包括為了各種需要，對各種房地產的各種價值和價格進行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產價值或價格評估相關業(yè)務和房地產咨詢業(yè)務：(1)房地產價格和價值分配業(yè)務;(2)房地產價值提升評估業(yè)務;(3)房地產價值減損評估業(yè)務;(4)相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務;(5)房地產咨詢業(yè)務。參見教材P4～5。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會導致房地產區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產價值的減損。可以通過評估求得。選項C會有一定的干擾，相關經(jīng)濟損失，注意“相關”，指由房地產被征收、損害及修復過程中造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業(yè)損失評估等。參見教材P4～5。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據(jù)性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關聯(lián)交易、房地產抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產提供參考依據(jù)的估價。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據(jù)的估價。參見教材P5。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。參見教材P6。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價不應是估價師的主觀隨意定價，而應是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認識房地產價格形成機制和過程，深入調查房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。參見教材P7。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。參見教材P7。

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