2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(13)

1、比較法的理論依據(jù)是(　)。

A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、預(yù)期原理

2、在選取可比實(shí)例時(shí)，主要在于精而不是多，一般來(lái)說(shuō)可以選取(　)個(gè)可比實(shí)例。

A、1～2

B、2～3

C、3～5

D、5～6　3、評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是(　)。

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

4、下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖?　)。

A、兩者區(qū)位相近

B、兩者用途相近

C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同

D、兩者檔次相當(dāng)

5、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬(wàn)元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為(　)元/m2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

6、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬(wàn)元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

7、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為20000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付100萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

A、201.89

B、186.79

C、191.51

D、197.17

8、下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是(　)。

A、增值稅

B、契稅

C、教育費(fèi)附加

D、土地增值稅

9、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為(　)元/m2。

A、2139

B、2146

C、2651

D、2659

10、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價(jià)格為2500元/m2，交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于(　)元/m2。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是比較法概述。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。參見(jiàn)教材P175。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。在選取可比實(shí)例時(shí)，主要在精而不在多，一般選取3至5個(gè)即可，但不得少于3個(gè)。參見(jiàn)教材P182。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)A，甲和估價(jià)對(duì)象不在一個(gè)供需圈;選項(xiàng)CD，丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。參見(jiàn)教材P182～183。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。參見(jiàn)教材P182～183。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。“含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價(jià)值后的名義價(jià)格是45萬(wàn)元?？杀葍r(jià)格就是45萬(wàn)元的一次性支付的價(jià)格。(50-5)×40%+(50-5)×60%/(1+8%)0.5=43.98(萬(wàn)元)，單價(jià)=43.98/100=4398(元/m2)。參見(jiàn)教材P184～185。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。參見(jiàn)教材P185。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi);另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P186。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。賣方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅。參見(jiàn)教材P186。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/m2)，買方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/m2)。參見(jiàn)教材P186～188。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1+3%)=2427(元/m2)。參見(jiàn)教材P187。

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