2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題（8）

1.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，下列選項(xiàng)中說(shuō)法正確的是(　)。

A.成本法的測(cè)算結(jié)果(不考慮外部折舊)高于比較法

B.成本法的測(cè)算結(jié)果(不考慮外部折舊)低于比較法

C.因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，可比實(shí)例不好搜集，所以不適合采用比較法評(píng)估

D.因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場(chǎng)所低估，從而比較法的測(cè)算結(jié)果一般會(huì)明顯低于成本法和收益法的測(cè)算結(jié)果(在未考慮外部折舊的情況下)。參見(jiàn)教材P414。

2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由(　)組成。①封面;②目錄;③致估價(jià)委托人函;④估價(jià)師聲明;⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件;⑨估價(jià)商務(wù)報(bào)告;⑩估價(jià)師走訪記錄。

A.①③②④⑤⑥⑦⑧

B.①②③④⑤⑥⑦⑨

C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨

D.①②③④⑤⑥⑦⑩

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，通常由以下8大部分組成：(1)封面;(2)致估價(jià)委托人函;(3)目錄;(4)估價(jià)師聲明;(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件;(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告;(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告;(8)附件。參見(jiàn)教材P417。

D、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)

3.某委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，此時(shí)估價(jià)師對(duì)缺少估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明進(jìn)行說(shuō)明并對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于(　)。

A.一般假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.依據(jù)不足假設(shè)

D.未定事項(xiàng)假設(shè)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。參見(jiàn)教材P419。

4.在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素影響的假設(shè)，屬于(　)。

A.一般假設(shè)

B.未定事項(xiàng)假設(shè)

C.背離事實(shí)假設(shè)

D.不相一致假設(shè)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。例如在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素影響。參見(jiàn)教材P419。

5.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了20年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的保存期限應(yīng)不少于(　)年。

A.15

B.20

C.21

D.30

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是保存估價(jià)資料。出具已經(jīng)有1年了，貸款20年期間都必須保存，合計(jì)21年。參見(jiàn)教材P424。

6.估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)記錄(　)。

A.應(yīng)作為估價(jià)資料保存

B.不用作為估價(jià)資料保存

C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存

D.依委托人的意見(jiàn)決定是否保存

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：(1)估價(jià)報(bào)告;(2)估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同;(3)估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料;(4)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄;(5)估價(jià)作業(yè)方案;(6)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄;(7)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;(8)估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)記錄;(9)外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P424。

7.某類房地產(chǎn)2012年～2016年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2017年的價(jià)格為(　)元/平方米。

A.0.20

B.0.21

C.1.20

D.1.21

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是平均發(fā)展速度法。平均發(fā)展速度=(12000/5600)1/4=1.21。參見(jiàn)教材P389。

9.某類房地產(chǎn)2012～2016年的價(jià)格見(jiàn)下表，根據(jù)平均發(fā)展速度，預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2017年的價(jià)格為(　)元/m2。

某類房地產(chǎn)2012～2016年的價(jià)格

A.10300

B.10400

C.11140

D.11265

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是平均發(fā)展速度法。平均發(fā)展速度=(9000/3800)1/4=1.24。2017年價(jià)=3800×1.245=11140元/m2。參見(jiàn)教材P389。

10.用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i，乙房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，下列說(shuō)法正確的是(　)。

A.甲房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)比乙房地產(chǎn)強(qiáng)

B.乙房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)比甲房地產(chǎn)強(qiáng)

C.甲房地產(chǎn)價(jià)格比乙房地產(chǎn)價(jià)格高

D.甲房地產(chǎn)價(jià)格比乙房地產(chǎn)價(jià)格低『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)。參見(jiàn)教材P384。

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