2020房地產估價師《經營管理》提升訓練（三十七）

1、金融機構在融出資金時，要遵循的原則不包括(　)。

A、流動性

B、平穩(wěn)性

C、安全性

D、營利性

2、國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是(　)。

A、15%

B、20%

C、35%

D、40%

3、關于債務籌措的表述中，錯誤的是(　)。

A、信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道

B、債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉換

C、企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～6年

D、利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

4、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是(　)。

A、擔保能確保貸款得以足額償還

B、金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險

C、最常見的擔保形式是以土地房屋設定的質押

D、貸款質押不轉移財產的占有權

5、下列關于貸款綜合風險度系數的表述中，不正確的是(　)。

A、企業(yè)信用等級越高，信用等級系數值越高

B、貸款期限越長，期限系數值越大

C、項目風險越大，風險等級系數值越大

D、用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

6、在貸款綜合評價中，項目風險等級分成AAA、AA、A和BBB級四個風險等級。其中，AAA級對應的風險系數為(　)。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

7、某企業(yè)申請貸款額為5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，則貸款綜合風險度為(　)。

A、18%

B、20%

C、50%

D、60%

8、關于收益性物業(yè)的現金流，下列說法錯誤的是(　)。

A、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入

B、潛在毛租金收入=物業(yè)內全部可出租面積×最大可能租金水平

C、有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入

D、凈經營收入=有效毛收人-運營費用

9、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是(　)萬元。

A、33.00

B、33.10

C、36.00

D、36.10

10、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于運營費用中的(　)。

A、人工費

B、辦公費

C、法定稅費

D、保險費

答案

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產項目融資的概念。金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和營利性原則。參見教材P326。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產項目融資方案。國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是35%。參見教材P327。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產項目融資方案。企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年。參見教材P328。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。選項A錯誤，擔保只能降低銀行資金損失的風險，不能確保貸款得以足額償還;選項C錯誤，常見的是以土地房屋為設定的抵押;選項D錯誤，質押轉移產權或權利憑證的占有權。參見教材P332～333。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。信用等級系數的取值規(guī)則是：AAA級企業(yè)為30%，AA級企業(yè)為50%，A級企業(yè)為70%，BBB級企業(yè)為90%。因此企業(yè)信用等級越高，信用等級系數越低。所以A選項不正確。參見教材P333。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。項目風險等級分成AAA、AA、A和BBB級四個風險等級對應的風險系數分別為80%、70%、60%、50%。參見教材P334。

7、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。綜合風險度由四個因素相乘得出。企業(yè)信用等級為AA，取值50%;商品房作抵押，取值為50%。期限為2年，取值為120%。項目風險等級為A級，取值為60%。項目的綜合風險度=50%×50%×120%×60%=18%。參見教材P334。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益性物業(yè)經營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。參見教材P367。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益性物業(yè)經營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100 ×3%=96(萬元)，凈經營收入=有效毛收入-運營費用=96-60=36(萬元)。參見教材P367。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于人工費中的社會保險費。參見教材P371。

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