2020房地產估價師《理論與方法》專項練習題(十二)

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1、除了城鎮(zhèn)土地使用稅和(　)因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。

A、契稅

B、財產稅

C、不動產稅

D、耕地占用稅

2、下面關于征收征用房地產補償?shù)恼f法中，錯誤的是(　)。

A、房地產征用后被損毀，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產損毀前后價值之差的補償

B、被征收人選擇房屋產權調換的，不需要評估用于產權調換房屋的價值

C、被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應該提供用于產權調換的房屋

D、房地產征收征用中，需要評估房地產價值和租金

3、下列選項中，不屬于房地產損害賠償類型的是(　)。

A、因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產價值減損

B、因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照等，造成臨近房地產價值減損

C、因錯誤查封，給房地產權利人造成損失

D、因房地產轉讓稅收政策變化，導致所有權人推遲轉讓方案的損失

4、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A、49627

B、57647

C、65548

D、65920

5、在投保時，房地產保險產生的對房地產估價的需求是(　)。

A、確定保險標的的保險價值和保險金額

B、確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

C、確定保險事故發(fā)生后的保險標的的價值

D、確定保險期間保險標的的價值

6、下列關于國有建設用地使用權出讓的說法，錯誤的是(　)。

A、在掛牌出讓中，競買人需要確定自己的最高報價

B、在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價

C、在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價

D、在協(xié)議出讓中，土地使用者需要確定自己的最低出價

7、根據《城市房地產管理辦法》，下列有關房地產行政管理對房地產估價的需要，表述正確的是(　)。

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價

B、基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格根據具體情況確定并公布，不受時間的制約

C、房地產權利人轉讓房地產，應當向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價

D、房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產

8、下列選項中，不屬于對房地產估價的需要的是(　)。

A、辦理出國移民提供財產證明的需要

B、對被征收房屋價值有異議，從而要求復核評估

C、為房地產投資估算提供參考依據

D、對工程建設過程提供措施項目成本控制

9、估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人，其中(　)是估價主體。

A、估價報告的使用者

B、估價服務的需求者

C、估價委托人

D、房地產估價機構和注冊房地產估價師

10、一個估價項目的估價目的，本質上是由(　)決定的。

A、估價機構

B、估價師

C、估價報告使用者

D、估價委托人對估價的實際需要

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產稅收的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。參見教材P18。

2、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產征收征用的需要。被征收人選擇房屋產權調換的，要對倍征收房屋價值和用于產權調換房屋價值進行評估，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據。參見教材P19～20。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償?shù)男枰?。稅收政策變化，會影響房地產價格，但并非對房地產價值產生了損害，不涉及損害賠償。參見教材P21～23。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償?shù)男枰Ｔ撟≌虮凰驮斐傻膿p失為兩個部分：裝修費和損失的凈營運利潤，兩者都需要折現(xiàn)處理。則該住宅因被水淹造成的損失=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。參見教材P21～23。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產保險的需要。選項BC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求;選項D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險標的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據。此外，在保險期間保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為采取有關補救措施提供參考依據。參見教材P23。

6、【正確答案】 D

7、【正確答案】 A

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是其他方面的需要。對房地產估價其他方面的需要：(1)房地產證券化需要的估價;(2)辦理出國移民提供財產證明需要的估價;(3)在房地產征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然顒又校瑫r常發(fā)生有關當事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或者為確定它們提供參考依據的估價結果或估價報告有異議的情況;(4)對各種涉及房地產的違紀、違法等行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量，而且考慮涉案房地產的價值量;(5)房地產開發(fā)經營過程中需要的估價;(6)國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價;(7)住房反向抵押需要的估價。參見教材P27～28。

9、【正確答案】 D

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價目的。估價目的是估價委托人對估價報告的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。參見教材P30。

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