2020房地產估價師《案例分析》基礎習題（七）

閱讀理解

1、甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000m 2 ，2007年11月取得建設工程許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m 2 ，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證、總建筑面積為16500m 2 ，至2008年12月辦公樓已完成主體結構，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500m 2 ，因經營不善，甲公司現(xiàn)擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。

<1> 、采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用(　)。

A、0.03

B、0.83

C、0.85

D、1.25

<2> 、采用成本法估價時，可計入建設成本的是(　)。

A、辦公樓開發(fā)費用

B、食堂開發(fā)費用

C、宿舍開發(fā)費用

D、浴室開發(fā)費用

<3> 、采用成本法估價時，應(　)。

A、按照預算額預算在建工程價值

B、按工程已結算額預算在建工程價值

C、按綜合完成的形象進度預算在建工程價值

D、按綜合完成的形象進度和折舊因素預算在建工程價值

2、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。

<1> 、下列有關房地產估價文書的描述中，錯誤的是(　)。

A、制定估價報告內部審核表可以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性

B、估價師在完成估價項目時，應盡可能的親自進行實地查勘

C、估價中的主要不同意見有助于估價機構和估價師總結估價經驗

D、估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等

<2> 、下列各項中，不屬于估價委托合同作用的是(　)。

A、建立受法律保護的委托與受托關系

B、明確委托人和房地產估價機構的權利和義務

C、載明估價的有關事項

D、作為估價機構內部存檔管理的憑據(jù)

<3> 、估價所需資料的清單中，下列屬于土地登記狀況資料的是(　)。

A、坐落

B、形狀

C、場地平整情況

D、登記時間

3、房地產估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。

<1> 、下列各項中，不屬于房地產估價報告對語句要求的是(　)。

A、句子簡潔，概括性強

B、搭配得當

C、邏輯嚴密

D、用詞簡練、標準

<2> 、房地產估價報告有其特定的語言文字要求，下列不符合房地產估價報告對文字要求的是(　)。

A、句子應簡潔

B、句子搭配要得當

C、句子邏輯性嚴密

D、可運用非標準詞匯

<3> 、下列各項中，符合房地產估價報告寫作對詞義要求的是(　)。

A、估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右

B、該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語

C、從財務報告上看，該公司過去幾年的經營業(yè)績比較理想

D、這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引

4、估價報告應采取書面形式，一份完整的敘述式估價報告通常由八個部分構成。

<1> 、房地產估價報告中，封面中不需要寫明的內容是(　)。

A、估價委托人

B、房地產估價機構

C、估價報告編號

D、估價作業(yè)期

<2> 、下列關于致估價委托人函寫作的說法中，正確的是(　)。

A、致估價委托人函應加蓋房地產估價機構公章，不得以其他印章代替公章

B、致估價委托人函的落款日期可以在房地產估價機構的資質有效期外

C、致估價委托人函中應寫明估價作業(yè)日期

D、致估價委托人函中的估價結果必須寫明最終評估價值的總價和單價

<3> 、當估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致時，房地產估價機構予以了相應的估價假設，該假設是(　)。

A、一般假設

B、未定事項假設

C、背離事實假設

D、不相一致假設

<4> 、下列各選中，不需要在附件中寫明的是(　)。

A、估價委托書復印件

B、專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見

C、估價對象變現(xiàn)能力分析

D、估價對象法定優(yōu)先受償款調查情況

5、房地產估價報告中，估價結果報告是非常重要的一項內容。

<1> 、下列關于估價結果報告中價值類型的表述中，錯誤的是(　)。

A、估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權下的市場價值

B、價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內涵

C、被征收房屋價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響

D、估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額

<2> 、估價結果報告中需要對估價結果加以表述和說明，下列關于估價結果的表述中，錯誤的是(　)。

A、估價結果應表述清晰、說明內涵

B、估價結果中的總價應注明大寫金額

C、抵押報告需要同時披露三種價值

D、最終評估價值均應注明單價和總價

<3> 、房地產抵押估價結果報告中，需要披露三個價值，其中不包括(　)。

A、抵押價值

B、法定優(yōu)先受償款

C、市場價值

D、投資價值

6、甲房地產估價機構接受委托對乙房地產開發(fā)公司一在建工程抵押價值進行評估，房地產估價師張某具體負責該估價項目，擬采用假設開發(fā)法和成本法進行測算。

<1> 、下列有關假設開發(fā)法的運用，描述錯誤的是(　)。

A、投資利息只有靜態(tài)分析法中才需要測算

B、銷售稅費一般不計算利息

C、開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取

D、假設開發(fā)法與成本法無法同時采用

<2> 、下列不屬于假設開發(fā)法的估價前提的是(　)。

A、業(yè)主自行開發(fā)前提

B、自愿轉讓開發(fā)前提

C、被迫轉讓開發(fā)前提

D、業(yè)主被迫開發(fā)前提

<3> 、在假設開發(fā)法的最佳開發(fā)經營方式的選擇中，要搞清楚土地的權益狀況，下列不屬于土地權益狀況的是(　)。

A、土地使用期限

B、土地權屬情況

C、土地使用管制

D、交通管制
答案

閱讀理解

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。25000÷20000=1.25。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。只有辦公樓建造了，所以可計入建設成本的是辦公樓開發(fā)費用。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。采用成本法估價時，應按綜合完成的形象進度和折舊因素預算在建工程價值。

2、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價文書概述。選項B錯誤，估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。參見教材P2。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價文書概述。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：(1)建立受法律保護的委托與受托關系;(2)明確估價委托人和房地產估價機構的權利和義務;(3)載明估價的有關事項。參見教材P1。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是其他主要房地產估價文書寫作。選項A屬于土地區(qū)位狀況的內容;選項B屬于土地實物狀況的內容;選項C屬于土地開發(fā)程度的內容，選項D屬于土地登記狀況的內容。參見教材P67。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價文書概述。估價報告對語句的要求包括：(1)句子簡潔，概括性強;(2)搭配得當;(3)邏輯嚴密。選項D屬于估價報告對詞義的要求。參見教材P3～5。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價文書概述。選項D錯誤，房地產估價報告寫作時，用詞應簡練、標準，不堆砌、不生造，不能使用非標準詞匯。參見教材P4。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產估價文書概述。選項A錯誤，估價報告應語義鮮明，不能含糊不清、模棱兩可，可以表述為：估價對象房地產每平方米建筑面積的價格在3900～4100元之間;選項B錯誤，估價報告用詞不可帶有較強烈的感情;選項D錯誤，估價報告應用詞簡練、標準，不堆砌、不生造，可以表述為: 這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常有吸引力。參見教材P3～4。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是封面的寫作。房地產估價報告的封面應寫明估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產估價機構、注冊房地產估價師、估價報告出具日期。參見教材P6～7。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是致估價委托人函的寫作。選項B錯誤，致估價委托人函的落款日期必須在房地產估價機構的資質有效期內;選項C錯誤，致估價委托人函中應寫明致函日期，不需要寫明估價作業(yè)日期;選項D錯誤，致估價委托人函中的估價結果應寫明最終評估價值的總價，并應注明其大寫金額;除估價對象無法用單價表示外，還應寫明最終評估價值的單價。參見教材P8。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價假設和限制條件的寫作。不相一致假設，應說明在估價對象的實除用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權屬證明上的權利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定。當估價對象狀況之間無不一致時，應無不相一致假設。參見教材P11。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產估價報告的寫作。選項C，當出具房地產抵押估價報告時，需要進行估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示，但是變現(xiàn)能力分析不屬于附件的內容。參見教材P23。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產估價報告示例。選項A錯誤，估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P15。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價結果報告的寫作。選項D錯誤，當估價對象無法用單價表示時，最終評估價值可不注明單價，除此之外的最終評估價值均應注明單價和總價，且總價應注明大寫金額。參見教材P19。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價結果報告的寫作。抵押估價報告應披露市場價值、法定優(yōu)先受償款、抵押價值等三種價值。

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