2020年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)(4)

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判斷題

1、比較法的原理和技術(shù)，不可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金的求取。(　)

2、某估價師在對某房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，由于沒做交易實例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用比較法。(　)

3、比較法中，價格修正，即對可比實例的成交價格進(jìn)行“改正”，這種處理稱為建立比較基礎(chǔ)。(　)

4、在采用比較法估價時，也可根據(jù)估價對象、價值時點等情況，有針對性地收集一些交易實例。(　)

5、在房地產(chǎn)估價行業(yè)，各個估價機(jī)構(gòu)之間存在競爭關(guān)系，故同行之間不能相互提供交易實例的資料，以避免商業(yè)泄密，回避競爭。(　)

6、在實際工作中，估價機(jī)構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實例收集工作。(　)

7、選取土地使用權(quán)出讓實例作為可比實例時，一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實例。(　)

8、比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當(dāng)是正常市場價格。(　)

9、估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小完全一致。(　)

10、運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。(　)

答案部分

1、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是比較法概述。比較法的原理和技術(shù)，可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報酬率、重置成本、房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分(如土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等)、開發(fā)完成后的價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。參見教材P176。

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是比較法概述。只要在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用比較法。以下情況不能成為不采用比較法估價的理由：估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機(jī)構(gòu)和估價師沒有努力收集交易實例，造成不能采用比較法估價。參見教材P176。

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是比較法估價的操作步驟。價格修正是把可比實例實際而可能是非正常的成交價格處理成正常價格，是對可比實例成交價格予以“更正”，即是進(jìn)行交易情況修正。參見教材P177。

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是收集交易實例。在采用比較法估價時，也可根據(jù)估價對象、價值時點等情況，有針對性地收集一些交易實例。參見教材P178。

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是收集交易實例。估價機(jī)構(gòu)或估價師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所收集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。參見教材P179。

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是收集交易實例。在實際工作中，估價機(jī)構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實例收集工作。參見教材P181。

7、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是選取可比實例。當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。參見教材P182。

8、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是選取可比實例?？杀葘嵗某山粌r格為正常價格或可修正為正常價格。參見教材P183。

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是選取可比實例。估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)模≤2。參見教材P183。

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是選取可比實例。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)。參見教材P183。

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