2019房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓(xùn)練題(5)

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單項選擇題

1.某房地產(chǎn)在 2015 年 7 月的價格為 20000 元/m 2 ，現(xiàn)要調(diào)整為 2015 年 11 月的價格。已知該類房地產(chǎn) 2015 年 5 月至 12 月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和 102.1(均以上個月為基數(shù) 100)，則該房地產(chǎn) 2015 年 11 月的價格為(　) 元/m 2 。

A.20000.00 　　B.23902.77

C.24701.84 　　D.28170.23

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×價值時點時的價格指數(shù)=可比實例在價值時點時的價格=20000×101.1/100×109.3/100×104.7/100×103.3/100=23902.77(元/m 2 )。參見教材P193。

2.利用比較法計算估價房地產(chǎn)市場價格，估價對象為 2014 年 3 月 1 日市場價格，選擇的可比實例成交日期為 2013 年 6 月 1 日，成交單價為 10000 元/m 2 。自 2013 年 3 月 1 日至 2014 年 3 月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)平均每月比上月上漲 0.2%。估價對象和可比實例的建筑面積誤差不考慮。該可比實例在估價狀態(tài)下的比較單價為(　)元/m 2 。

A.10161.12 　　B.10181.45

C.10263.14　　D.10304.23

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。10000×(1+0.2%) 9 =10181.45 元/m 2 。參見教材 P195。

3.在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得 102 分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得 97 分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/102=0.95。還有一種分析方法：可比實例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價對象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比 1小，排除了 CD，估價對象比可比實例差的會比較多，在不計算的情況下，我們可以推出 A 是正確的。這也是快速做選擇題的技巧。不計算，僅憑選項的大小，推出正確答案。參見教材P198。

4.某房地產(chǎn) 2011 年 6 月 1 日的市場價格為 3800 元/m 2 ，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2011 年 10 月 1 日，已知該類房地產(chǎn) 2011 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的市場價格指數(shù)分別為110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以 2009 年 1 月 1 日為 100)則 2011 年 10 月 1日的市場價格為(　)元/m 2 。

A.3750.0　　　　B.3751.5

C.3756.4　　　　D.3775.3

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。3800×108.3/109.7=3751.5 元/平方米。參見教材 P193。

5.評估某宗房地產(chǎn) 2011 年 7 月 1 日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010 年 10 月 1 日，成交價格為 3500 元/m 2 ，另知：該類房地產(chǎn)市場價格 2010 年 6 月 1 日至 2011年 3 月 1 日，平均每月比上月漲 1.5%，2011 年 3 月 1 日至 7 月 1 日平均每月比上月上漲 2%，則進行市場狀況調(diào)整后可比實例的比較價格為(　)元/平方米。

A.4075.3　　　　　B.4081.3

C.4122.5　　　　　D.4166.4

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2010 年 10 月 1 日到 2011 年 3 月 1 日，共 5個月，月平均上漲率 1.5%。

2011 年 3 月 1 日至 2011 年 7 月 1 日(價值時點)，共 4 個月，月平均上漲 2%。

3500×(1+1.5%) 5 (1+2%) 4 =4081.3 元/m 2

參見教材 P194。

6.某個可比實例 2015 年 1 月 30 日的價格為 1200 美元/m 2 ，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲 0.4%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2015 年 1 月 30 日為 1 美元=6.2088元人民幣，2015 年 9 月 30 日為 1 美元=6.2062 元人民幣。則可比實例在 2015 年 9 月 30 日比較價格為(　)元/m 2 。

A.7689.12　　B.7692.34

C.7723.11 　　D.7719.87

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。1200×(1+0.4%) 8 ×6.2062=7689.12 元/m 2 。注意匯率的選取。參見教材 P195。

7.某個可比實例 2015 年 1 月 30 日的價格為 1200 美元/m 2 ，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲 0.4%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2015 年 1 月 30 日為 1 美元=6.2088 元人民幣，2015 年 9 月 30 日為 1 美元=6.2062 元人民幣。則可比實例在 2015 年 9 月 30日比較價格為(　)元/m 2 。

A.7689.12　　B.7692.34

C.7723.11　　D.7719.87

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。1200×(1+0.4%) 8 ×6.2088=7692.34 元/m 2 。注意匯率的選取。參見教材 P195。

8.對 4 個可比實例的成交價格進行修正和調(diào)整，得到的 4 個比較價值，分別為 8000 元/m 2 、8500 元/m 2 、7800 元/m 2 和 8150 元/m 2 ，分別賦予權(quán)重 0.35、0.20、0.25 和 0.2。則利用簡單算術(shù)平均數(shù)計算綜合比較價值為(　)元/m 2 。

A.8230.5　　B.8112.5

C.8080,0 　　D.8075.0

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是計算最終比較價值。最終比較價格為(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5 元/m 2 。參見教材 P204～205。

9.評估某底商店鋪，其建筑面積為 400 平方米，已知其中家具電器等價值 50 萬元。選取A、B、C 三個可比實例，建筑面積分別為 450 平方米、410 平方米和 380 平方米，總價分別為 600萬元、580 萬元和 550 萬元，其中 A、B 分別包含 40、30 萬元的家具電器，根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取估價對象不含家具電器的市場價格為(　)萬元。

A.487.77 　　B.509.38　　C.537.78　　D.559.38

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是計算最終比較價值。市場價格=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.78 萬元。參見教材 P204～205

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