2019房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓(xùn)練題(2)

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單選題

1.比較法的理論依據(jù)是(　)。

A.規(guī)模經(jīng)濟原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。參見教材 P173。

2.關(guān)于比較法的說法，錯誤的是(　)。

A.測算結(jié)果容易被人們理解、認可、接受

B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的

C.需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握

D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是比較法估價需要具備的條件。許多因素對可比實例成交價格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價師憑其估價專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗以及對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)研后作出判斷。參見教材 P175。

3.選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取(　)個可比實例即可。

A.6～10 　　B.5～10

C.4～10 　　D.3～5

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取 3 個至 5 個可比實例即可。參見教材 P180。

4.可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是(　)。

A.同處于一個區(qū)域

B.同處在同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)

C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競爭的地區(qū)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的相似地區(qū)的交易實例才可以作為可比實例。參見教材 P180。

5.在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的(　)范圍之內(nèi)。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2.0 范圍之內(nèi)。大小一倍范圍。參見教材 P180。

6.評估某套建筑面積為 120m 2 的住宅在 2016 年 9 月底市場價值，收集了以下 4 個交易實例，其中最適合作為可比實例的是(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。甲和估價對象不在一個供需圈;丙丁的用途與估價對象不同。參見教材 P180～181。

7.估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實例成交價格為 86 萬元，含有一個現(xiàn)價為 8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為 3 萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為(　)萬元。

A.75.00　　B.75.60

C.83.60　　D.86.00

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6 萬元。參見教材 P182。

8.某可比實例的成交價格為 24000 元/m 2 ，建筑面積 100m 2 ，首期付款 120 萬元，其余半年后支付 80 萬元，1 年后支付 40 萬元。已知年利率為 10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為(　)元/m 2 。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。該可比實例在其成交日期一次性付清的價格：[120+80/(1+10%) 0.5 +40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m 2 )。參見教材 P183。

9.某住宅的建筑面積為 100m 2 ，買賣合同約定成交價為 10000 元/m 2 ，價款分三期支付，首付30 萬，剩余兩期各于期末支付 35 萬元。交易稅費均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費為 3 萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為 8 萬元，并在支付最后一筆余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為 6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

A.87.05　　B.95.85　　C.100.57　　D.101.29『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%) 2 ]+8/(1+6%) 2 =101.29(萬元)。10000 元/m 2 只是名義價格。參見教材 P185。

10.某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為 120 平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150 萬元，另有 20 平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為 1:0.8，則按建筑面積計算的比較價值是(　)元/平方米。

A.8571　　　　　B.10000

C.13393　　　　　D.15625

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/0.8=150 平方米，150 萬元/150 平方米=10000 元/平方米。關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積。參見教材 P186。

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