2019房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題(二)

一、　李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300元/㎡。

【問題】

1.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/㎡。張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。

理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格減法定優(yōu)先受償后的價值。

(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

參見教材P219。

2.本題考查的是房屋征收補償內(nèi)涵。

理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

(3)對估價對象的界定可能不同。

參見教材P243。

二、法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。

【問題】

1.估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?

3.乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。

估價機構(gòu)沒有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)(1分);估價機構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交法院，由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人(或：①估價機構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價結(jié)果;②估價機構(gòu)僅對委托人負(fù)責(zé);③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人)(2分)。

參見教材P264。

2.本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的技術(shù)路線。

拍賣保留價由法院確定(1分)，應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定(2分)。

參見教材P264。

3.本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點。

應(yīng)注意以下費用：

(1)拍賣機構(gòu)傭金(1分)。

(2)補繳土地使用權(quán)出讓金(1分)。

(3)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(1分)。

(4)估價機構(gòu)的評估費用(1分)。

參見教材P264。

三、甲公司有一建筑面積為50㎡的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進(jìn)行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

【問題】

1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進(jìn)行個別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

【正確答案】

1.本題考查的是估價所需資料清單。

甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證：土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;租賃合同或租賃協(xié)議;法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。

參見教材P67。

2.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。

應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)收益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況;使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

參見教材P104。

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