2019房地產估價師《理論與方法》專項練習：房地產及其描述

房地產及其描述

一、單項選擇題

1、下列不屬于構筑物的是(　)。

A、儲藏室

B、煙囪

C、隧道

D、道路

2、房地產權利的種類中，屬于用益物權的是(　)。

A、所有權

B、土地承包經營權

C、抵押權

D、質權

3、房地產是(　)三者的結合體。

A、實物、權益、區(qū)位

B、實物、區(qū)位、擁有者

C、實物、權益、擁有者

D、權益、區(qū)位、擁有者

4、下列屬于建筑物的是(　)。

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

5、下列不屬于構筑物的是(　)。

A、儲藏室

B、煙囪

C、隧道

D、道路

6、商品住宅樓中入戶內空間的所有權屬于(　)。

A、單獨所有

B、共有

C、建筑物區(qū)分所有權

D、其他

7、建筑密度等于(　)/建筑用地面積。

A、總建筑面積

B、土地總面積

C、建筑頂層面積

D、建筑基底總面積

8、城市規(guī)劃對房地產用途、建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的(　)。

A、房地產的各項權利

B、受到其他房地產權利限制的房地產權利

C、受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利

D、房地產的額外利益或收益

9、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優(yōu)先保護(　)。

A、債權

B、物權

C、二者皆可

D、二者皆不

10、(　)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。

A、用益物權

B、擔保物權

C、抵押權

D、租賃權

11、(　)是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

A、物權

B、債權

C、租賃權

D、所有權

12、區(qū)位因房地產的(　)而成了房地產的重要組成部分。

A、體量龐大

B、價值量大

C、不可移動

D、權益特性

13、不屬于房地產區(qū)位的是(　)。

A、位置

B、房地產的用途

C、交通、環(huán)境、景觀

D、房地產的外部配套設施

14、經濟學所講的外部性在房地產利用中主要體現(xiàn)為房地產的(　)。(2011年真題)

A、相互影響性

B、壽命長久性

C、數(shù)量有限性

D、保值增值性

15、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于(　)引起的。

A、裝飾裝修改造

B、通貨膨脹

C、需求增加導致稀缺性增加

D、改進物業(yè)管理

16、房地產的(　)特性，是房地產有別于其他財產的主要之處。

A、不可移動

B、供給有限

C、價值量大

D、用途多樣

17、建設用地使用權出讓的最高年限中，正確的是(　)。

A、居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B、居住用地50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C、居住用地70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D、居住用地70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

18、關于房地產的壽命長久特性，下列說法正確的是(　)。

A、土地的生產力或利用價值有可能喪失

B、土地作為空間是永存的

C、土地上的建筑物會毀滅

D、土地上的建筑物永存的

19、建設用地使用權期間屆滿后，建設用地使用權自動續(xù)期的是(　)用地。

A、工業(yè)用地

B、教育、科技、文化

C、衛(wèi)生、體育用地

D、居住用地

20、經濟學所講的外部性在房地產利用中主要體現(xiàn)為房地產的(　)。(2011年真題)

A、相互影響性

B、壽命長久性

C、數(shù)量有限性

D、保值增值性

21、政府對房地產的限制中，下列屬于管制權的是(　)。

A、限制在居住區(qū)內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施

B、因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產

C、對房地產征稅或提高房地產稅收

D、在房地產業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產

22、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于(　)引起的。

A、裝飾裝修改造

B、通貨膨脹

C、需求增加導致稀缺性增加

D、改進物業(yè)管理

23、房地產保值增值的特性從房地產價格的變化的總趨勢來講，是(　)上升的。

A、間斷

B、波浪

C、連續(xù)

D、螺旋

24、下面各項中，(　)不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場、公園、公共綠地

C、調整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

25、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路18元，燃氣18元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是(　)元/平方米。

A、98

B、102

C、108

D、116

26、在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產(　)。

A、宅基地所有權

B、空間利用權

C、地役權

D、建筑物相鄰關系

27、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過(　)層的為高層。

A、7

B、8

C、9

D、10

28、需要說明建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件，這是房地產(　)方面的內容。

A、建筑技術

B、土地權利設置

C、相鄰關系

D、土地使用管制

二、多項選擇題

1、房地產區(qū)位狀況描述的主要內容有(　)。

A、位置描述

B、交通條件描述

C、外部配套設施描述

D、周圍環(huán)境和景觀描述

E、臨街狀況描述

2、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、(　)等設施或條件以及場地平整。

A、給水

B、排水

C、電力

D、通信

E、熱力

3、從實物角度來看，現(xiàn)實中的房地產估價對象包括(　)。

A、建筑物

B、已經滅失的房地產

C、作為企業(yè)整體中的一部分的房地產

D、土地

E、劃撥土地使用權的房地產

4、按經營使用方式劃分房地產的類型主要有(　)。

A、現(xiàn)房

B、銷售

C、出租

D、自用

E、自營

5、下列是收益性房地產的有(　)。

A、農地

B、游樂場

C、寫字樓

D、倉庫

E、未開發(fā)的土地

6、下列行為屬于某宗房地產的外部經濟的是(　)。

A、在其鄰近建化工廠

B、調整城市發(fā)展方向

C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所

D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地

E、改善城市格局

7、政府對房地產的限制一般是通過(　)特權來實現(xiàn)的。

A、罰款權

B、管制權

C、征稅權

D、征收權

E、充公權

8、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于(　)引起的。

A、裝飾裝修改造

B、通貨膨脹

C、需求增加導致稀缺性增加

D、改進物業(yè)管理

E、外部經濟

9、房地產的特性包括(　)。

A、獨一無二

B、需求有限

C、流動性好

D、相互影響

E、保值增值

10、一宗土地的空間范圍可分為(　)。

A、地表

B、地上空間

C、地下空間

D、權益空間

E、區(qū)位空間

11、下列各項，屬于構筑物的是(　)。

A、煙囪

B、水井

C、水塔

D、閣樓

E、水壩

12、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括(　)。

A、有形的實體

B、土地的形狀

C、建筑結構

D、立體空間

E、建筑物的外觀

13、建筑物的所有權可以分為(　)。

A、區(qū)分共有

B、區(qū)分所有

C、公有

D、獨有

E、共有

14、中國目前的房地產權利主要包括(　)。

A、所有權

B、建設用地使用權

C、地役權

D、抵押權

E、永租權

15、房地產所有權劃分中，共有還可分為(　)。

A、按份共有

B、按權共有

C、共同共有

D、共享共有

E、共用共有

三、判斷題

1、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。(　)

對

錯

2、對于房地產估價來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。(　)

對

錯

3、房地產的共有權在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產享有權利，承擔義務。(　)

對

錯

4、某宗房地產總建筑面積為1000m2，建筑物的基底面積為400 m2，其容積率為2.0，其建筑密度為50%。(　)

對

錯

5、建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。(　)

對

錯

6、國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。(　)

對

錯

7、兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大不同;而如果權益相同，則價值不可能有很大不同。(　)

對

錯

8、單純的建筑物或者土地都屬于房地產，是房地產的一種存在形態(tài)。(　)

對

錯

9、房地產盡管有獨一無二性，但很多房地產之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此有一定程度的競爭性，在價格上相互之間也有一定程度的牽掣。(　)

對

錯

10、從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的。(　)

對

錯

11、一般來說，提高房地產的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。(　)(2011年真題)

對

錯

12、房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不會存在房地產的大幅度貶值。(　)

對

錯

13、房地產評估中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。(　)

對

錯

14、在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在直接產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。(　)

對

錯

15、對于房地產開發(fā)用地通常要說明規(guī)劃總用地以及其中建設用地面積等，不能將建設用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。(　)

對

錯

答案部分見下一頁

一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P49。

2、【正確答案】B

【答案解析】用益物權包括建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權。參見教材P53。

3、【正確答案】A

【答案解析】房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的結合體。參見教材P47。

4、【正確答案】D

【答案解析】用排除法。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P49。

5、【正確答案】A

【答案解析】構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P49。

6、【正確答案】A

【答案解析】房地產所有權可分為：(1)單獨所有;(2)共有;(3)建筑物區(qū)分所有權。商品住宅中，入戶門以內屬于單獨所有;樓梯間屬于共同所有;該住宅的土地使用權可以按建筑面積持份，并享有持份權，室外部分的公共設施，因共同關系構成成員權。參見教材P51。

7、【正確答案】D

【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P51。

8、【正確答案】C

【答案解析】有些限制是源于權利的保護，而規(guī)劃產生的限制是由房地產以外的因素限制的。參見教材P51。

9、【正確答案】B

【答案解析】在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權。參見教材P53。

10、【正確答案】A

【答案解析】用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。參見教材P52。

11、【正確答案】A

【答案解析】物權是權利人在法律規(guī)定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。參見教材P53。

12、【正確答案】C

【答案解析】區(qū)位原本是房地產的外在因素，因房地產的不可移動而成了房地產的重要組成部分。參見教材P54。

13、【正確答案】B

【答案解析】房地產的區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境等。參見教材P54。

14、【正確答案】A

【答案解析】房地產利用存在經濟學所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應、外部影響。參見教材P64。

15、【正確答案】C

【答案解析】外部經濟所、需求增加導致稀缺性增加和、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。而外部經濟包括交通條件或周圍環(huán)境改善等。參見教材P67。

16、【正確答案】A

【答案解析】不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產的主要之處。參見教材P60。

17、【正確答案】C

【答案解析】建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。參見教材P60。

18、【正確答案】B

【答案解析】雖然土地可能塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化等，但它在地表上所標明的場所，作為空間是永存的。參見教材P61。

19、【正確答案】D

【答案解析】建設用地使用權期間屆滿的，除了住宅建設用地使用權自動續(xù)期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期，或者雖然申請續(xù)期但未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。參見教材P62。

20、【正確答案】A

【答案解析】了解“外部性”的含義。參見教材P63。

21、【正確答案】A

【答案解析】管制權，政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產的利用做出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，限制在居住區(qū)內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施等。參見教材P65。

22、【正確答案】C

【答案解析】需求增加導致稀缺性增加和外部經濟所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。而外部經濟包括交通條件或周圍環(huán)境改善等。參見教材P66。

23、【正確答案】B

【答案解析】房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總趨勢來講的?，F(xiàn)實中的房地產價格是波浪式上升的。參見教材P67。

24、【正確答案】A

【答案解析】外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。參見教材P67。

25、【正確答案】A

【答案解析】五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場地平整13=98。參見教材P69。

26、【正確答案】B

【答案解析】在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產空間利用權。參見教材P72。

27、【正確答案】D

【答案解析】10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P76。

28、【正確答案】D

【答案解析】土地使用管制情況說明是建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件。參見教材P78。

二、多項選擇題

1、【正確答案】ABCD

【答案解析】E屬于位置的描述。參見教材P79。

【該題針對“房地產狀況描述”知識點進行考核】

2、【答案解析】基礎知識：三通一平：路通、水通、電通和場地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和場地平整;七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力和場地平整。參見教材P69。

3、【正確答案】ABCD

【答案解析】按照房地產的實物形態(tài)，可以把房地產分為下列9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產的局部、未來狀況下的房地產、已滅失的房地產、現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分、以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產、整體資產中的房地產。參見教材P70。

4、【正確答案】BCDE

【答案解析】房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產分為銷售的房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產。參見教材P73。

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】收益性房地產如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等。參見教材P73。

6、【正確答案】BDE

【答案解析】有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。參見教材P64。

7、【正確答案】BCDE

【答案解析】政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的：管制權、征稅權、征收權、充公權。參見教材P65。

8、【正確答案】CE

【答案解析】外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P67。

9、【正確答案】ADE

【答案解析】B應為供給有限，C應為不可移動。參見教材P60。

10、【正確答案】ABC

【答案解析】一宗土地的空間范圍：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。參見教材P48。

11、【正確答案】ABCE

【答案解析】構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P49。

12、【正確答案】ABCE

【答案解析】房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。參見教材P50。

13、【正確答案】BDE

【答案解析】房地產所有權有獨有、共有和建造物區(qū)分所有權。參見教材P51。

14、【正確答案】ABCD

【答案解析】中國目前的房地產權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。參見教材P51。

15、【正確答案】AC

【答案解析】共有又有按份共有和共同共有。參見教材P51。

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】房地產其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”。通常強調房地產是實物、權益和區(qū)位的結合體。參見教材P47。

2、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P48。

3、【正確答案】對

【答案解析】按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權。參見教材P51。

4、【正確答案】錯

【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P51。

5、【正確答案】對

【答案解析】《物權法》第一百三十六條規(guī)定。參見教材P52。

6、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P52。

7、【正確答案】錯

【答案解析】如果兩宗房地產的實物狀況不同，則價值也有可能有很大不同。參見教材P55。

8、【正確答案】對

【答案解析】單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態(tài)。參見教材P57。

9、【正確答案】對

【答案解析】房地產盡管有獨一無二特性，但一些房地產之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。參見教材P61。

10、【正確答案】對

【答案解析】從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。參見教材P61。

11、【正確答案】對

【答案解析】獨立性，指單獨使用，不受限制。提高房地產的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。參見教材P66。

12、【正確答案】錯

【答案解析】過度投機、房地產價格泡沫破滅后，房地產價格可能會有大幅度的貶值。參見教材P66。

13、【正確答案】錯

【答案解析】由估價目的決定，根據需要有時包含無形資產，有時不包含無形資產。參見教材P72。

14、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P73。

15、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P75。

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