2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習題：第十章

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第十章　長期趨勢法及其運用

一、單項選擇題

1、長期趨勢法適用的對象是(　)。

A、價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

B、價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

C、價格無明顯變動的房地產(chǎn)

D、價格有明顯變動的房地產(chǎn)

2、下列有關長期趨勢法描述錯誤的是(　)。

A、長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的

B、擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷越準確

C、長期趨勢難以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動

D、長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

3、某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但總體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預測該類房地產(chǎn)的未來價格，應該選用的預測方法是(　)。

A、平均發(fā)展速度法

B、平均增減量法

C、數(shù)學曲線擬合法

D、中位數(shù)法

4、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式Y(jié) = a + bX 中的常數(shù)a、 b的因素應是(　)。

A、房地產(chǎn)的歷史價格資料

B、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

C、房地產(chǎn)的未來價格資料

D、房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和

5、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為(　)元/m2。

A、5362

B、5374

C、5532

D、5702

6、當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用(　)預測房地產(chǎn)的未來價格。

A、數(shù)學曲線擬合法

B、平均增減量法

C、平均發(fā)展速度法

D、移動平均法

7、運用指數(shù)修勻法進行預測的關鍵是(　)。

A、確定本期的實際值

B、確定本期的預測值

C、確定預測對象

D、確定修勻常數(shù)的值

二、多項選擇題

1、運用長期趨勢法估價的一般步驟有(　)。

A、搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

B、整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

C、觀察、分析時間序列，得出一定的模式

D、以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格

E、對未來的價格進行分析和預測

2、某類房地產(chǎn)2007 ～2011 年的價格見下表，關于平均增減量法適用條件及其價格趨勢值的說法，正確的有(　)。

A、房地產(chǎn)價格的變動過程應是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B、各期房地產(chǎn)價格上升或下降的數(shù)額應大致相同

C、2010 年的價格趨勢值為 6900 元/㎡

D、2011 年的價格趨勢值為 7253 元/㎡

E、2012 年的價格趨勢值為 7634 元/㎡

3、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于(　)等。

A、收益法中預測未來的租金

B、比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整

C、填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D、比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力

E、成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是長期趨勢法適用的估價對象。長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。參見教材P346。

【該題針對“長期趨勢法適用的估價對象”知識點進行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是長期趨勢法估價需要具備的條件。長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。參見教材P346。

【該題針對“長期趨勢法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是數(shù)學曲線擬合法。時高時低，不是平穩(wěn)的數(shù)列，用平均發(fā)展速度和平均增減量法誤差大，總體趨勢上升，因而可以擬合數(shù)學趨勢線。注意題干中給的提示信息。參見教材P346。

【該題針對“數(shù)學曲線擬合法”知識點進行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是數(shù)學曲線擬合法。運用直線趨勢法預測，a=∑Y/n,b=∑XY/∑X2，由計算公式可知，a、b是由房地產(chǎn)的歷史價格資料決定的。參見教材P346。

【該題針對“數(shù)學曲線擬合法”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是平均增減量法。d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，預測該地區(qū)商品住宅2010年的價格為：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。參見教材P349。

【該題針對“平均增減量法”知識點進行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P349。

【該題針對“平均增減量法”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是指數(shù)修勻法。運用指數(shù)修勻法進行預測的關鍵是確定修勻常數(shù)的值。參見教材P354。

【該題針對“指數(shù)修勻法”知識點進行考核】

二、多項選擇題

1、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是長期趨勢法估價的操作步驟。運用長期趨勢法進行價格預測，一般分為4個步驟：①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實;②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖;③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式;④以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格。參見教材P346。

【該題針對“長期趨勢法估價的操作步驟”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是平均增減量法。2010年的價格趨勢：d=(6489-5734)/2=377.5元/㎡;V2010=5734+377.5×3=6866.5元/㎡;2011年的價格趨勢：d=(6870-5734)/3=378.67元/㎡，V2011=5743+378.67×4=7248.67;2012年的價格趨勢：d=(7254-5734)/4=380元/㎡;V2012=5734+380×5=7634元/㎡。參見教材P349。

【該題針對“平均增減量法”知識點進行考核】

3、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是長期趨勢法的作用。“比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整”和“成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格”不用長期趨勢法。參見教材P354。

【該題針對“長期趨勢法的作用”知識點進行考核】

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