2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題：第七章

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第七章　風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

一、單項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由(　)兩個(gè)階段組成。

A、建造期與經(jīng)營(yíng)期

B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營(yíng)期

C、準(zhǔn)備期和建造期

D、建造期和經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例

B、當(dāng)短期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率

C、權(quán)益投資比例低,說(shuō)明資本金少,借款資金多,使用了高的財(cái)務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高

D、金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)2600萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動(dòng)成本的設(shè)置

B、銷(xiāo)售收入的不同

C、固定成本的設(shè)置

D、平衡點(diǎn)的設(shè)置

5、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距(　)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

A、越大

B、越小

C、沒(méi)有關(guān)系

D、無(wú)法判斷

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程費(fèi)用

B、最高租售數(shù)量

C、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

D、最高土地取得價(jià)格

7、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或(　)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A、2

B、3

C、4

D、多個(gè)

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括(　)。

A、多因素臨界點(diǎn)組合

B、最低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

C、最低購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

D、最高租售數(shù)量分析

9、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，首先需要做的是(　)。

A、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

B、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值

C、找出較為敏感的不確定性因素

D、確定用于名感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

10、敏感性分析是一種(　)分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

A、動(dòng)態(tài)確定性

B、動(dòng)態(tài)不確定性

C、靜態(tài)確定性

D、靜態(tài)不確定性

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11、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、決策樹(shù)法

C、概率分析法

D、解析方法

12、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是(　)。

A、老師調(diào)查法

B、篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

C、解析方法

D、故障樹(shù)分析法

13、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其(　)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

A、影響重要性

B、變動(dòng)可能性

C、發(fā)生經(jīng)常性

D、類(lèi)型歸屬性

14、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，一般采用(　)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析

15、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C、解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

16、進(jìn)行概率分析時(shí)，需要做的最后一個(gè)步驟是(　)。

A、計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

B、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

17、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差

B、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率

C、計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差

D、計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

18、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

19、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元;凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬(wàn)元，§乙=910萬(wàn)元，§丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是(　)。

A、乙<丙<甲

B、甲<乙<丙

C、丙<甲<乙

D、乙<甲<丙

20、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是(　)。

A、列出需要進(jìn)行模擬的因素

B、分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

D、通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

21、決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的(　)。

A、基礎(chǔ)

B、橋梁

C、目的

D、手段

22、運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是(　);二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。

A、投資的長(zhǎng)期性

B、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性

C、投資可逆性

D、投資不可逆性

23、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可通過(guò)(　)確定是否進(jìn)行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價(jià)

B、放棄型期權(quán)估價(jià)

C、成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

D、柔性期權(quán)估價(jià)

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二、多項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素包括(　)。

A、建筑安裝工程費(fèi)

B、開(kāi)發(fā)期與租售器

C、權(quán)益投資比率

D、資本化率

E、貸款利率

2、(　)是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素。

A、租金

B、售價(jià)

C、成本

D、時(shí)間

E、物價(jià)

3、下列屬于敏感性分析目的的是(　)。

A、找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)

B、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

C、比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案

D、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

E、研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力

4、下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有(　)。

A、故障樹(shù)分析法

B、期望值法

C、幕景分析法

D、解析法

E、老師調(diào)查法

5、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的主要方法包括(　)。

A、調(diào)查和老師打分法

B、解析方法

C、蒙特卡洛模擬法

D、幕景分析法

E、時(shí)間序列分析法

6、風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)展的工作包括(　)。

A、風(fēng)險(xiǎn)估算

B、分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C、辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

D、檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)

E、提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議

7、決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類(lèi)型，按決策的性質(zhì)劃分，包括(　)。

A、戰(zhàn)略性決策

B、管理性決策

C、確定型決策

D、風(fēng)險(xiǎn)型決策

E、不確定型決策

8、常用的不確定型決策方法包括(　)。

A、小中取大法

B、大中取大法

C、大中取小法

D、最小最大后悔值法

E、期望值法

9、房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的三個(gè)階段分別是(　)。

A、預(yù)測(cè)階段

B、策略階段

C、分析階段

D、決策階段

E、定位階段

10、期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的(　)。

A、人力

B、財(cái)力

C、物力

D、技術(shù)

E、時(shí)間

11、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)決策時(shí)，說(shuō)法正確的是(　)。

A、當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)投資決策方法大多以傳統(tǒng)的投資決策為主

B、傳統(tǒng)的投資決策方法簡(jiǎn)單，便于理解，也便于計(jì)算

C、期權(quán)定價(jià)模型較適合于期限較長(zhǎng)、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)股價(jià)

D、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策，需要具備較高的數(shù)學(xué)和期權(quán)理論基礎(chǔ)

E、在計(jì)算期限較長(zhǎng)的期權(quán)價(jià)值時(shí)，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生較大的估計(jì)誤差

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三、判斷題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。(　)

2、權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。(　)

3、假如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將收到影響發(fā)生巨變。(　)

4、最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。(　)

5、在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高出實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的數(shù)額越小，說(shuō)明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。(　)

6、最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。(　)

7、多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化且各因素發(fā)生變化的概率不同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。(　)

8、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。(　)

10、由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。(　)

11、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有：調(diào)查和老師打分法、故障樹(shù)分析法和蒙特卡洛模擬法三種。(　)

12、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。(　)

13、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。(　)

14、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。(　)

15、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再投資。(　)

答案部分見(jiàn)下一頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。參見(jiàn)教材P214。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例;權(quán)益投資比例低,說(shuō)明資本金少,借款資金多,使用了高的財(cái)務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高;當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率;金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。參見(jiàn)教材P216。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見(jiàn)教材P217。

【該題針對(duì)“盈虧平衡分析的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，保本點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是利潤(rùn)為零。參見(jiàn)教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見(jiàn)教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。參見(jiàn)教材PP219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。參見(jiàn)教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。參見(jiàn)教材P219。

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：(1)確定用于名感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo);(2)確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍;(3)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值;(4)通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。參見(jiàn)教材P223。

10、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。參見(jiàn)教材P228。

【該題針對(duì)“敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法””知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的界定。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。參見(jiàn)教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的界定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品?、故障樹(shù)分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。參見(jiàn)教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。參見(jiàn)教材P230。

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值的情形。參見(jiàn)教材P231。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。解析法主要用于解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如只有一個(gè)或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個(gè)變量的情況;當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。參見(jiàn)教材P231。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;(2)選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo);(3)分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率;(4)計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。參見(jiàn)教材P231。

【該題針對(duì)“概率分析的步驟與概率確定方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù);(6)計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率;(7)對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說(shuō)明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。參見(jiàn)教材P233。

【該題針對(duì)“概率分析中的期望值法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。參見(jiàn)教材P234。

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見(jiàn)教材P234。

20、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布;(2)通過(guò)模擬實(shí)驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。參見(jiàn)教材P235。

【該題針對(duì)“蒙特卡洛模擬法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是決策的概念。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。參見(jiàn)教材P239。

【該題針對(duì)“決策的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性;二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。參見(jiàn)教材P242。

【該題針對(duì)“傳統(tǒng)投資決策方法的局限性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商品住宅項(xiàng)目就屬于這一類(lèi)。開(kāi)發(fā)商原本打算通過(guò)投資限價(jià)商品住宅項(xiàng)目，來(lái)拓展新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但政府對(duì)限價(jià)商品住宅的政策不夠清晰，對(duì)未來(lái)可能遇到的政策調(diào)整等不確定性難以把握，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境變化后可能對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整等，因此可對(duì)這一放棄型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，從政策調(diào)整的損失與市場(chǎng)機(jī)會(huì)收益兩方面進(jìn)行評(píng)估，以決定該項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)還是放棄。參見(jiàn)教材P245。

【該題針對(duì)“實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售器、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見(jiàn)教材P212。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。租金和售價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。參見(jiàn)教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);(2)研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。選項(xiàng)BD屬于敏感性分析的步驟。參見(jiàn)教材P223。

【該題針對(duì)“敏感性分析的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品?、故障樹(shù)分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。參見(jiàn)教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括：調(diào)查和老師打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。參見(jiàn)教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。選項(xiàng)CD屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)。選項(xiàng)E屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。參見(jiàn)教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是決策的概念。選項(xiàng)AB均屬于按決策的層次劃分。決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類(lèi)型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個(gè)人決策和群體決策。參見(jiàn)教材P238。

【該題針對(duì)“決策的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見(jiàn)教材P240。

【該題針對(duì)“決策的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段：策略階段、分析階段和決策階段。策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)。分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)。決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P240。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)。參見(jiàn)教材P243。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需注意的問(wèn)題。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，期權(quán)定價(jià)模型對(duì)期限較長(zhǎng)、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)估價(jià)有一定的局限性。參見(jiàn)教材P247。

【該題針對(duì)“應(yīng)用實(shí)務(wù)期權(quán)方法決策需注意的問(wèn)題”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

三、判斷題

1、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。參見(jiàn)教材P213。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。參見(jiàn)教材P216。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。假如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。參見(jiàn)教材P217。

【該題針對(duì)“不確定性因素的相互作用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。參見(jiàn)教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高出實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的數(shù)額越大，說(shuō)明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見(jiàn)教材P220。

6、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。參見(jiàn)教材P220。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見(jiàn)教材P224。

【該題針對(duì)“單因素與多因素敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見(jiàn)教材P227。

【該題針對(duì)“敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法””知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析。參見(jiàn)教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的界定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。參見(jiàn)教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有：調(diào)查和老師打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。參見(jiàn)教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見(jiàn)教材P234。

【該題針對(duì)“概率分析中的期望值法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。參見(jiàn)教材P240。

【該題針對(duì)“決策的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。參見(jiàn)教材P243。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)。參見(jiàn)教材P244。

【該題針對(duì)“實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

以上就是小編整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第七章習(xí)題，小編還給大家整理了歷年真題、考試大綱等考試資料，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載，更多備考資料持續(xù)更新中。